Вопросы покупки, продажи и правового сопровождения недвижимости на Кипре

Депозит, подлежащий возврату, не должен облагаться vat

Сугубо предмет договора.
Ещё важна оценка, т.е. 30% будет от оценки, а не покупки...

Оценка выше на 20%
Меня очень смущает то, что они переобуваться на финальной стадии. Мой статус был обозначен с самого начала 🤷
По знакомым опрос дал, что давали с 20%почти всем

% и ставку назначает кредитный комитет, всё "до" это домыслы :(

BoC говорил, что 20% если у человека (вне зависимости от паспорта) есть 1 год резидентства на Кипре

Зависит от множества факторов. 20 — это минималка. А дальше уже как риск-менеджер решит.

У меня уже 5 и вот....

вообще немного странно
личный менеджер вроде заполняет заявку и отправляет в кредитный отдел
а тот либо одобряет или отказывает
в BoC это бесплатно
т.е. отправляли заявку в 20% и пришёл отказ?

У знакомой похожий опыт - банк согласился кредитовать 70% от оценки и это без ндс. Те по факту получилось необходимый первоначальный взнос под 40%. А что BoC дает для ltrp условия как для киприотов ? Хелленик нет, для них ltrp просто виза. Сказали только паспорт имеет значение.

Как такового отказа нет, на рассмотрении пока. Запросили дополнительные подтверждения + дали информацию (через банкера) что ставка будет 30

Вот по моим знакомым статистика такая, что только у пары человек первый взнос был выше 20. Остальные проходили по 20. Но!!! В каких-то случаях от полной суммы, в каких-то от суммы без НДС
Все кейсы - новостройки

Напишу для тех, кому информация актуальна. 20% больше не дают не гражданам (гражданам тоже не факт что). Ни по новой недвижимости, ни по старой. Говорили с кем-то главным, это официальная позиция банка. Варианты возможны, только если недвижимость с аукциона. Но там столько деталей, что без юриста не разберёшься
В общем, будьте готовы

Вам нужно только податься на скидку, в тот же день, как документы приняты налоговой - можно переезжать. Иногда налоговая может назначить визит в квартиру, но это все выясняется при подаче, до того как документы примут.

попробуйте обратиться к @Rus_Jur

Только учтите, что с доверенностью, полученной обходными путями вне консульства, могут быть проблемы на разных этапах сделки, особенно, если есть обременения в виде детей/маткапитала. Лучше дождаться консульской. Еще в чате были кейсы записи в другие страны и выезд в Армению, но этими обходными путями не пользовался

Не туда ответил, сорри

конечно. неконсульская доверенность не факт, что будет принята. но речь в запросе идет о согласии на сделку, а не о доверенности. хотя тоже может сработать эффект окошка и могут не принять.

Параллельные, один принимается в налоговой, другой в подразделе мэрии и потом на утверждение в Совмин. Разрешение сейчас вроде может и 4-5 месяцев занять, налоговая должна быстрее, если у застроя с доками все в порядке.

Ежегодное подтверждение владения недвижимостью, на которое получался ПМЖ, входит сейчас в обязательный перечень вместе с другими критериями. Но в правилах написано что её можно продавать. Видимо покупка другой подходящей по критериям недвижимости сохраняет право на пмж

ну еще неизвестно старым нужно будет доказывать или нет. Но, в правилах раньше было прописано, что вы имеете возможность заменить недвижимость а равноценную или дороже, которая тоже проходит по критериям. Но я так пониаю это надо было как то оформить в мигрейшен а не просто молча продать а затем купить. Лучше звонить им, ситуация нестандартная

Как оформить? Какие-то новые требования?

агент берет 5 проц, у продавца нет агента, и не вижу смысла ему столько платить

нужен просто человек который оформит договор

В любом land registry на входе есть куча памогаторов, в зависимости от сложности случая от 10 евро до пару сотен.

Спасибо может у кого есть просто телефон

Да, вы подписываете reservation agreement
Там все прописано
Вы платите агентству, зачем ему вас кидать.

Агенству платит, я так понимаю, застройщик. А этот reservation payment входит в сумму сделки?
Иными словами при стоимости 100к сначала я плачу 5к за резерв, а потом 95к.

