Соглашусь, именно доступной недвижимости не хватает Германии для гармоничного пространства среднего класса. 600 тысяч евро за семейный таунхаус - это за гранью разумного.
Да потому что строительство зарегулировано так, что это очень дорого выходит. Нужна массовая, плотная, многоэтажная застройка без кучи правил, иначе дешевле она не станет
Но тут проблема ещё, что местные власти должны это разрешить, а люди владеющие недвижимостью не горят желанием голосовать за тех, кто снизит стоимость их недвижимости, потому что рядом с ними настроят дешёвого жилья
Проблема NIMBY и YIMBY
Превратим Мюнхен в Девяткино)
Очередная история про то, как человек переехал из своей помойки в Германию, а теперь неудомевает, почему тут не такая помойка как у него на родине и почёму бы не ввести тоже расслоение общества, преступность, и гетто человейники.
Ну потому что при таком расслоении можно работать условным айтишником за 2-3-5 тысяч евро в месяц и чувствовать себя почти Илоном Маском - ездить на такси, заказывать сникерс в час ночи и летать в отпуск за границу. А тут, оказывается, ты всего лишь "чуть выше среднего" с такой зарплатой. Кто-то тут уже писал, что людям не обязательно зарабатывать много. Главное - чтобы другие меньше зарабатывали
А Вы не задумывались что «массовая плотная дешевая застройка» - это путь к новым гетто, так как привыкший к 4 этажам, подвалу, мвшиноместу и парку рядом средний класс, вряд ли ринется в панельки.
Главное, что все это уже пройдено (Neuperlach und Feldmoching lassen grüßen) и давно пришли к консенсусу, что такой вид строительства - не лучшая идея.
У меня экран телефона жиром покрылся от такого наброса 😁
Ну какой-то компромисс все таки должен быть, упрощение регулирования и поддержка застройщиков не обязательно должна быть равнозначна застройке микрорайонами
Ну, например, ебашить федерализацию, где она не нужна: зачем каждой земле свое отдельное «министерство» строительства и отдельные правила/заявки
Хоть законы природы одинаковые по землям 🤦♂️
Согласен. В Германии перекос по регуляции и бюрократии. Плюс убрать популизм, а-ля жилье «должно» быть дешевым и для всех (ну не могут все желающие жить возле Englischer Garten 🤷♀️)
Нужна золотая середина между качеством жилья и его количеством/стоимостью.
Тут можно посмотреть на соседей, например Голландия в этом плане молодец. Строит хорошо и недорого. Плюс там очень развита тема Erbpacht, что уменьшает стоимость жилья и дает государству возможность воздействия на рынок.
вы бы купили жилье с Erbpacht?
это в Нидерландах при покупке жилья аукционы, кто больше даст?
Да. Если это даст возможность жить в хорошем районе в нормальных условиях.
Я жил в Голландии, был летом в Амстердаме и друзей. Купили таун хаус в 10 минутах на велике от центра города на канале. Новый, на эрбпахт. Хороший средний класс (я про семью)
Это как дом возле английского сада.
но вы же понимаете, что это временное жилье. может, лет на 50, но временное 🤷♀
Так и в Мюнхене кто-то покупает таунхаусы
и без Erbpacht даже =)
Я все понимаю.
На 99 лет договор. Просто сравнивать нужно со сьемщиком, который в Мюнхене не знает как он будет через 15 лет оплачивать жилье.
А тут у тебя есть планирование и уверенность что ты будешь жить в хороших условиях.
Но в Голландии я рассказываю про средний класс. Экспаты.
В Мюнхене они редко покупают таунхаузы в Швабинге.
в мюнхене снявшие 15 лет назад платят копейки по сегодняшним меркам. мы переезжаем из сьема сейчас, нашу кв выставили за +50 евро кальт. постоянно живущему митеру сложнее повышать так
Ну да. Или вас продают и выселяют по Eigenbedarf.
Не лучше ли жить по Erbpacht ? 😅
неа. будут продавать, у вас преимущественное право покупки. и переезжать никуда не надо.
