Аренда недвижимости и организация бизнеса в Германии

Есть таблица в сети, с ее помощью делается.

Видела, да. Это так называемый Hilfsmittel. То есть, вы сами делали, если я верно интерпретирую ответ.

да

Вам приходит бумажка с Bodenbemessungs что-то там. По ней и считаете

Есть в интернете на странице налоговой таблица для Эксель

Если в KV это не стоит, то потом идёт тот Arbeitshilfe от BMF. Обычно Aufteilung там не очень. Поэтому люди берут Gutachten. Но тут конечно надо смотреть, сколько возможно налогами будет отбить обратно

KV для налоговой verbindlich, так что это самое выгодное

у нас наоборот, сейчас только по Arbeitshilfe. И она же - сумма к разделению от всех расходов на покупку - то есть сначала все записать в столбик , сложить и потом внести эту сумму расходов в таблицу и определить часть GruBo и здания

Все от земли зависит. Например в Гамбурге или Берлин или Мюнхен, там слишком большой Bodenrichtwert, соответственно мало очень идёт на здание. Поэтому в таких ситуациях уже внимательно смотрим 🤷‍♂

Спасибо за ответ. Буду пробовать с этим Экселем от налоговой.

У нас земля стоит по официальному кадастру 1200€ за кв/м. Речь о квартире, участок небольшой. Стоимость самой квартиры полмиллиона. Это новострой. Тут как соотношение на первый взгляд - стоит ли обращаться к Gutachter?

Сначала 👉 вашу цену X+ налог+ счёт нотариуса ( без Grundschuldbestellung)+маклер+ Vorkaufsrecht Gemeinde+ стоимость Gutachten ( хоть бы ничего не забыла)= это ваша конечная цена к распределению.

И обязательно по моему страница 9 в Ausfüllhilfe прочитать - какой объект.

Сначала сами в таблице посмотрите что получилось...

Точно, точно. Там ещё что тысяч набегут сверху. Я вот только думаю, надо ли Gutachter брать для этого Aufteilung. Или только этот Эксель от налоговой. В самом договоре купли-продажи, к сожалению, не было сделано разбивки.

У меня в основном члены семьи перекупают и у нас Volksbank делают Gutachten 595 евро всего- чтоб наследники не передрались. Но мы глухая деревня.

Вы складываете те расходы которые у вас были .

Расходы по получению финансирования сюда не входят - их сразу в первый год спишете

Если фрайберуфлер то проценты и частично небенкостен

Проконсультируйтесь со steuerberator. Много подводных камней, которые вам могут потом очень дорого встать

Да.

Наверняка можно, но в чем смысл?

Наверно поднять расходы и этим меньше налогов.
Если я правильно понимаю.

А потом? Что делать с этой квартирой? Жить в ней нельзя, это Betriebsvermögen. Продать - заплатишь все сэкономленные налоги.

У меня сейчас вырисовывается проект на 5-8 лет в одном регионе, но на разных заказчиков (внутри одного концерна мои услуги будут нужны десятку различных юрлиц по очереди). И я сначала подумал купить там квартиру, чтобы не платить мои нынешние 800 евро за чужую меблирашку. Типа, жена покупает и сдает мне в аренду

Но посчитав, мы с женой решили от этой идеи отказаться. Как накопление капитала - бессмысленно, потому что рентабельность недвижимости в 10 процентов мало отличается от рентабельности ETF в 9,2 %. Сэкономленная аренда практически полностью сопоставима с платежами нотариусу, государству и т. д. А налог, который я буду экономить, выводя взносы по ипотеке в виде аренды, полностью вернется в виде налога на дополнительный доход у жены.

Не уверен, что всё так сложно.
Но уже было написано, что нужно к консультанту.

Я думаю, что не простой вопрос.
Ну знаю другой случай.
Например если дети идут учиться в другой город.
Здесь меня спросили могу ли я помочь купить квартиру в Берлине.
Я подумал, что за крутые люди. А потом понял, что действительно эффективнее купить квартиру, чем снимать.
Аренда квартиры практически оданые денеги.
А купить квартиру подержать её и списывать все затраты ( в этом у вас больше опыта ), а потом продать.
В моих глазах эффективнее.
Ваш подход конечно правильный.
Экономить на затратах и вкладываться в более рентабелные проекты.
Но я люблю жизнь. 😊

Хочу отдельный офис для хоумофиса и не хочу его снимать. Мне надо куда-то деть жонино хобби, которое занимает комнату плюс себе угол организовать со столом-стулом и вот этим всем.

Тоже думал на тему купить или снимать и стало интересно а как правильно посчитать какой вариант выгоднее.

