Mindestens 1 Jahr читается как то что Вы правы и расторгнуть до этого времени нельзя.
Плюс к тому https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html выглядит так что 1 Monat Kündigungsfrist недопустим, но там многое зависит, наверное, от типа жилья, так что надо сначала разбираться.
я снимаю комнату в субаренду. спасибо за документ, почитаю!
1 месяц со стороны хозяина противозаконно в любом случае. Кроме того у него должен быть веский повод для расторжения, например что жильё нужно ему самому или ближайшему родственнику. Просто «хочу выселить вас заселить другого подороже» не повод.
Как вариант - сходить на пробную беседу с адвокатом. Он/она сможет точно сказать что и как и в случае чего у вас будет человек, который поможет вам защитить ваши интересы. Из жилья все равно скорее всего съедете, но либо тогда, когда вам будет удобнее, либо с компенсацией за неудобства от хозяина. 😉
1. Вы проверили обоснование ограниченного по времени договора? Есть определённый список причин, которые надо четко прописать, иначе ваш договор об аренде автоматически превращается в unbefristet
2. Насчёт преждевременного расторжения договора - у арендодателя должна быть причина. И даже при ее наличии есть решения суда как в пользу квартиросъёмщика, так и в пользу арендодателя
2. Вы можете отказаться от квартиры в течение месяца, если это прописано в договоре. Арендодатель обязан придерживаться gesetzliche Kündigungsfrist 3 месяца
Расторжение контракта на квартиру в Германии Kündigung
Есть два вида контрактов: с ограниченным сроком (befristete Verträge) и без (unbefristete Verträge).
Контракт с ограниченным сроком действия можно расторгнуть до его окончания только по очень уважительной причине, например квартира в пришла в плохое состояние и не пригодна для проживания.
Если вы заключили такой контракт (например на 2 года) и хотите выехать раньше, то у вас есть только один шанс: договариваться с арендодателем и надеяться, что он согласится. Иногда помогает найти другого арендатора вместо вас. Но в худшем случае вам прийдется платить аренду до конца срока.
Хозяин тоже не имеет права выселить вас раньше оговорённого срока, если на то нет очень веских причин (например вы не платите аренду, ниже подробнее)
Так же такой договор не нужно специально расторгать, он кончается сам по себе к прописанной в нем дате. К этой дате вы должны освободить жильё.
Договора без ограниченного срока. Здесь действуют разные правила для жильца и хозяина. Как жилец вы можете расторгнуть договор со сроком 3 месяца к концу месяца (до третьего рабочего дня текущего месяца к концу послеследующего). Конкретно: расторгли до 6 октября (1+2 выходные, 3 октября праздник), договор кончается 31 декабря. При этом учитывается дата, когда ваше письмо было в почтовом ящике хозяина.
Договор нужно расторгать обязательно письменно и на всякий случай либо послать заказным письмом Einschreiben, либо закинуть в почтовый ящик или отдать в руки при свидетелях. Указывать причину расторжения не нужно. Так же вы не обязаны искать следующего арендатора после вас.
Более короткие сроки расторжения могут быть прописаны в договоре или обговорены уже по факту с хозяином, если вам так нужно и если он будет готов пойти вам на встречу. Вот здесь помогает найти следующего арендатора.
Расторжение договора со стороны хозяина.
Если вы живете там менее 5 лет, то и хозяин может расторгнуть договор со сроком в 3 месяца. Если от 5 до 8 лет, то он должен выдержать срок в 6 месяцев и если дольше 8 лет, то 9 месяцев. Расторжение тоже должно прийти вам в письменной форме до третьего рабочего дня текущего месяца. Более длинные сроки могут быть индивидуально оговорены, а вот более короткие противозаконны!
Даже если так написано в договоре и вы это подписали, эта часть договора просто является не действительной и хозяин обязан придерживаться законных сроков.
В отличие от арендатора, хозяин обязан указать причину расторжения и он может расторгнуть договор только во уважительной причине. Такой является во первых собственная потребность Eigenbedarf. То есть квартира нужна самому хозяину, близким родственникам или членам его домашнего хозяйства. Вторая причина это «невозможность экономически адекватного использования» angemessene wirtschaftliche Verwertung. Это означает например, что квартира требует полного ремонта. Или вообще этот дом сносят. Желание хозяина сдать подороже таким не считается.
Ну и в третьих договор могут расторгнуть, если вы не придерживаетесь его условий. Например не платите (не уплачено за 2 месяца и более) или платите с задержками. Или портите квартиру, ведёте себя агрессивно или являетесь источником вони или шума. В таких случаях договор могут расторгнуть и в более короткие сроки, чем описано выше fristlose Kündigung.
Важно:
- вы можете опротестовать расторжение договора и хозяин обязан указать вам на эту возможность (письменно или устно). Опротестовать нужно письменно со сроком не короче, чем два месяца до выезда. Далее вы должны указать причину, почему выезд представляет для вас «недопустимую суровость» = unzumutbare Härte. Например вы на поздних сроках беременности, больны, инвалид, очень стары, ребёнку в выпускном классе прийдется сменить школу, у вас нет возможности найти адекватную квартиру и вы окажетесь на улице.
- если вас выселяют по вашей вине (задержки платежей, шум итд.), то вас должны предупредить и дать вам возможность исправиться Abmahnung. Это можно сделать как в устной, так и в письменной форме (но устное предупреждение потом труднее доказать в суде).
1. обоснования нет, договор вообще довольно короткий, Hausordnung тот же там вообще отсутствует :/ спасибо за информацию!
