Юридические вопросы ипотеки, аренды и инвестиций на Кипре

Вывоз мусора это такая же коммуналка, только счёт , раз в год. Читайте контракт

Кстати, нам счёт пришел вот сейчас, со сроком оплаты 31.10. Это нормально? В прошлом году счёт выставили в январе, кажется.

Вообще, как и говорят, по контракту, но обычная логика, применимая ранее вне контрактов (ну, до очередного бума ренты), означала, что все, что можно перевести на тенанта или можно "выключить", вроде электричества, воды, интернета, оплачивается тенантом, все, что привязано к владельцу квартиры и не переводится (и не отключается), вроде налога на недвижку муниципалитета, вывоза мусора, отдельного счета за канализацию, платится владельцем-лендлордом. Такое в контракты даже не добавляли, а сейчас могли начать

Да, у них какой-то свой, никому не понятный график выставления счетов

А как вы его ранее оплатили, без счета?

У нас обычно оплата до 30.11. Пафос.

Если в контракте прямо не указано, что вывоз мусора включен в арендную плату или коммон экспенсез, то просто вычтут из депозита.
Нам в 2018 году сразу за все 3 года вычли, когда съезжали.

Это вечный круговорот "а как вычтут из депозита, если тенант в счет этого депозита живет", если в контракте пункт, что "жить в счет депозита нельзя", то это обычно значит, что готовятся его не возвращать по какой угодно причине ))

Что такое статус смс пинслипа номер 2 и номер1

Это не та ветка дискуссии, но эта инфа есть в закрепе))

Да, мне в конце прошлого года лендлорд сказал что 50 евро оплата, пропорционально прожитому времени за тот год. Refuse tax - это по сути и есть коммунальный платёж за вывоз мусора?

Именно. Муниципалитету.

а как вообще оно считается?
не то что бы мне было прям жалко 150 евро эти заплатить, но интересно что туда входит

Возможно от площади как-то, в документе не указано. За 3br 115m2 например вышло 174 евро за 2023 год.

За 1 домохозяйство. Сумма зависит от муниципалитета.

Это именно сбор за вывоз мусора. За то, что приезжает мусоровоз.

Лимассол?
Размер квартиры другой, стоимость та же.

От площади (точнее, от кадастровой оценки) считается к примеру, sewerage tax
Это расходы владельца, городской налог.

Но вывоз мусора спорно относить на расходы владельца.

Так за вывоз мусора жильцы платят обычно.

Да, Лимасол. Ну ок, теперь просто понятно за что документ, а то слово tax несколько смутило сначала.

К кому идти/ куда писать, чтобы запросить список документов для этого?

Буду благодарен за любые наводки

В списке ресурсов есть несколько чатов про недвижимость.
Ссылка на список в закрепе этой группы.

легально никак, только переоформив на компанию

Даже если есть ВНЖ?

никак не влияет

Спасибо!!!

Не имеют права. Даже с полицией ничего не могут сделать. У вас ребёнок, а с ним вообще никто ничего предпринять не сможет. Спокойно езжайте в отпуск, потом займетесь своей ситуацией

ничего не делать. доживать оплаченные 1.5месяца ,искать новое жилье. депозит вряд ли получится вернуть 🙁

договор-то есть?

Да, конечно, договор есть.

Свет отключают на следующий день рано утром, а что накрутилось снимают с депозита, депозит возвращают налом

А где изучать,можете направить

внезапно в закрепе этого чата много полезной инфы

Спасибо)

То есть депозит только на след день вернут?

Перезжал в соседний дом, ходил утром часов в 8 отключать от старой и подключать на новую квартиру. Спросили готов ли я к отключению? Сказал да, думая что за пару дней отключат. Депозит перевели на новый счёт после отключения. Также пришлось новый депозит внести. В общем к обеду уже отрубили свет и пришлось в срочном порядке пока не стемнело перетаскивать вещи) Так что заранее уточните каким числом отключать

Спасибо!

Они ещё там мне повторно счёт со старой квартиры в новую добавили и пришлось идти с чеками доказывать что я уже тот счёт оплачивал. Так-что будьте внимательны

Доброе утро! Поздравляю 🙏

Можно ли поделиться Вашим постом в Фейсбуке?