Незнаю всегда думала выгоднее купить... чем кому то в никуда отдавать аренду.

Там много очень подводных камней....

Это только жизнь покажет. Заранее трудно угадать.

Простой пример. Мне 41 год, до пенсии плюс-минус 25 лет. Дом у нас в деревне стоит миллион евро. В ипотеку это будет означать 4700 € в месяц под оооооочень оптимистичные 3 %.

В аренду этот же дом обходится мне в 1500 €. Если разницу в 4700-1500 = 3200 евро откладывать в стандартный ETF под 9 %, то за те же 25 лет там накопится три с половиной миллиона.

Такой тип жилья называется собственный дом

Угу. Но отдельная квартира позволяет "изолировать" это вот всё от остального =)) Ксюша же вяжет, поэтому у меня половина квартиры это иногда филиал магазина ткани и пряжи =))

Классический дом, это келллер, хобьираум на UG, потом несколько комнат на EG, и на DG спальни

Тоесть получаются совсем разные помещения

Ога, это да. Но это всётаки другое. Пряжу-ткань в квартире закрыл и оно особо по дому не расползается =))) если есть доступ в остальной дом то это будет по всему дому. Проходили уже =)))

Что это за финпродукт такой дающий 9% годовых?

Msci world.

Там не гарантированно, это в среднем за 10 лет

рост цен на недвижимость в эти 25 лет учитывали? вполне вероятно что этот дом за 1кк может стоить более 3кк через 25 лет)

Может. А может и нет, зависит от ставки рефинансирования в этот период. В Германии были длительные временные отрезки, когда жилье в среднем дешевело, а не дорожало.

Поэтому недвижимость - не безусловный козырь, а всего лишь один вариант инвестиций, со своими рисками.

Ну тоже согласна. А если например купить дом и сдавать его в аренду первый этаж например под чтото. Второй сам жить. И опять же по итогу то выплат у тебя останется дом за миллион...

Для этого придется купить больший по размеру дом за полтора миллиона. 🙂 Или отказаться от гостиной, на что я лично не согласен.

Владельцы недвижимости обязаны следить за ней и нести кучу сопутствующих расходов, в отличие от арендаторов.

Совсем свежий пример, когда государство хочет обязать владельцев установить какие-то штуки для повышения энергоэффективности дома. Я детально не вникал, но в этой истрии у владельцев возникают существенные затраты, которые могут съесть прибыль.

Более того, право собственности на жильё ведь не абсолютное. Если перестать следить за домом или забыть заплатить некоторые налоги, то запросто можно лишиться недвиги.

Ценные бумаги в этом плане намного проще и приятнее, с ними не нужно так сильно возится обычно

Вижу сейчас объявления о продаже квартир с арендаторами - арендная плата 400-500 в мес. Если посчитать на похожую квартиру ипотеку на 10лет то проценты и оформление около 600 в мес.
Германия страна парадоксов и победившего социализма. )))

Тогда можно снять квартиру побольше и две комнаты выделить на офис, и списывать их с налогов соответственно

Квартира еще должна быть подходящей конфигурации, не каждая подойдёт.

Короткий ответ такой, что комнаты в WG-geeignet квартирах скорее всего легко списать. С другими сильно сложнее

Ну это вопрос, что вы понимаете под оформление всех документов.
Если вы не делаете юр. Лицо, тогда вы можете как хотите подписывать договора.
Значит параллельно возможно.
А если хотите через юр Лицо, тогда тоже можете сначала на себя, а потом переписать на юр. Лицо.
Не нужно тормозит и искать препятствия, где их нету.

то есть договор аренды я подпишу на себя как на физ лицо и потом смогу аренду учитывать при оплате налогов, верно ?

Да.

Вы же ведёте EÜR. Обычно хватает 2 последних Steuerbescheid и текущий EÜR

Я не веду EÜR впервые слышу об этом.
😔

Ваше кассывая книга, получается как EÜR.

Вопрос: Как долго вы этим уже занимаетесь в Германии?
Если только хотите начать, будет сложно, поскольку у вас нет выше названных документов (Steuerbescheid).
Здесь поможет, только консультант, который подтвердить ваш бизнес план.

Вы же написали, что сдаете отчёт раз в год. Что за отчет Вы тогда сдаете?

Когда вы отчитываетесь перед ФА, вы заполняете Anlage (номер не помню) с вашими доходами от предпринимательства. Это и есть EÜR

Anlage S или Anlage G, формуляр EÜR в Эльстер это отдельный формуляр.

