Вопросы аренды и недвижимости для самозанятых в Германии

Жена?🙈 Ну все не могу, интересно же..

Бесплатно всегда не бывает, это только в мышеловке. Бухгалтерию можно самому вести так, что потом финансами всю шкуру с тебя сдерут

а можно и нормально вести

В восточной Германии простои жилья. Хотя, сейчас может украинцы все расхватали

Сейчас везде глухо.

посмотрите города Chemnitz, Zwikau, Plauen

там дешево даже сейчас

Знаю. Четыре года назад чуть в этой жо*пе трешку за 17.500 не купил))

вот интересно, чем же так ужасны те земли, раз в них такие квартиры сдают за такие деньги

в принципе, если вы затворник и вам достаточно сидеть в просторной квартире и ходить в хороший супермаркет, то остальное не особо важно

У нас дома есть/были и по 250 аренда( там отопление правда уххх раза в три выше)..и 125 км до Франкфурта на Майне..

В целом ок, главное адрес указывать с припиской C/O ИМЯ НА ЯЩИКЕ, иначе письма не будут доходить.

еще если в доме нет хаусмайстера каждый день, своё имя можно прилепить рядом с оригинальной наклейкой.

Или сделать новую наклейку с вашим именем и тем, которое стоит сейчас и налепить сверху.

Почтальонам обычно пофиг, но выглядеть будет чуть приличнее, т.к. наклейка одна.

Если вы в Берлине еще не жили, то я бы советовал снять временное жильё.

Очень сложно с первого раза угадать с подходящим районом

может есть смысл снимать не в Берлине?

Я к тому, что Берлин разнообразный, снимая квартиру в первом попавшемся районе (да даже не только районе - улице) можно скорее всего не угадать.

А потом будет время подыскать получше

Только бывали там в прошлом году, чтобы почувствовать город

Спасибо!

Очень сложно снять квартиру. Конечно, если вы ок жить на окраине (у нас это не только plattenbau, а и частный сектор), то проще. Но все ищут в центре - Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte, Charlottenburg - там не протолкнуться вообще. Из моего окружения люди по 1,5 года живут на временных квартирах, пока ищут постоянную

Поняла
Спасибо!

А разбег стоимости квартиры, которые люди ищут, какой?

Сложность снятия квартиры весьма относительна. Если у человека доход условно 200к в год, то он в любом пренце оверпрайс за неделю найдёт.

Если бюджет на жильё условно 1000 евро на всё, то реалистично снять только либо микрохалупку на 30 квадратов, либо в бомжатнике, где никто жить не хочет, либо на окраинах. Говорим о новых честных контрактах без различных трюков типа untermiete без прописки

Даже с хорошими бюджетами приходится драться за квартиры. 2,4К кальт это типа уже "нищебродство" . Хотя вы правы, я не спорю, дорогие квартиры снять проще. И я не хочу никого пугать, наоборот, есть куча людей, которые за 2 месяца что-то находят, есть те, кто хотят жить только в таком районе, в таком метраже и тогда начинается...

Есть категория людей, у которых всё по жизни так. Хотелок куча, но позволяют ли бюджеты?

В комплект документов прикладывал шуфу, договор с клиентом (пока один) на оказание услуг и выписку со счета, где были видны поступления за услуги

выписку со счета и контракты какие-то постоянные + шуфа

спасибо! а контракты сам лендлорд запросил или вы по собственной инициативе прикрепили?

Можно спросить напрямую, как быть в случае программиста, т.к. ваш вид деятельности не позволил остаться фрайберуфлером и потребовал создание гевербе. Но типа ничего особенно гевербного вы в квартире не делаете.

А вообще вот:
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/gewerbliche-nutzung-von-wohnraum_idesk_PI17574_HI625646.html#:~:text=Nutzt%20der%20Mieter%20die%20Wohnr%C3%A4ume,Gebrauch%20nach%20der%20Abmahnung%20fortsetzt.

Моё личное мнение такое, что лучше и не говорить лендлорду об этом, если у него нет возможности независимо доказать коммерческое использование. И если нет дополнительных рисков при использовании квартиры.

Даже если владелец будет не согласен, то он максимум может сделать предупреждение, когда обнаружит. И то я подозреваю, что компьютерным сидельцам можно не беспокоиться, т.к. использование помещения не отличается от жилого.

Вы же дома не держите майнинговую ферму? И не держите сервера для очередного "шелкового пути" 😃

Спасибо!

Не, ничего такого 🙂 Вообще, я и основной работой, как наемный сотрудник, тоже из дома занимаюсь и этого от лэндлорда не скрываю 🙂

Ну в-общем, проблем не должно быть, т.к. у вас соблюдается важное условие - помещение продолжает использоваться как жилое и нет дополнительных рисков от коммерческой деятельности.