Вы переводите на счет агентства. Такая опция всегда есть.
Тут не кидают откровенно. Просто смотрите, что подписываете.

Спасибо. Просто хочется понять, на каком этапе надо находить адвокатов для ведения сделки.
Технически на этапе резервации можно еще самому справиться, хотя само собой лучше сразу подключать

Гражданство европейское?

К сожалению нет)

Толком никак не защищен. Во-первых, большинство бумажек, по которым такой платеж проводится, не имеет никаких пенальти для продавца в случае, если он решил продать кому-то еще. Вам просто вернут этот down payment. Во-вторых, если вам выкатят неадекватный договор, который вас не устроит, и подписывать его вы не станете, down payment вам тоже вряд ли вернут. В-третьих, если там прописаны сроки, когда нужно завершить договор и перевести остальную сумму, их обычно там пишут совершенно вне кипрских реалий, и сорвать их элементарно. Я буквально покупал недвижку после того, как предыдущий покупатель не успел завершить сделку вовремя, сделав продавца богаче на 10к

И еще один вопрос.
Недвижимость новая, но VAT отстутсвует.
Риелтор говорит, что земля была приобретена еще лет 20 назад, когда закона о VAT еще небыло. Построены коробки и стройка заморожена, и вот только недавно достроили (почти)
Это действительно так бывает? выглядит как будто наткнулся на единорога

У меня были прописаны условия возврата. Потому что я попросил их прописать.

Тогда вам еще и разрешение на покупку оформлять

Хорошо, если там условия прописаны так, что их выполнение легко и быстро доказать в суде, например

А при выкате неадекватного договора, и специальном срыве сделки, можно идти в суд с электронными письмами где обсуждается пре-договоренности.
Условно говоря, выкатили в драфте контракта сумму в 2 раза больше. естественно ты не подписываешь, тебя кидают на reservation но ты идешь в суд и показываешь имейлы, что вот изначальные договоренности были другие?

Да, если сделка не проведена, все возвращается. Так было у меня. Или если банк отказал в ипотеке.

Да, спасибо, вот про это совсем вылетело из головы

Это прямо очень хороший договор, да)) сделать такой договор действительно надо просить отдельно

смотря что там выкатят. К примеру, в моем договоре изначально было сказано провести сделку за 3 месяца, я возмутился и срок увеличили до 6 месяцев, и этот срок был чуть ли не сорван по вине юристов продавца)) но доказывать это пришлось бы опять же в суде. Суды здесь долгие, 3-4-5 лет или больше

+ не застрахованы от повышения цены после всех "согласований"

Зачем тогда нужен такой reservation покупателю, который имеет кучу рисков? Можно ли эти риски снять если подключать адвоката уже на этапе reservation и прописывать основные условия сделки в reservation agreement?

Угу

А зачем продавцу нужен покупатель с разрешением на покупку и ожиданием ипотеки?

Вот это и есть предмет договорённости, доверия и авторитета посредника / продовца.

Надо кого-то подключить вам, чтобы понять, там титул то вообще светит с такими условиями, бывает такое, что титул никогда не получить. А тут была заморозка, потом достроили… я бы уже с юристом посоветовалась.

Справедливо. Но эти договоренности по-идее нужно оформлять в письменном виде еще до передачи каких либо денег, даже небольших

Можно подключить адвоката, адвокат возьмет деньги. Но Вы избежите рисков недопонимания, юридических и тд и у продавца и у Вас

А если адвокат накосячит? Он ответсвенности никакой не несет)

А Вы возьмите более менее проверенного адвоката. Вопрос в том что с Адвокатом вы точно пропишете и поймете все ньансы. Слово накосячит вы используете в РФ

А что вам самим мешает прочитать эгримент и предложить правки?

Да ладно, тут были примеры как адвокаты ерунду делают, а потом предлагают подать на них в суд. Тут ничем не лучше/хуже адвокаты чем в РФ

Согласен. Адвокаты тут разные. Адвокат ваши хотелки уложит в юридическое ложе. Остальное это - жизнь.😉

На этапе reservation не факт что вам составят какой то agreement. Говорят просто заплати нам x тысяч евро и мы снимем недвижимость с продажи и все это на словах. Ваши дальнейшие действия?