извините, но на 99 лет договор - это реально редкость. Я смотрю жилье регулярно, +99 лет мне еще ни разу не попадалось. Может, конечно, районы неудачные, но самое далекое, что я видела, это примерно до 50-60-х годов. Это далеко не 99 лет
Я не знаю, как в Нидерландах, но в немецких реалиях это выглядит как риск быть выселенным как раз к пенсии
Вы в Голландии смотрите ?
Там такого жилья большинство, в Германии- очень мало.
Они купили новый дом с новым договором на 99 лет.
Если они его через 30 лет пропадут, естественно договор будет еще на 69 лет)
По поводу выселения тут нужно смотреть на договор.
В Германии есть разные виды: endfaellige Erbpacht - это как раз когда вам нужно выселиться и дом сносят, а есть где прописано, что договор обязаны продлить и лишь условия изменятся.
нет, нафига мне Нидерланды, мы ж в Германии.
Изменения условий - то такое. Проценты и так в копеечку влетают, речь о четырехзначных суммах в год. Как раз к пенсии перезаключить договор с кратным подорожанием - не очень надежный план, как по мне. При сносе есть компенсация, но новое жилье вы вряд ли на нее сможете себе позволить.
Естественно, все заложено в цену.
И я не большой фанат Erbpacht. Просто не зря в Германии самый низкий процент собственников. И чтобы это изменить, нужно перенимать хороший опыт.
то, что я слышала про тамошний рынок жилья не наводит меня на мысль о том, что это хороший опыт 🤷♀️
На самом деле во всех мегаполисах мира одна и та же проблема с жильем и с ценами на него. Что в Москве, что в Нью Йорке, что в Лондоне, что в Берлине, Мюнхене или сан Франциско.
И проблема здесь не только в регулировании, а в урбанизации и глобализации. Все население планеты съезжается в большие города, в которых жилплощадь не бесконечная. Полагать, что вас сейчас мы уменьшим регулирование, и у каждого будет квартира в центре мюнхена- это иллюзия.
Согласен.
И все же ситуации разные. В той же Вене больше половины живет в коммунальном жилье за очень низкую оплату. То есть государство вело правильную политику.
Но в центре Мюнхена каждые не сможет жить с любой политикой )
Я выше приводил пример таунхауса за 600к евро. Так вот это не Мюнхен и не Берлин, а Ладенбург - т.е. крайс Хайдельберга. Так что цены заоблачные примерно везде, по крайней мере в старых землях.
Елва ли тут есть какое-то еще решение кроме большей цифровизации и развития ОТ.
Одно дело жить в пригороде в 40 км если тебе в офис каждое утро полтора часа ехать, и совсем другое жить там же когда на работу ехать два раза в неделю полчаса.
В Вене государство (город) владеет большим массивом жилья и искусственно устанавливает низкие цены. Получить квартиру в этом государственном сегменте очень сложно. Настолько сложно, что такие съемные квартиры даже передаются по наследству. Из-за чего в Вене даже возник специальный термин Mietadel.
Но там также есть и сегмент новостроек, которые не регулируются и свободно доступны. Цены там как и везде.
Поездев по планете и посмотрев на рынки недвижимости в больших городах, я пришел к выводу, что обещания доступного жилья в мегаполисах это миф. Не важно в какой стороне.
Согласен. Цифровизация и remote working должны помочь ослабить эту проблему.
62 Prozent der Wiener leben in einer geförderten oder kommunalen Wohnung – das gibt es sonst nirgends.
Так что проблема в других масштабах, чем во всех других городах.
Коммунизм подкрался незаметно, там где его и не ждали 😂
Несложно.
Прописан в городе 2+ года => встанешь в очередь / регистрируешься => выбираешь подходящую квартиру => переезжаешь => профит.
Мы жили в такой. 15 минут пешком до Schönbrunn, с балконом и на метро
Фраза kommunalen Wohnung вызывает лютые травматичные флешбеки. 🌚
Я слышал до 5 лет. Но жил в Вене всего год, так что не «дожил» 😂
Странно, что наш красно-зеленый Берлин еще не идет по этому пути)
иными словами это малореально для экспатов
Как же ? А Enteignungsinitiative ?