В чате этот вопрос обсуждался, у некоторых участников есть и более радикальные мнения. Но я еще не видел ни одного айттшника, которого бы выселили просто потому, что он за обычным компом работает из дома и забыл об этом уведомить

Нормально. Просто редко с родителями живут.

Вообще! Добавляет шансов понравиться пенсионерам! Дайте объявление в вашу локальную газету, потратьте 20-30 евро. 🙂 Мы с женой так нашли квартиру в супер-востребованной местности за 75 % от рыночной цены в свое время, когда я ещё был студентом.

У вас уже есть три года самозанятости, подтверждаемые каким-то документом типа Gewerbeschein? У вас есть положительная шуфа (можно там же на скауте заказать за 30 евро)? Steuerbescheid или BWA?

Это все желательно прилагать к вашему резюме. 🙂

Моей самозанятости 6 лет скоро, и у меня с откликами плохо до сих пор. 😁

Три года нет. Но шуфа, подтверждения дохода( все что премиум дает) есть и прилагаю к письму

Жесть. Попробую подаваться как работник. В принципе контракт есть с одним заказчиком основным

Вам для себя жить или на проект второе жилье? Во втором случае проще, там можно просто искать меблированные квартиру и списывать эти расходы с налогов. В первом сложнее, особенно когда неттподтверждения доходов. Как вариант, попробовать не в городе, а в менее востребованных пригородах.

Для себя. Я дом пытаюсь снять. И в пригородах

А вид или направление деятельности хоть как то описано в контакте, в письме или в профиле?

Квест, да. 🙂 Что там ещё есть из ценных советов... Дать объявление в газету самому и развесить объявления в супермаркетах в расчете на пенсионеров, которые не хотят стресса и не публикуют свою недвижимость на порталах, предпочитая искать жильцов самостоятельно. (Текст должен быть соответствующий, типа "молодая семья, без собак и вредных привычек, обожаем стричь газон и собирать марки".)

Да указываю. Разработка софта

У меня в профиле стоит Angestellte, но с ответами тоже не фонтан 😅

Добрый день
Мы сами давали объявленияе на Кляйнеанцайге, что ищу квартиру что профессия такая то и что любим горы и т.д. приложили к объявлению позитивную фотку. И так мне писали больше людей и предлагали жилье , чем когда я сама откликалась на объявление.

Для этого не нужна самозанятость

Нужна, чтобы платить в 2 раза меньше налога 🤷‍♂️

Может в России но не в Германии

Это верно. ТС не уточнил, где самозанятость. Поэтому однозначно ответить нельзя.

Она не может быть только в одной стране,поэтому что уточнять?)

Может быть в обеих. Может быть в одной. Или вы о чем сейчас?

А, квартира. Да, может быть только в одной.

А какие налоги будут при продаже квартиры, если она сдавалась от ИП?

А может быть в обеих🙃но я не спрашивала как можно))

Стоп. ИП не равно Самозанятый. Другие налоговые ставки, и статус другой.

Задайте вопрос явно. Тут у народа большой опыт.

Согласен.

Кстати, если человек имеет прописку в Германии, и его центр интересов здесь. То ИП в РФ нужно закрыть.

Вопрос такой:кто оформлен как самозанятый (неважно где) для сдачи квартиры в РФ,прошу написать в ЛС☺️

В Германии таких быть не может. ИП = гевербе § 15 EStG. Сдача квартиры = VuV § 21 EStG. Одно из Voraussetzung для § 15 это то, что деятельность не попадает под 21.

Здесь принято задавать вопросы по теме чата явно, без лс. Надеюсь такое желание не связано с обманом системы.
Могу только сказать по теме: если вы сдаете недвижимость в РФ, вы обязаны в декларации, которую сдаете здесь показать этот доход!

А по СоИДН доход от сдачи поднимает налоговую ставку?

Не нужно, зачем?

Просто отчитываться придётся 2 раза.

Его (соглашение) остановили только для юриков же?
Значит для физиков оно действует. Значит налог платится в РФ, но доход этот нужно в Германии показать. И да, это может повлиять на ставку. Да поправит меня Цике.

Но, если вы не замминистра минобороны и не сдаете домик 1000кв.м., то думаю суммы будут незначительны для немецкой налоговой системы, чтобы это ощутимо повлияло на ставку.
Да поправит меня @Zickehochdrei

Для ИП не все так просто. 6% на УСН немцы уже давно считают низконалоговым режимом. Раньше они соглашались вычесть из дохода российского ИП уплаченные в РФ налоги (и только!). Но полноценного СоИДн-а по ИП не было.

С этого года РФ вообще в чёрном списке стран, не сотрудничающих с немцами. Я вангую, что финанцамт спокойно может посчитать налоговой базой всю сумму дохода от российского ИП.