гуглите шаблон, предлагаете им подписать

Стандартная практика резервейшен договор

Ну можно и так, но можно что то забыть, шаблон может не учитывать кипрские реалии

Всегда есть вариант "рвать волосы". И сидеть думать как все сложно.

Зачем рвать волосы, шаблон попробовал погуглить, для Кипра не нахожу property reservation agreement шаблона. Нахожу 100500 статей с нюансами покупки недвижки на Кипре и описанием десятков возможных проблем и что - самому сидеть и составлять такой договор со всеми ньансами - думаю что заплатить специально обученному специалисту проще и дешевле . То что гарантий нет - это понятно, жизнь неидеальна

Разрешение на покупку только для личного проживания - можно видимо для третьей страны но как инвестиции.
Может конечно ещё какие-то нюансы.

сегодня позвонил в 2 места, сразу спросили гражданство.
И сказали, сорян - братан потом говорим. Вот я в недоумении

Просто не хотят задурятся с разрешением на покупку.

В списке ресурсов есть два чата с недвижкой.
Ссылка в закрепе.

в титуле вообще можно указать какой угодно адрес владельца

Или может это не титул был… в общем, она написала адрес как у нее в какой-то бумажке. А с таким договором мне можно как-то переоформить на себя коммуналку?🤔 если я приду с договором, где один адрес указан, а ютилити на другом, но ФИО владельца совпадает

адрес в договоре должен совпадать с адресом в водоканале/электрокомпании, абы куда вам не переоформят

советую прийти с договором к электрикам, они самы решат, какой адрес верный. У меня в титуле адреса нет и фактически у квартиры три адреса-один по мнению электриков(верный), по мнению ситы и по мнению муницыпалитета.

а у водоканала - четвёртый? 😃

нет, водоканал солидарен с электриками

Спасибо большое за совет, а как быть с мигрейшен/другими инстанциями? На адрес в договоре точно ничего не дойдёт🙈

переделывать договор на адрес по электрокомпании

либо от электриков адрес использовать(так как электрики - основной способ установления адреса, иногда единственный), либо просто титул им показывать

В том и дело, что счет за электроэнергию приходит на наш точный адрес (как и все остальные письма), и только в договоре ерунда какая-то написана(

в титуле можно записать какой угодно адрес - там указывается не адрес недвижимости, а адрес владельцев со слов владельцев

ну тогда скажите миграции что правильный адрес такой-то и агруменируйсте счетом от электриков и копией титула в договоре(если приложена).

Мне уже самой интересно, откуда тогда хозяйка взяла этот странный адрес🙈

Тогда в договоре надо указать оба - адрес в кадастре и почтовый адрес

не все про это в курсе в момент оформления недвижимости

нет адреса в кадастре 😃
там номер участка земли
адрес там - где искать собственника если чего нужно от него

Ну тот что сейчас там написан - он откуда-то взялся же.
Так и написать: адрес согласно такого-то документа такой-то, почтовый адрес - такрй-то.

то, что будущий хозяин написал как адрес своего проживания на момент покупки - то и попадает в титул

Так то адрес местожительства владельца, а не адрес самого объекта недвижимости

Надо тогда уговорить ее договор переделать… Кстати, нормальная практика, что договор на 2 года? Предыдущий в другом месте у меня был на 1 год, здесь хозяйка предложила сама на 2

Норм, только марок больше клеить

Всё страннее и страннее…

Надеюсь вы хоть деньги на 2 года вперед не дали

Конечно нет) никакой оплаты вперёд не было. Я думаю, она на подольше захотела потому что живет не на Кипре и не хочет заморачиваться каждый год с договором🤔

а другого адреса там и нет

А как тогда мигрейшн узнает адрес, когда подаешься с титулом без ютилити биллз?

верит на слово
но вообще у мигрейшена написано - ещё нужно и описание недвижимости где проживаешь

Подняли старую больную женщину с дивана)))

Есть адрес в титуле - и объекта, и владельца.

и где там адрес объекта?
5й пункт сверху? - он бывает пустым
https://property-11519.kxcdn.com/wp-content/uploads/2020/08/Cyprus-Title-Deed.jpg

У каждого свой Кипр (с)
В моем титуле заполнен не только 5, но и 3-4 - и даже название дома указано.
А вот штампика такого нет.