Только он уже не красно зеленый, а черно- красный, если что )
Да нет. Это все сказки. Woanders ist das gras grüner.
Я много работаю и общаюсь с австрияками. Там все те же самые проблемы с доступностью жилья в крупных городах как и везде.
Проблема чуть меньше чем в Германии, потому что Австрия это очень расселенная страна и не такая урбанизированная как Германия.
Посмотрим, как сработает.
Если экспат каждые 2 года переезжать хочет или должен - то да, сложно
Но, повторюсь, реально. И для всех
Дайте мне 600к, я за 400-500 куплю домик в 50 км окрестностях Мюнхена и минимум сотка останется на Renovierung.
Кроме тех, кто хрестоматийным 150к в год получает - там у таких квартир ограничение на макс доход в семье. Что-то около 80к вроде
Ну, северный БВ тоже неплохое место. Вопрос не в этом, а в том, где семье среднего класса взять эти деньги. Да хотя бы даже первый взнос.
А предполагается что экспат приехавший в Вену и решивший там остаться первые два года (плюс хз сколько времени на очередь) живет под мостом, или как?
Мы про это уже кажется обсуждали. Это называется wbs
Ну как бы вроде реальные цифры?
500000 дом, заплата на двоих 100-120 К. ?
В ФРГ никогда не любили "массовую застройку", да и для этого нужно изменение федерального закона Baugesetzbuch, принципы которого заложены в древние времена, что и создает ту картину застройки в ФРГ, которую вы видите. Если начать строительство "микрорайонов" - то это будет уже другая страна, не думаю, что этого много кто хочет здесь.
Ну настроили же Нойперлах. И продолжают застраивать.
С нынешней ипотекой? Не уверен. Да и со старой это бы означало 30 лет отдавать половину нетто дохода. Как тут рожать детей не очень понятно.
Судя по этому чату, экспат в первые 2 года себе спокойно может позволить лодж и даже доволен им /s
А если серьёзно, то в Вене и обычное съемное жильё очень доступно
Upd: плюс я пишу же, что прописка нужна 2+ года для регистрации. Т.е. предполагается, что экспат где-то живёт и прописан
Ну нам же не обязательно дешёвая квартира в центре Берлина, мы даже не в Берлине, но вот в городах-миллионниках в России вполне недорого можно купить квартиру, ипотеку выплачивают гораздо быстрее чем здесь, при более низкой зарплате
В моём городе практически каждый работающий человек это себе мог позволить, тут это не так, а если может, то сроки больше, и относительные суммы от зарплаты за ипотеку больше
А сколько оно должно стоить? 600К - это 12 средних зарплат (или 6, если в семье оба работают на среднюю зарплату).
Тоже этим вопросом задаюсь. Даже при 150к в год будет нелегко
А по поводу США, так там такая же проблема, мало плотной многоэтажной застройки, каждый хочет свой дом в пригороде, это не может быть дёшево, рано или поздно цены начнут расти. А плотной застройки совсем немного в самом центре, конечно и там будет дорого, потому что мало
средняя зарплата по германии около 50к брутто. Каким образом 600к это 12 средних зарплат?
Берлин, тогда ещё красный, продал в свое время 65.000 коммунальных квартир частным концернам по тридцать штук за квартиру, если память не изменяет. А десять лет спустя удивлялся - почему же такие высокие ставки по аренде? 🤷♂
Странная арифметика.
*средних годовых зарплат. 🙂
Но я не настаиваю на том, что это вполне приемлемо. Поэтому и задал вопрос - сколько годовых зарплат должен стоить дом, чтобы это было окей.
А как правильно? 🙂
ну я бы не сказала, что средней зарплаты хватит хоть на что либо. В мюнхене и окрестностях семью меньше 100к с ребенком уже называют теми, кому нужны дотации при покупке дома например
А как правильно-то?