В программах для декларации, он уже "подсоединён" к самой декларации

Он отдельный, но он же автоматом и идёт в Anlage, разве нет? Я не припомню, чтобы его отдельно нужно было заполнять 🤔

Вы через эльстер работали?

Да, я вижу, что вы поправили свой комментарий. Мы об одном и том же говорим )

Я просто недавно первый раз увидела это в самом эльстер

В программах его не нужно отдельно пересылать

почему бы не поискать в иммоскауте или иммовельте?

Ищу везде, Задействую все каналы сарафанное радио в том числе) Благодарю за подсказки

Типа когда-то он таки будет приносить доход

Но здание же не за чёрный нал покупают. Сначала должны быть средства.

Ну окей, здание купили, начался ремонт. Из каких средств он оплачивается? Собственник же должен вносить их.

Ну да, а вот идут ли там реально деньги на ремонт - вопрос, я так понимаю что нет

Фирма выставляет инвойс а потом как-то вчерную делят, работы только на бумаге

Можно ещё Франкфурт (на Одере) например. Просто если будут спрашивать где живёшь - "На одере" не упоминать.

Кстати жильё будет отдельным весельем для "молодого немецкого фрилансера"

Смотря где. Если не искать в центре Мюнхена за 10 € / метр, то для человека на удалёнке с жильем проблем не будет.

Да, жилье в Германии это отдельная тема. Лучше жить в провинции, со стабильным интернетом.

Провинции это Provence? =)

Скорее der Provinz)

как-то дешево даже для Саарланда уже становится

Я там приводил в пример Кемниц. Вот двухкомнатная квартира в собственность за пятьдесят тысяч, например. 🙂

Хемниц топчик

За 139.000€ двушка в Вольфсбурге, работать всю жизнь на VW

https://www.immobilienscout24.de/expose/145993972?utm_medium=social&utm_source=other&utm_campaign=expose_sharing&utm_content=expose_toolbar

Не соглашусь. Как раз в Вольфсбурге по последним исследованиям очень комфортное соотношение средних зарплат и цен на жилье.
https://www.bfw-newsroom.de/leistbarkeit-von-wohneigentum-staedteranking/

50к можно за 2 года выкупить

А с чем не согласны?

Я не утверждал что Вольфсбург и окраины плохое место, даже наоборот.

Был там этим летом в музее и довольно миленько, и даже недорого

Прозвучало так, что там всю жизнь придется работать на двушку. Вероятно, я не понял контекста, так как не читал всего, что было до.

Да не, на двушку можно накопить лет за 10

пфф, выплата лет за 10 с инженерским окладом
то ли дело 🪰 Мухин 😳

не распарсил:

то ли дело 🪰 Мухин 😳

В мухино будет раз в 5-10 дороже 😃

да, тоже непонятно что люди нашли в этом Мюнхене, когда есть прекрасный Вольфсбург!

А почему картинку с AI генерировали? Мне просто интересно в смысле этого. Или вы это взяли где-то и даже не заметили? И зачем вообще тогда какая-то картинка нужна, если настоящий офис ещё искать придется?

Доброе утро! 🖐🏻
Настоящий офис уже есть.

Мне кажется, или Вы меня в чем-то подозреваете 😁
Мне показалось интересным создать изображение, которое выглядит как реальный рабочий кабинет.
Если Вы серьезно заинтересованы моим предложением, я с удовольствием пришлю фото и все подробности в ЛС.

Не, Я ничего не подозревал. Я вообще в Ахене) мне реально просто стало интересно зачем нужна не настоящая картинка.

Терраса офиса в Ахене)

Напрашивается поискать balett studio mieten. Дальше пойти туда, поискать, поговорить, и договориться

Спасибо) это все аренда почасово, а я ищу долгосрочную месячную аренду)

Так там и спросить постоянное. Очевидно, что они в курсе помещений. Чем больше выборка - тем больше результат. Спросить сто раз - несколько помещений выскочит.

Я искала на Иммобилиен примерно 8 месяцев. В итоге мне, как обычно, повезло. Пришлось заплатить отступные предыдущему арендатору, но это было меньше, чем риэторские

Здравствуйте. Скажите пожалуйста, а как это работает? Вот есть сейчас помещение которое меня интересует, показывает текущий арендатор, говорит передам всех желающих хозяину и он будет выбирать. Текущего арендатора можно замотивировать?

В нашем случае у владельца уже были кандидаты, но арендатор хотел компенсировать хотя бы часть вложений (он начал аккурат перед локдауном () поэтому он дал объявление на иммобилмен. Дальше, на просмотре я подписала обязательство выкупить у него мебель и неотделяемые улучшения, если будет подписан договор аренды со мной. Дальше уже техника.