значит пункт 5 - и есть адрес объекта

смущает что указана доля владения 1/2

Два собственника часто бывает

например, вторая половина - супруг

ну да, только это знать надо, а то вдруг...

а бывает и 1/4

а потом у остальных 3/4 претензии

так на то суд есть к первому из 1/4, а не к вам

Это уже их претензии друг к другу. Арендатора это никак не касается

Следует проверить полномочия сдавать /доверенности от всех собственников на подписание договора

Владелец 1/2 может распоряжаться только своей 1/2 - т.е. остальное может быть сдано другим.

но ведь может быть и устное разрешение от остальных собственников - или не может быть?

Ну нет. Пусть вторая половина распишется в договоре, что согласна)

а если вторая половина вот совсем не на острове?

Может, устный договор никто не отменял. Я много лет по такому живу :)

Может и не быть. Но это внутренние будут разбирательства между собственниками. Долго, дорого и нудно. Арендатора это не коснётся

Созвон, запись, скан...

для аренды обычной недвижимости это уже перебор

Тогда пункт в договоре, что сдающий получил согласие остальных сособственников

В этой сделке куда не плюнь… разводиловом пахнет.

Если она ходит как утка… крякает как утка…

Вы бы проверили там владельцы случайно не по визе F type эту недвижимость купили…
Тоесть может им еще и нельзя ее сдавать..

Ну… для полноты картины.

Зачем усложнять себе жизнь? Арендатор вообще не обязан этим всем заниматься. Все внутренние разборки между владельцами арендаторов не касаются

И тем более арендатор не обязан проверять может или не может владелец сдавать. Это дела мигрейшн или налоговой, никак не арендатора. Он в этом случае вообще ни причём

Хозяйка киприотка, живет много лет в Греции уже… на визу F или отсутствие права сдавать жилье вроде как не тянет🙈

счета за свет и воду можно перевести в электронный вид. у AIK есть приложение, а водоканал мне сам навязал получение счетов по email. По всему городу кстати баннеры висят с рекламой перехода, правда нужно уметь читать по-гречески)

Какой то конкретный сотрудник увидел "Российская Федерация" в графе страна рождения в Израильском паспорте... решил для статистики кейс создать.
Я так думаю (спекулирую).

вполне возможно

ну и израильский паспорт бывает двух видов. Возможно к красному (ляссе-пассе) не так уж и хорошо относятся. Ну и да, паспорт Израиля не лишает гражданства РФ, если оно было изначально, а соответственно санкций

По такому паспорту я думаю на ВНЖ/ПНЖ не выезжают.
Он по определению временный, на год-два выдается.
И да там была афера в прошлом году на которой понауехавшая «Российская Элита» погорела с этими паспортами.
Все может быть.

Так это было прописано в условиях получения 6.2. Тот кто продал нарушил закон, вопрос как быть с теми кто не нарушал законов

Этот НДС сразу закладывали в новую цену. Тут с 2015 года недвига почти в 2 раза подорожала, продавалось все, и на этот НДС в цене никто не смотрел. Не знаю насколько правда, но со слов бывалых киприотов - сейчас если проверить надвигу по 6(2) тут около 30% окажется без этих квартир

И ещё 50% сдают всё это время...

Я не знаю как было раньше, но когда я смотрел в конце прошлого года, новостройки и без НДС были сильно дороже вторички. Но у них были преимущества - ПМЖ и "высокий коэф энергосбережения". Если сейчас решить перепродать, то помимо 14% НДС потери еще процентов 30 минусовать придется

На вторичке transfer fee ещё есть. Тоже не мало.

пока же вроде НДС был только на новостройки?

Так тут земля, на неё тоже ввели НДС.
https://dom.com.cy/live/digest/cyprus-has-amended-the-law-on-the-calculation-of-vat-on-the-purchase-of-land-for-the-construction-o/

Позиция моего юриста, что НДС не будет. Так как участок с домом. И разрешение от правительства вынесено именно с такой формулировкой. Но я заранее хочу подстраховаться. Так как отдельного титула на дом нет. Просто чтобы понимать - в какой момент мне могут выкатить этот НДС. В момент покупки? Или в момент перевода титула

Подписывать надо с владельцем, на кого титул.