И второй вопрос: порекомендовать юриста

Особое спасибо за дотошность в описании нюансов. Вот именно из таких деталей и мелочей и складывается общая картина

Ваш комплайнс это эпично, слов нет. Но на фоне апрельско-майского безумия даже это уже читается, как: ну ужас, но не ужааас 😂

Идея с отдельным домом 🤝 Мы смотрели Аргаку в основном. Как-то там сконцентрировались нормального качества постройки + совсем близко море. Но увы не сложилось
В районе, где я снимаю квартиру, последние 3 года стали активно строить резиденшалы. Насмотревшись на то как строят.... И эти квартиры на самом старте ушли как горячие пирожки за 150,000+НДС за 2 спальни (Никосия). Бог даст, лет через 5 посмотрим. У подруги квартира ещё до 10 лет осыпалась по углам + вечная борьба с плесенью

В общем, денег на ремонт! Нормальную бригаду. И тишины🙏❤️

Спасибо за теплые слова, очень приятно :-)

Чаще, как в Турции.

Как договоритесь с лэндлордом, так и обстоят

тот же договор с марками

Спасибо большое за ответ! А нужно ли дополнительно какие-то марки на него поверх клеить (если да то каким номиналом) и нужно ли заверение этой копии у мухтара?

у вас work permit?
для супруги просто копия того же договора, который подавали с марками
очень редко просят наклеить марку свежую - два евро на копию

да work, получается мухтар вообще не нужен для заверения договора, только для формы authorisation?

а Вы не сами подаете?
кого Вы авторизируете?

у нас есть список документов необходимый для получения spouse visa и там есть такие пункты

так кого вы авторизируете?

супруга

в смысле?
Вы серьезно?

авторизация - это представление ваших интересов в миграции
доверенность

всё я понял)) протупил с этим) спасибо за разъяснение) получается если подаемся сами без представителей, то авторизейшн и заверение мухтара нигда не нужны?

да

Спасибо вам большое!

Сколько разница в налогах?
Сравните с мин. стоимостью юристов и оценщиков 2-3000 евро..

Ну хоть понимать логику. А если в 10 раз завысят...

"В среднем по больнице" дешёвое старое оценивают как новое в том же районе.

Можно обжаловать. Но для этого нужен юрист и независимый оценщик.

вроде можно подать апелляцию
но если по ней насчитают больше, то будет ещё больше

Юрист говорит то же самое (( что по апелляции назло ставят выше

читал, что киприоты пытались
суд решил, что закон на стороне Land Registry - ему дано право оценки недвижимости

это что-то вроде борьбы против занижения стоимости, дабы от налогов не уходили?

Вот в том и причина, видимо. На участке старый дом. Когда звонили спрашивают - что собираетесь делать? Отвечаю, что реновацию и жить. Ещё три(!) раза спросили - точно ли жить, а не строить новое. Нет, говорю, на новое денег нет
И все равно....

вроде того

Независимая оценка банка хоть и выше чем стоимость по договору поставила, но хоть не в два раза

но эти документы Land Registry только принимает во внимание, а оценку всё равно даёт свою

И банковский оценщик оценивал именно землю. А Реестр судя по стоимости посчитал как участок с НОВЫМ домом

там, наверное, должна быть какая-то методология оценки все-таки, отличная от высунуть палец в окно. Если по этой оценке участок в хорошем районе стоит сильно больше, чем сам дом на этом участке, то вряд ли что-то получится обжаловать

Land Registry смотрит по похожим сделкам в данном районе

Да уж.
И наш юрист не проявлял большого энтузиазма по обжалованию, пока мы ожидали у кабинета и боялись что не утвердят нашу цену.
Хотя у нас была оценка для ипотеки намного ниже, чем в ДКП и кадастре.

Да нет... Конечно за время пути лошадка могла подрасти. Цены то скачут. Но агент по недвижимости говорит что примерно такой же уровень (учитывая что строение старое)

Сама земля 💯 столько не стоит.

так у вас уже есть оценка от реестра?

Там "быстрая реализация"

Да они сразу же позвонили. Сейчас поменяли правила, и договор нужно подавать за день до финальной встречи. Вот утром отнесли, и через час позвонила барышня

В некоторых случаях звонок покупателю с вопросом «а почем покупаете?»

Это оценка регистра?

Да, в моем случае ровно -10% от названной суммы. Больше чем уверен на объект даже не выезжали

Вот буквально сейчас агент прозвонился по своим каналам с вопросом про сумму оценки. Словами через рот ему подтвердили, что оценивали как с новым домом (((
Хотите - оспаривайте...

В общем, будьте готовы и к такому варианту. Те, кто сейчас покупает участки

При этом у него вторая сделка тоже в Никосии, и в районе который считается дороже и перспективнее. Но голый участок, без строений. Сумма оценки ниже, чем в договоре. Покупатели киприоты

сильно отличается от суммы здесь?
https://eservices.dls.moi.gov.cy/#/national/geoportalmapviewer

Можете, если удастся деньги завести застройщику

Но видимо в этом случае я должен купить с полным НДС? И быть неконкурентным)

Где можно подробнее почитать?