Вот если бы реально семья из 2 человек могла ипотеку за 12 лет выплатить, отдавая хотя бы 40 процентов своего нетто дохода, тогда это было бы правильно.
Поддержу гастарбайтера. Соотношения считают к брутто зарплатам. Чтобы сделать сравнение возможным, так как нетто зависит от налогов.
так а что значит правильно. выходит, что правильно это зарабатывать чтобы как минимум эльтергельд не платили, но и тогда придется покупать не то, что хочется, а то, на что денег хватит
Считать-то можно как угодно, но платить-то ипотеку все будут с нетто. Поэтому для сравнения межу городами и странами - это пойдёт. А для сравнения качества жизни семьи, взявшей такую ипотеку - нет.
Это примерно 300.000. За эту сумму можно купить квартиру, причем вполне достаточную и для двух, и для трёх человек.
Здесь была тема про регионы где дом стоит 500000.
И там реально на 120000 дохода на семью его купить. Да, ипотека, да долго. Но это вопрос прерогатив.
это само собой. можно вообще в испании купить себе виллу и дешевле выйдет и море под окном. но есть нюанс 🙂
Я имел в виду, как правильно рассчитать допустимую стоимость недвижимости в средних зарплатах. 🙂
ну вот исходя из средней зарплаты по согласно немецкой стате, 10 лет не хватит для этой семьи, более того, им даже ипотеку не дадут с такой зарплатой
Да и в Германии каждый работающий человек себе может позволить собственную недвижимость в ипотеку и при желании даже не одну.
Только в Германии очень дешевые квартплаты по отношению к цене квартиры. Поэтому не каждый покупает свое жилье ибо есть и более выгодные капиталовложения.
В России же соотношение квартплаты/цене высокое, поэтому в основном люди покупают собственное жилье и потом платят 40-50% заработка в месяц за ипотеку.
Я всё же переспрошу - а как правильно? 🙂
С текущим уровнем ставки по ипотеке для этого нужно отдавать в месяц 3800, если без первого взноса. Кто эти люди, которые могут отдавать 3800 и не питаться просрочкой при этом?
выше вроде ответили. чтобы семья среднего класса могла позволить себе купить жилье, причем не в 50 км от мюнхена, а рядом с работой. сейчас же она себе этого сделать не может, и это учитывая что в мюнхене в целом выше зарплаты могут быть (при этом я думаю у продавцов и т.д. зарплаты не сильно отличаются от города к городу)
С какой процентной ставкой считаем?
4.5
Многовато, нет?
Окей, пусть это будет 3000 в месяц.
А можно пример расчётов? 🙂 А то у меня как-то несколько поменьше получается.
Так сейчас процентная ставка очень высокая, так как EZB борется с инфляцией. Подождите годик, она опустится.
Десятилетиями процентная ставка была ниже 2%. Недвижимость можно было скупать как Brötchen.
(300000 + ( 300000 * 0.0325 * 12) )/ 12 / 12 = 2895 . Это грубая оценка, безо всяких там комиссий, пошлин и т.д.
Вопрос только почему не «скупали»?
Процент собственников упал за последние 10 лет :(
Потому-что ставка может и низкая, а сами цены то высокие.
Ах, я 12 лет упустил, понял. А почему именно 12 лет?
Ой. Сорри - сейчас будет немного обучения.
Вам проценты нужно на 2 поделить так как ваше тело кредита к концу будет равняться 0, то есть ноль процентов.
Вообще дело не только в зарплатах. Чтобы семья могла «позволить» себе жилье а центре, из этого центра кто-то должен уехать, или уплотниться в меньшее жилье, или должны построить человейники + новые сады-школы. Цена это отчасти отражение нежелания нынешних жителей центра куда-то уезжать. Цена выше -> получше домик в деревне можно купить взамен.
Во-первых, вы сами это число упомянули в начале. Во-вторых, это мне кажется нормальным сроком для выплаты с точки зрения долгосрочного планирования. Потому что планы на 30 лет - это уж совсем сложно
Во первых, кто хотел тот скупал.