Необязательно. Достаточно доверенности на дочь от владельца.

С доверенностью уже не важно дочь или нет.

Конечно, не важно. Но и однозначно сказать, что нельзя тоже некорректно.

если вы будете переводить на себя счета за электричество и воду, а в контракте указан не владелец - у коммунальных предприятий будут вопросы с просьбой показать новый титул (у нас так было). Устроит ли их доверенность - хз. нужно у них уточнять

Понял. Спасибо! В целом владельцы говорят что укажут 2 имени в договоре: хозяина и его дочери. В этом случае возможно вопросов не будет

Если пара месяцев задержка, то обычно штраф прощают. Если долго, тогда уже можно пригрозить. Обычно это скорее инструменты давления, чем реальный штраф

1. Задерживают практически все. Смотря какие сроки. Компенсацию деньгами или работами получить можно - все зависит от степени Вашего личного знакомства с девелопером. Договаривайтесь. 2. Ведут такие контракты обычно юристы, они же могут в крайнем случае обратиться в суд (что крайне нежелательно). Суды на Кипре рассматривают дела от 5 до 15 лет. 3. Недвижимость лучше принимать наняв со стороны грамотного civil engineer. У некоторых девелоперов существенных недостатков не бывает, у некоторых легче все снести и застроить заново (зависит от застройщика, которого нанимает девелопер, если он не входит с ним в одну группу компаний). Как-то так.

Сдавали всем в разные сроки, первые заехали, когда ещё отделка в подъездах шла. Нам нужно было заехать срочно, поэтому закрыли глаза на многие недостатки, явные прописали в акте приемки, но исправляют их крайне медленно. Все оборудование проверяйте сразу на работоспособность, инженерку самим не исправить, нас плита не работала, качество отделки в целом не ждите даже в элитном комплексе, запиливать плитку под 45% целая проблема. В общем, если нужно быстро заехать могут сдать быстрее, но тут зависит от Вашей готовности это принять.

спасибо большое! У нас там ещё фотовольтаика. Как ее принимать и будет ли она, как обещают, 75% всего потребления обеспечивать

Потребление уже от вас зависит, а панели надо проверять по номинальной и фактической мощности.

Тут без инженера не обойтись. Кто-то может посоветовать? И сколько такие услуги стоят? Если принимаешь с актом с недочетами, то есть ли у застройщика мотивация устранить?

https://t.me/cyprusdiy

Ну, это в целом все жильцы заинтересованы и уже будет проблемой управляющей компании

Нет, мотивации не будет после приема и полной оплаты. Но когда аренда 2500 тыс евро, проще принять и разбираться по факту. Все равно совсем вряд ли кинут, нам вот светильники докупили все-таки, хоть и ждали долго)

Инженер ничего не решает. Архитектор независимый.

На вторичку НДС не платится, только регистрационный взнос.

Да вот где-то были сообщения, что на участки платится. А в данном случае непонятно, как классифицировать объект

Покупка на компанию или физлицо?

Физлицо с гражданством РФ и резидент Кипра (рабочий контракт)

Вы покупаете дом, даже если его нет в титуле. Землю Вам бы не продали.

Спасибо большое!! В титуле на землю он вписан. Но на сам дом документы предположительно остались на той стороне (такое пояснение дали в муниципалитете)

А как же люди покупают участки? Или это с обязательством строить?

Участки покупают через девелоперов: им деньги и за землю, и за дом. Извините, что значит документы остались на «той стороне»? на оккупированной?

Как бы Вам не впарили что-то турецкое…🧐

Ненене, изначальные владельцы Греко киприоты, родители продавца

Почему нет? Землю может купить просто как участок с целью строительства основного жилья кто угодно.

С целью строительства под согласованный проект с разрешением на строительство через девелопера

Нет, просто как участок. Я сам так покупал и только потом подал документы на разрешение на строительство.

Только с паспортом РФ? Интересный кейс. Возможно, Ваш участок уже был выведен под проектное строительство.

Паспорт + внж. Никакого проекта на момент покупки и половина участка вообще сельхоз. Разрешение совмина на это получено.

Здорово! Ну, в принципе понятно: на 1 дом как основное жилье и не более 3 донумов.