Благодарю

Полный ндс в любом случае платить если будете продавать сразу, условия одни для всех, в чем неконкурентность?

Я имел ввиду, что если кто-то купил с 5% НДС, а кто-то с 19%, то первый может выставить ниже цену.
А продавать сразу - это через сколько? Есть такое как в РФ - продажа без налога через 3/5 лет?

Может выставить цену ниже через 10 лет. Если продавать раньше то доплачивать ндс пропорционально оставшемуся до 10 лет сроку. 5% это привилегия именно чтобы жить там, не спекулировать.

Ну а если вторичка без НДС? Мне кажется, это баг координации законодательства. Конфликт налогового, миграционного и административного. Три вещи вообще не связанные между собой

Одно нарушаешь, а другое вроде и нет

Скажем, не баг, они и не обязаны координироваться между собой. У каждого свои требования

Нужно исходить из того что нарушать ничего нельзя

Речь о том, что главное требование здесь для граждан третьих стран - доход только с места работы. Ну, или в зависимости от типа визы. А уж под какие нужды покупалась недвижимость и по какой ставке уже не важно

Моему коллеге сейчас в уши льют про НДС тоже. Что если купил первичку с 19%, то делай все что хочешь. Ладно, он хотя ты с местными реалиями уже знаком, пропускает мимо ушей. А вот с другими прокатит

а это только касательно инвестиционной программы? если я каждый год просто пинк слипы оформляю и у меня есть две квартиры, могу ли я сдавать одну из них легально?

Легально - нет.
Вчера узнавали у district officer, который выдает разрешения от имени Кабинета министров.
Иностранцам нельзя - только для личного пользования.

нам лично подтвердили, что гражданство не имеет значения

конечно не имеет. имеет значение для каких целей куплено жилье. а для TCN оно только для личного пользования

Национальность не имеет, а вот факт того насколько вы гражданин ЕС или нет - 100% имеет

Можно сдавать, если квартирой человек владеет через акции компании, на которую она зарегистрирована, но в таком случае и разрешения на покупку получать не надо

так можно

Да, но это уже совсем другой разговор)
И не всем будет выгодно открывать компанию, для этих целей.

Сдавать нельзя гражданам третьих стран. Без разницы как оно куплено

Недвижимость, купленную под ПМЖ, при условии оплаты полного 19% НДС, а не льготного 5%б можно заявить как economical unit, и показать иммиграции др недвижимость для проживания в собсвенности или в аренде, и собственно сдавать в аренду.
Как европейцам так гражданам 3-х стран, как в отношении краткосрочной так и долгосрочной аренды. В случае краткосрочной аренды нужно пройти регистрацию и оплатить гос пошлину 222 евро.

Following a discussion with the Ministry of Tourism and review of the relevant legislation is not possible for a self-serviced accommodation establishment to be advertised (for example in booking, airbnb) for renting/leasing unless it is registered with the Ministry’s Registry of self-serviced accommodation and receive a Special Label and Registration Number for Self-Service (Sharing Economy) Accommodation Establishments. The Ministry officer advised that the nationality of the owner is irrelevant. Irrelevant is also if it will be a short or long term lease. The application is made online and the fee is EUR222 for the first 3 years and then EUR222 for another 5 years.

The submission of the applications can be made by submitted by natural and by legal entities. To this end, the applicant should have a valid before submitting the application:
➢ Registration at the Tax Department (Tax Identification Number or VAT where provided for under the relevant legislation) of the Republic of Cyprus and
➢ Insurance Coverage of the Accommodation in force – At least against all risks, for fire and civil liability.

Please find below the link with all the information for the submission of the application.
https://www.tourism.gov.cy/tourism/tourism.nsf/application11_en/application11_en?openform

не совсем понятно где в тексте про ПМЖ или вообще про ВНЖ
" The Ministry officer advised that the nationality of the owner is irrelevant." - сдавать могут вообще все.
А можно ссылку на полный текст?

Это получается, убрали ограничение на сдачу гражданами 3-х стран? Можно купленную вторичку сдавать?

в тексте нет про ПМЖ. Это комментарии наших юристов, которые связывались со всеми министерствами:

Migration

Migration’s position is that for Migration purposes renting the property to which you have invested in (minimum value EUR300k plus VAT) is not prohibited provided that at the same time you present to Migration another property to which you will be staying in Cyprus. This can be proved either by a separate Rental Agreement or a separate Contract of Sale which can be of any other value (even lower than EUR300k).