Как бы человек не является налоговым резидентом РФ, зачем тогда статус ИП?

Не-не, речь не про ИП! Про самозанятых. Они имеют право ими быть, даже будучи нерезидентами РФ. И продолжать платить еще меньший процент, чем УСНщики.
Или 30% как физлицо, но… зачем 🤷‍♂️

Нет достоверной информации, работает ли СОиДН для физиков (для юриков декларируется, что нет), но ИП - это не юрики, это факт. Но речь про них не ведем.

В РФ есть вообще-то статья о незаконном предпринимательстве. Как человек будет доход-то получать? Для этого все кому нужно открывали ИП (и с недавних пор самозанятость), декларировали полученный доход в РФ и потом в стране проживания.

Открою секрет - отчётность ИП и налоговая ставка по УСН в РФ вообще не привязана к налоговому резидентству. Правила одинаковые независимо от места проживания

Человек сдающий недвижимость не будет заниматься незаконным предпринимательством, а просто платить 30% как ндфл.

Вообще самозанятые появились относительно недавно, я этот вопрос отдельно не изучал, но в моём представлении там все очень похоже на ИП на УСН. я вот из головы не вспомню, какой именно налог платят самозанятые, но ставка там близкая к ИП-шнным

Да, ОК, с недвигой есть такой нюанс.
А может как ИП/самозанятый, чтобы в РФ ставка была ниже

НПД. И ставка меньше, чем УСН.

Ну что значит "меньше"? 4% против 6% - там же такого порядка величины (если мы с УСН 6% сравниваем)

Не совсем так. Самозанятый платит 4% за предоставление услуг фз.л и 6% юр.л.

Да и я о чем! А мне ТС пальцы вниз ставит, и не поясняет в чем секретность вопроса, чтобы не обсудить его решение коллективным разумом. В рамках закона 🤷‍♂️

Совершенно верно.

Ну как бы… 4 меньше 6 на 33% ;)

В любом случае немцы такую ставку считают слишком низкой и для подобных налоговых режимов СОИДН-ы не работают

Но не показать такой доход чревато последствиями.

👍

И потом здесь мы показываем доход полученной за границей Германии, а не налог там уплаченный. Так ведь?

Да и не важно что они считают, вы должны декларировать все ваши доходы, они будут добавлены в налоговую базу с которой в конце года будет делаться расчет.

вот тут я немного плаваю.

До 2022 года мои налоговики мне говорили, что если в моей декларации по УСН отражены суммы дохода и уплаченного налога, то я в принципе могу их вычесть, если у меня есть подтверждение об оплате (давайте все же на ИП остановимся, т.к. я хотя бы предметно могу обсуждать).

Но с учетом обновлений 2024-го года я не особо представляю, как это будет считаться. Мне кажется, придется декларировать всю выручку. Ну или на практике будет проще всю её показать и не пытаться что-то дополнительно вычесть.

Так тут тоже все просто получили от арендатора 100к - 4к = 96к ваш доход. Причем это делается через аппликацию без всяких деклараций. Собираете квитанции об оплате и предоставляете в конце года как подтверждение оплаты налогов. Как то так

Что за аппликация? Какие квитанции? На русском? Если честно, мысли не понял.

Мой налог называется там вы фиксируете поступления, генерирует счета/чеки система высчитывает сколько вы должны запалить налог каждый месяц и предоставляет вам квитанции к оплате. Их можно использовать для подтверждения оплаты налогов

у самозанятых есть приложение от ФНС, куда они свои цифры вводят.

Аппликация, конечно - типичный ложный друг переводчика. Сразу перед глазами детсадовцы измазанные в гуаши и клее ПВА со своими аппликациями

Запалить - прекрасный эвфемизм. Я знаю этот апп непонаслышке, вы предлагаете «чеки» из него в немецкий ФА предоставить?

ну да. точно так же как и декларации по УСН.
Там же прикол в том, что их отправлять-то надо только по запросу финанцамта. Эти документы должны быть в папочке. Когда попросят - тогда можно перевести и выслать.

Декларировать или нет дело сугубо индивидуальное 😁

Вот кстати что сейчас актуально , с 2022 года вообще не читала(((, с начала всего этого смутного времени...а нужно позарез..

Но пока что писали - работает именно так . Единый вменённый это "недоналог" для полноценного учета в DBA/СоИДН.

Мое последнее посещение теперь уже забугоргой родной налоговой закончилось на споре о тех 30 процентах которые мне нужно было бы платить..

А чем закончился спор? Если не секрет.

А нету дохода... вообще нет, там теперь ничего нет.

Я - не Я, и хата не моя

Untermietvertrag нужно оформить. То же самое, что стоит в договоре, перепишите на половину стоимости и площади в Untermietvertrag.