В вашем случае это возможно не так. Но мы в принципе не знали, на кого нужно выйти чтобы получить это помещение без отступных, пришлось платить

Я искала и нашла на Иммобилиен. Но долго. Полгода наверное.
К удивлению, реально найти рабочие варианты за приятную цену, и даже без маклера. Но мне пришлось заплатить отступные , почти как маклерские 🤦🏻‍♀️

Я находила тоже на иммо и на Kleinanzeigen

Оправдано.

Всё так, а ипотеку вообще не дают обычно пока нет 3х лет самостоятельной работы

Я показывал BWA за три месяца. Среди всех кандидатов выбрали нас.

В принципе или зависит от первого взноса? Условно, если 2/3 принести, то тоже не дадут?

Не в тему - я бы не жила в большом городе, не будь мой бизнес завязан на развлечениях, где нужна посещаемость.

По существу. Когда арендовала бизнес помещение, просили BWA. За неимением ее у Freiberufler, показала остатки на своих банковских счетах. Этого было достаточно.

За ипотеку я меньше переживаю, будет время накопить больше на первый взнос. А вот насчёт аренды печально :(
И как, всё-таки, выходите из положения? Предоставляете BWA?

Я от Берлина вообще не в восторге, но для детей тут больше возможностей (секции, школы и тп), к сожалению. А с недавних пор, тут единственное на всю Германию Посольство РФ :\

За пример спасибо, думаю, коммерческую недвижимость несколько проще снять, чем жилую. А BWA не у всех есть?
Первая ссылка в гугле говорит, что все могут его сделать, или нет?

Во Франкфурте еще работает

По моему, писали, что со следующего года все остальные, кроме Берлина, закроют. Но не берусь утверждать

Ну тут не знаю, такими суммами не владею 😄

BWA рождается в результате ведения бухучета, который не все обязаны вести

Именно остатки показали, а не хождения? Если не секрет, то сколько арендных плат там было у вас?

Да, показала остатки на дату. Много было ) но нужно понимать, что это были деньги на открытие бизнеса, а не только на аренду.
Мне наоборот кажется, что в случае ком аренды выше требования. Фактически, как кредит в банке получить и одновременно на работу устроиться 😂. Включая бизнес план и обоснование того, почему именно твой бизнес должен сидеть на этих метрах.

Ah so! А как тогда быть тем, кто не ведёт? 🤔

Я вроде написала ))

Мне на остатки сказали: а завтра ты порш купишь. Давай BWA или заключение от налогового о прогнозе дохода.

Если вы не пользуетесь услугами налогового консультанта, то никак. Ждать первых 2-3 годовых деклараций.

Вот иногда прямо важно - прибедниться 😅

В каком регионе?

Мюнхен

Klaus Johannsen
klaus.johannsen@aroundtown.de
015114575477
Английский/немецкий

Спасибо !

Забей никто никогда не узнает и нет никаких последствий. Gewerbliche Nutzung это когда у тебя покупатели в квартиру лично приходят

Мы просто спросили у арендодателя, можно ли если клиент домой будет приходить, арендодатель сказал ответил - да можно.

Про "никаких последствий" это опыт или интернет? Ибо интернет говорит что если узнаю тогда можно из квартиры вылететь быстро очень.

Моя жена в процессе открытия гевербе получила требование взять разрешение в письменном виде от арендодателя на это действие. Вопрос был не в работе по месту жительств, а в адресе для писем. После консультаций что таки это действительно нужно мы это разрешение взяли.
Может быть у вас вопрос тоже именно в адресе

Интересно, а что за гевербе, какие услуги??

Сфера красоты - ногти и все что с ними связано)

Понятно, значит, от сферы зависит

Мне в одной из групп дали вот такой ответ на мой вопрос без уточнения сферы:

Если вы будете использовать адрес квартиры/дома, которые снимаете в аренду как адрес Gewerbe без согласия арендодателя (а он не обязан давать), то вам может грозить краткосрочный разрыв договора аренды:

Das Nutzen der Wohnanschrift als Geschäftsadresse ist eine unerlaubte gewerbliche Nutzung einer Wohnung, die ein Vermieter nicht dulden muss. Bei Nutzung der Wohnadresse als Geschäftsadresse kann ein Kündigungsrisiko für die Wohnung entstehen.