VAT

VAT’s position is that In order to be able to claim the reduced VAT the residence should be your main and permanent residence in Cyprus. So even if you travel and live abroad, if this is the only property which is your main and permanent residence in Cyprus, you are entitled to apply for the reduced VAT rate.

As a result if the client is thinking of renting the investment out (even if he will replace it for Migration purposes) he should not apply for reduced VAT.

надо смотреть что клиент написал application for obtaining the Council of Ministers’ consent , если для собсвенного проживания, то нельзя сдавать

а разрешение на сделку дадут не для собственного проживания?

если докажите, что у вас есть место для постоянного проживания

т.е. если есть недвижимость купленная для пмж, то можно купить еще для сдачи и это ок будет? Не запрещено? и разрешение дадут?

Иностранцы могут купить только 2 обьекта недвижимости на Кипре.

Если Вы визитер, то к Вам применяется следующее и сдача в аренду разрешена - Evidence that the applicant has sufficient and stable resources, as analyzed below, derived from a stable or satisfactory income of the applicant outside the Republic. Income includes salary, pension, deposits in a bank account abroad, rents, dividends, interest on deposits or by exception from dividends from a company in the Republic (with certification by the Company's Accountant that he does not receive any salary from his position) or rents in the Republic, or from income in his bank account in the Republic from a salary from his previous work in a company of foreign interests

Для ПМЖ также ни слова про дивиденды и арендный доход - Immigration Permit based on Reg. 6.(2)
Official Statements of the applicant and his/her spouse, declaring that they do not intent to undertake any sort/type of employment in Cyprus, with the exception of being employed as Directors in a company where they have decided to invest, according to the criteria of the present policy.

Я бы очень хотела увидеть запрос и ответ самого министерства (или министерств), а не комментарии юристов

А вроде тут были случаи, когда писали, что доход от сдачи недвижимости за рубежом не котируется для обоснования дохода (для подачи на визитор ВНЖ)?
Или это только в отношении РФ так?
То есть, если такой доход, например, из любой другой страны, то банк (и мигрейшн) это устроит?

НДС платит покупатель. Если вы продаете за 119, то из них 100 идет вам и 19 государству в виде НДС.

Не не, это понятно, но я же уже заплатил ндс, и по сути на продаже не заработаю. Тут не так как в РФ?

То что вы называете заработано имеет название прибыль и в этом случае налог на прибыль с частного лица не взымается. А вот НДС уплачивается при каждой сделке. НДС и налог на прибыль (на заработанное) не имеют друг к другу никакого отношения, они не пересекаются.

Т.е. если покупатель платит мне мои потраченные 119 то он еще к этому заплатит 19%?

На вторичку от частных лиц нет НДС...

Да. Если он является плательщиком НДС по этой сделке. Но это уже другой вопрос.

что-то у вас с математикой :)

Имхо вы просто продаете и все, если есть превышение между ценой покупки и продажи платите налог на рост капитала

А цена покупки считаться будет 100 или 119?

Вот я такое же читал, хотел убедиться

119 цена продажи

Т.е. фактически если я поставлю цену 119 плюс 19% то это будет уже Овер прайс, но ведь я оплатил 119 всего. И хотелось бы вернуть, хотя бы их.

С какой стати еще 19% ? Просто продаете за свою цену, нет НДСа на продажу вторички

а разве на вторичке покупатель платит НДС? я слышал что нет, но возможно это неверная информация

Конечно нету

Понял, даже если я второй владелец но дом еще не достроен?

Если ты дом не достроил, у тебя нет титула и ты продаешь участок имхо

Нет конечно, там нет добавленной стоимости

Спасибо большое)

Ты даже можешь уменьшить прирост капитала если предоставишь документы о своих вложениях в строительство/ремонт

Ну или мебель продать в качестве первоначального взноса 😉

Точно, почти все обязательно дополнением продают эту дорогущую мебель 😂

Лиль а на сколько можно мебель зарубить если скажем на 500 тыс надо продать ?

Не знаю на сколько можно, мне на 20 тыс зарубили без проблем

Но ты ж понимаешь, что она даже половину не стоила) Слышала, что описывают всяческую встроенную и не встроенную технику, ванную отдельностоящую можно вписать...Панели те же. В общем, всяческие отделимые улучшения. Покупателю тоже выгодно, потом при оформлении титула меньше платить.

На прошлой неделе признали мебели и ремонта на 170к 🙈 плюс инфляция ☺️

Документы расходные представляли ?

Да, конечно. Практически на всё.