А во вторых, а Германии очень низкие квартплаты. Вы поездите по миру. Съездите в Прагу, в Лондон, в Амстердам в Копенгаген, в Нью Йорк, в Сан Франциско и поинтересуйтесь какие там квартплаты. То что мы платим в Германии это очень доступные и даже дешевые квартплаты.
А когда у людей относительно низкие квартплаты, то им необязательно покупать недвижимость. Тогда деньги можно снимать квартиру в аренду а свободные деньги вкладывать в акции и в другие assets.
Семья среднего класса вполне в состоянии купить себе жильё. Не всегда рядом с работой, если работа в центре Мюнхена, это правда. Но я пытаюсь понять общее правило: сколько брутто-зарплат должна стоить квартира, чтобы она считалась доступной.
Не надо сравнивать Германию с Лондоном, Нью-йорком и Сан-Франциско. В этих городах и зарплаты мягко говоря различаются от мюнхенских.
Во-первых, я ни слова не говорил о том, чтобы выплатить жильё за 12 лет. 🙂 Во-вторых, семья из двух тридцати-сорокалетних хочешь не хочешь будет работать ещё 25-35 лет до пенсии, и этот период выглядит более разумным для покупки жилья.
Я сравниваю не по проценту дохода, который люди отдают за жилье. А Германии это ниже 30%.
Вы сравниваете Германию с Нью Йорком или Мюнхен с Нью Йорком ? 🤔
И это мы с вами сейчас берём в расчёт довольно скромную квартиру, без излишеств. Не учитываем ремонт и т.д. Поэтому да, семье среднего класса может выплатить такую квартиру за всю жизнь. Если не рожать больше одного ребёнка, не брать саббатикалы, особо не болеть и т.д. А что делать, если получаешь не среднюю зарплату, а медианную?
Да. Почему нет? Инфраструктура в Германии намного лучше чем в Нью Йорке, уровень криминала ниже и божией на улицах столько нет.
Я про Вашу «математику».
Процент зарплаты за жилье нужно сравнивать по метрополии. Мюнхен с Нью Йорком, так как в городах он всегда выше.
Покупать не в центре?
Подождите, не меняйте коней на переправе. 🙂 Для начала я бы хотел зафиксировать: семья со средним доходом в состоянии купить себе адекватное жильё за сумму в 1500-1600 € в месяц, причём без учёта первого взноса.
Теперь вы говорите, что квартира должна быть с излишествами. Я не спорю, люди любят излишества, - но почему эти излишества должны быть непременно доступными каждому?
А ещё лучше в Передней Померании, да. Тоже неплохое место)
А Нью Йорке люди в основном живут в аренду. Ютятся в микроапартментах или в WG. На квартплату там уходит 50-60% процентов дохода.
ну давай тогда обратимся к общим каким то цифрам. Спросила у гугла, чо он думает
Bevor Sie eine Immobilie in Betracht ziehen, machen Sie sich konkret Gedanken über die Machbarkeit. Die wichtigste Kenngröße ist Ihr Gehalt. Die Faustregel lautet: Für das Abzahlen eines Kredits sollten Sie monatlich maximal etwa 40 Prozent Ihres Netto-Verdienstes oder 30 Prozent Ihres Brutto-Lohns investieren.
то есть максимально стоит платить 40% нетто зарплаты. Возьмем квартиру в 80квм, в Мюнхене квадратый метр стоит например 8 тысяч итого в 640к без учета процентов. На 10 лет это нужно платить 640000/12/10=5300 евро в месяц чтобы ее выплатить без учета цинзен. на 20 лет это будет 2650 без учета цинзен. Это должно быть 40% нетто. То есть надо получать 6600 нетто для того чтобы позволить себе эту квартиру. И это без учета цинзен и это нетто. сколько семей могут себе это позволить?
сейчас еще нужен большой первый взнос
плюс взнос, плюс цинзен. у финансовых помощников есть правило, от банков, что могут дать кредит на максимум 100 зарплат. то есть если семья зарабатывает 50к, то дадут на макс 500к им ипотеку
6600 нетто это например 4000 плюс 2600 нетто. Жена учитель и муж слесарь столько получают?