Fall, wenn die Wohnanschrift bei der Gewerbeanmeldung genutzt wird, denn durch die Anmeldung eines Gewerbes unter der Privatadresse ist eindeutig, dass in der Mietwohnung eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird.
Gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Beschluss v. 31.7.2013, VIII ZR 149/13) besteht kein Anspruch auf eine Erlaubnis für Mieter einer Wohnung, wenn freiberufliche oder gewerbliche Aktivitäten nach außen sichtbar sind.
Dies ist z.B. bereits der Fall, wenn die Wohnanschrift bei der Gewerbeanmeldung genutzt wird, denn durch die Anmeldung eines Gewerbes unter der Privatadresse ist eindeutig, dass in der Mietwohnung eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird.
Аналогично и если в объявлениях касательно Gewerbe будет указываться адрес арендованного жилья бе согласия арендодателя

Да, спасибо. Я вот такое именно видел.
Если я правильно понял - я, будучи фрайберуфлером, должен на сайте указать в импрессум адрес регистрации бизнеса. Соответственно это будет моё текущее жильё и возникает кейс "геверблихе нутцунг"

А кто это требовал такое разрешение? Gewerbeamt?

У вас совершенно случайно не осталось нигде примера письма?

Адрес почтового офиса 100-200 евро в месяц, многие БЦ предлагают такие услуги.

Я пока слишком кляйн чтобы такое платить =)

А интересная штука!

В целом, вполне по-немецки

Да. Но я так понял что у нас такая Фрау вредная тут.

Да, скину в лс, как жена мне скинет)

Про "забей" это довольно примитивный совет.

Вообще если у вас дома хоумофис с компом или там место для записи подкастов, то у лендлорда мало вариантов не выдать эту бумагу.

Если бы проф деятельность потенциально мешала соседям, тогда другое дело.

На практике, если честно, я не знаю, зачем такая бумага может понадобиться. Разве что списывать часть аренды с налогов? Но там других подводных камней полно

Это был совет от юриста из серии "прикрыть жопу если всплывёт"

Мне кажется, это слишком общая формулировка.

Хотелось бы видеть хоть одного ютубера, которого из-за неуведомления выгнали из квартиры.

Как он мне объяснил - если ты снимаешь что-то где можно определить что это твоя квартира то лучше такое иметь ибо без этого могут быть проблемы если всплывёт. Это условно формальная причина выставить вас из жилья если вдруг надо будет.

Ну вот насколько я по всяким блогам этот вопрос узнавал, если ваша работа не отличается от обычного использования жилья (Хоум офис, переводчики, дизайнеры, программисты и т.д., клиенты к вам не приходят домой) то лендлорду будет сложно препятствовать. Ну т.е. на каком основании он НЕ выдаст вам это разрешение? Просто из вредности?

получать разрешение м.б. полезно, но х.з. насколько принципиально важно. Про прикрыться листиком я понял.

Мне просто интересно, есть ли реальные случаи, когда такое неуведомление было проблемой.

Не знаю, м.б. мои рассуждения ошибочны, но я вот на что опирался:

Если человек живёт в квартире один и потом женится, то он имеет право поселить у себя дома супруга. Если у них родились дети, то они имеют право прописать их в том же жильё. Т.е если даже изначально человек снимал жильё, не предназначенное для нескольких , то у лендллода мало шансов выгнать расплодившуюся семью, которая вовремя платит аренду.

Ну и с gewerbliche Nutzung , когда использование не отличается от обычного проживания, какая-то похожая история.

А не поделитесь группой, где вы по гевербе общаетесь, а то здесь все больше по ФБ, а есть специфические вопросы

Мне бы тоже кстати гевербе

Скинул в лс. Если админы не будут против - скину тут.

А можно мне тоже Сергей

Please

Не против

https://t.me/help4ukrainerefugee2

Не просто спрашивать а в конктракте на аренду должно быть указано что разрешено использовать в коммерческих целях

А вы планируете списывать расходы по аренде позже? Если да, то тут нюанс, конечно. Но я точно не знаю. Если нет, то я бы пока у вас все в рамках (что не поток людей как в студию, что соседям не мешает), я бы ничего не говорила. НО, я не юрист. Это личное мнение. Может кто-то подскажет с подобным опытом. А так интернет: Nutzung der Wohnung für ein Foto Studio - gewerblich?

Насчет налогов пока не думал, это хороший поинт, по идее часть аренды можно будет списать. Пока изучаю информацию

хм, я дизайнер = Freiberuflerin, списываю аренду домашнего рабочего кабинета с налогов. никак не обговаривала с лэндлордом, теперь почитала вас и задумалась. с другой стороны, ко мне и люди (клиенты) не ходят

Ну, годовая отчётнасть была?

Вам не надо ничего обговаривать, вы не ведёте gewerbliche Tätigkeit так и так. И плюс не делаете офис Gewerbe в доме.