Это нужно сделать у кого арендуют помещение верно? А можно четверть а не половину?

Можно, конечно. Да, с ним нужно составить такой договор. Найдите в интернете бланк договора. Или можно просто переписать в правильной пропорции все, что у него стоит в договоре со словом Untermiete вместо Miete. Обычно требуется разрешение на Untermiete от Hausverwaltung, хотя в бизнесе это обычное дело. Вы обговорили это, когда снимали помещение?

Да мы обсуждали этот момент, спасибо большое)

Я вчера, когда рылся в параграфах, читал один, который говорил в определенных ситуациях о "прощении" налогов на покупки недвижимости, что-то такое попалось 😂

Исходя из моего опыта, плохо. Пока был в найме с зарплатой 60.000, без проблем получил ипотеку. Когда перешёл на фриланс и стал зарабатывать больше, меня после 2,5 лет послали.

Сейчас, с пятью годами, банк предварительно одобрил кредит на хорошую сумму, но тогда буквально выгнали на мороз. 😁

Ипотеку? Или Immobiliendarlehen?

Вот у меня 2 года уже, неужели придётся еще несколько лет ждать..

Сейчас у вас часть собственного капитала проверяли? У нас больше на это упор был, мол принесите 20-30 процентов, дадим остаток

Нет, мы сказали, что готовы принести 10 % при средней стоимости дома в наших краях в миллион.

Immobiliendarlehen

Лучший способ проверить - пойти к ипотечному брокеру и попросить сделать ангебот 😊 у них база данных банков и они подбирают именно под ваши условия

Угу...за провизию, которую тоже с меня берут🙈

И советы конечно о тех банках, где больше провизия светит.

1. Пока не подписали договор с банком этот ангебот для вас unverbindlich
2. Провизию платит банк а не вы

Я начала эту тему, я ее и закрою)) ни один банк ещё ничего никому не подарил))

Я просто в курсе тк в прошлом году ангеботов 20-30 получила и ни за что не платила. Разные объекты оценивала так еще и у разных ипотечных брокеров чтобы самый низкий процент найти 😊

Для сравнения, в 100% случаев когда я запрашивала кредит у банка напрямую всегда процент был выше. Там буквально пара пунктов, но когда такие суммы то имеет большое значение

Я не о том что вы напрямую брокеру платили бы, хотя нужно сказать - это даже дешевле получается.
А о том, что банк с вас эти деньги другим путем возьмёт, вы даже не заметите и будете рады)
Но таков мир- в основном все услуги должны оплачиваться))

Конечно, за бесплатно никто ничего не сделает)
Но я к тому что чем сидеть и гадать дадут или нет ипотеку проще сделать запрос и проверить вообще свои шансы 😊

Сложно. Я был в банке специально после 2,5 лет на консультации. Мне сказали, что они не против, но давай кучу всего. (не помню точно что, но много всякого).

И бератер посоветовал: ну, смотри, приходи через год, дадим почти всё, что хочешь, а сейчас не мучайся с этим, тебе же это не нужно так сильно? 😁

Кстати, это был deutsche bank.

Я просто сделал тест, больше никуда я не ходил и не спрашивал. Это просто было именно то, что я ожидал. Просто подтвердил он меня.

Мне Deutsche Bank чуть ли не каждый месяц предлагает еще ипотеку взять) условия у них так себе, высокий процент. Но я при этом работаю на полный день параллельно с Gewerbe, мб если бы только Gewerbe была были бы не так активны 😃

В любом случае, расширить поиск как я уже писала лишним не будет

Ну так в этом вся и разница :) как 100% самозанятому в первые минимум 3 года только фигни можно получить 😁

Ну а почему простой? Сейчас все ищут квартиры

Ну не знаю почему

А придется объяснить... потому что не дай боже там расход воды и электричества и далее шел ..у вас когда жильцы с ехали, вы же все счётчики сняли показания..

Обычно на год делала, тут не знаю как

Вы придумайте почему далее не сдавали...и мы вам поможем..

Сняли

Вы специально?

Пишите пожалуйста одним большим сообщением.
А то бот вас тоже вырубить может

Как убытки

Или полгода растраты и полгода расходы

?

Нет. Когда вы начали сдавать?

В начале года до июня

А потом что?

Значит затраты на год

И прибыль полгода

Нет. Если вы начали сдавать и было много расходов на ремонт - полгода сдавали, а потом передумали - вам скорее всего ничего из ремонта не признают, только текущие расходы...

А вам вообще разрешили сдавать жилье как Ferienwohnung? Все мои знакомые и родственники получили от города запрет.

От какого города? У меня не только разрешили, но и прекрасно берут Kurtax 😁 это Naturpark, так что все только и сдают

У нас тоже раньше работало по курорт

У нас сейчас вот это стали проверять..((