Излишество - это таунхаус 120 метров в зажопинках БВ? Ну хз, мы тут средний класс обсуждаем или как нам в квартире 60 метров, за которую платим 30 лет, детей рожать?
я не в курсе если честно зарплат слесарей. но возьмем более близкую картину этого чата. муж приехал на даже не 65к, а 100к, а жена не работает, так как с ребенком сидит, семья будет получать нетто 5600 в месяц. И 100к это немало
Ну жена все же не будет сидеть дома 30 лет после покупки ?
Даже если на Teilzeit - это пусть 40 К, значит уже доход около 150к (с детскими…)
наверно не будет. и возможно и больше зарабатывать будет. но ведь мы говорим о каком то среднем примере (хотя он не средний, а вполне спецефический для понаехов в этом чате), если говорить про средний, то про него выше говорили, когда при средней зп в 50к, 100к будет на семью
Скупали - вон сигма на кредитах вся построена была. Но не фартануло, как говорится
Но это не про Мюнхен?
И я остаюсь при своем мнение, что «средний» доход в 100K позволяет купить «среднее жилье» в Германии. Это 300000-350000
А в чем проблема признать тот факт, что семья с одним работающим инженером без накоплений не может купить в нынешних рыночных условиях качественное просторное жилье? Ну не может, ну факт. Десять лет назад могла бы.
а кто его тут не признает? как бы все и пишут что нереально. весь сред начался с того, что легко можно купить таунхаус за 600к средней семье. ну как бы нет
Я бы считал с другой стороны. Средняя зарплата в Мюнхене составляет 56.000. 40 % от зарплаты двух работающих - это приблизительно 2.500 € в месяц. За эту сумму на 25 лет под 3,5 % можно выплатить ипотеку размером в 500.000 €.
Теперь вопорс к аудитории. Реально ли купить в Мюнхене квартиру за 500.000 €? Не в центре, не новостройку, но самую такую обычную квартиру?
Я очень сомневаюсь что муж приехавший на 100 это частая картина тут
Нет, нереально.
Излишество - это всё что я НЕ могу позволить себе с моей зарплаты, не напрягаясь. 🙂 Потребность в жилье со средней зарплаты закрывается. Потребность в таунхаусе, наверное, не везде.
Да реально. Именно за эту сумму родственник купил 3шку, правда в 3 шагах от мю- хаар. С оговорками но купил. Сейчас цена думаю подпала.
да, я отметила в своем примере, что это аж 100к, то есть я заведомо взяла высокую зп и все равно она не попадает в возможность оплаты ипотеки
Ок, кому-то и мясо раз в месяц - излишество, согласен.
Ну блин а для кого-то это сюрприз и обманутые ожидания?
Ну как бы это как минимум тема, которой надо заниматься правительству. А то у нас средний класс какой-то дутый получается.
Да бесполезно там спорить с ним. Это тот человек который никогда не признает свою неправоту.
Ну и там в голове куча противоречий и желания поспорить ради спора. С одной стороны семья получающая 150к сверхбогатая у него, и пособия и декретные такой семье не нужны, с другой стороны рассказ о том, как сложно лендлордам с 10 квартирами и почему ни в коем случае нельзя повышать налоги на аренду, теперь вот рассказ что для сверхбогатой семьи таунхаус в зажопинске это излишетсво и зажратость.
Я себе слабо представляю как семья на 100к может в нынешних условиях решиться на ипотеку. Кита с арендой это уже 3 тысячи.
Так а зачем среднему классу дети? Это уже излишество)
Ни одно из этих приписываемых мне высказываний вы не сможете подтвердить ссылкой, но это вполне привычно. 🙂
Что пособия семье не нужны вот например.
https://t.me/muenchentraktor/561048
Вообще интересно получается, что семья с одной стороны находится в страте в 3х-5x по доходу, а теперь для нее иметь таунхаус в жопе мира - уже излишество.
Ну вы впрочем дальше продолжайте спор ради спора.