а разве они не по своим метрикам (похожим продажам в данном районе) ориентируются при расчёте цены продажи для стоимости титула?

Ну если все так делают, то и статистика соответствующая) Стоимость переоформления титула рассчитывается из цены покупки квартиры

When registering a Title to secondary real estate, it is necessary to pay a state fee, which is called the Property transfer Fee and is calculated in the following way:
From the first 85 thousand euros — 3%.
From 85 thousand euros to 170 thousand euros — 5%.
From the amount of over 175 thousand euros — 8%.

но мы же про то, откуда они берут сумму
явно не из принесённого договора купли-продажи (там вообще может стоять 1 евро)

Именно из него. Не знаю, у меня была цена видимо близкая к реальной. Чётко по договору рассчитывали. Пафос

это не так, у нас land registry снизил сумму в 1.5 раза (без всякой мебели)
тоже Пафос, хотя недвижимость в Лимассоле

Видимо, я тогда удачно купила, некуда было снижать)

я вижу это так, что текущий договор купли-продажи будет влиять на следующих покупателей

Больше всего он будет влиять на ваши налоги при продаже. Если вы тоже мебель и панели не учтёте отдельным договором) за сколько вы купили покупателям уже через пару лет будет не важно, с учётом такого роста цен.

а от чего идёт прирост стоимости - от оценки land registry или от договора купли-продажи?

Опять же не возьмусь отвечать за все случаи, подруга года два назад продавала свою квартиру, так же заплатила налог на прибыль чётко по договорам купли-продажи. В Лимассоле. Но цена так же была очень близкая к реальной.

Прирост по договору, плата за перевод титула - от оценки.

В нашем случае оценка совпала с ценой покупки в ДКП. Но для этого ее нужно было утвердить у специального сотрудника, и ждали мы этого довольно долго возле кабинета.

Скажите пожалуйста, в какой момент делается эта оценка? Я просто покупала сама, без агентов. Мы сами записались на переоформление титула в land registry, пришли с договором и нам по нему всё и высчитали прям на кассе. Я как-будто что-то пропустила)

Если стоимость в договоре при покупке вторички завышена / занижена, в момент передачи титула, land registry вам рассчитает transfer fee к оплате. Можно не соглашаться и оспорить, но там свои нюансы.

Если завышена - просто посчитают :)

Да, в эту сторону перерасчет transfer fee намного реже работает

Аха, кто-то деньги легализует + подстава соседям, им потом пересчитают по дорогому. Так цены и растут.

На ресепшене, где все это делают, отправили в тот кабинет на утверждение цены.

В общем, поняла, мне просто повезло, что цена не вызвала у них желания переоценить)

Ну нам в итоге утвердили ДКПшную)

Доброе утро!

Подскажите, пожалуйста, если я покупаю вторичку (участок со старым домом) и цена скажем 200,0000 евро, то платеж за передачу титула будет


85,000*3%=2,550
(175,000-85,000)*5%= 4,500
(200,000-175,000)*8%= 2,000

Просто банк менеджер зарезервировал на оплату этой услуги что-то около 2,000 евро всего...

Там почему -то 50 процентов от этой суммы берут в итоге, был какой-то документ на эту тему, затрудняюсь найти

Да, мне кто-то тоже говорил такое. Просто оно и в этом случае как то сильно меньше...
Не помню, в этом ли чате писали, что различаются ставки на первое получение титула и на трансфер при вторичка. Заранее извиняюсь, не хочу вводить в заблуждение.

1% от mortgage - это налог для государства от суммы кредита (в вашем случае, если кредит 200,000, то налог будет 2,000), к титулу отношения не имеет

вот тут можно посчитать сумму титула
https://www.zyprus.com/help/1260/property-transfer-fees-calculator

Спасибо большое!!

А оплачивать именно за передачу титула надо именно в момент встречи в Land registry? Или потом? Это надо наличными с собой иметь?

титул без оплаты не дадут
до 10,000 можно наличными, после 10,000 только картой (в банке увечить сумму оплаты картой на этот день)

Карты принимают, есть терминал.
Сразу платишь и за перевод титула, и за регистрацию ипотеки.

мы за регистрацию ипотеки платили в банке, не в land registry

Может, из-за того, что у нас банк в Лиме, а LR в Пафосе, хеленик так организовал процесс. От банка пришла дама и вручила чек юристу продавца. Остальное на нас.

Берут от оценочной стоимости Land registry , и да 50% скидка от общей суммы сейчас есть .

Спасибо!
Подскажите пожалуйста, а в какой момент они оценивают? Прямо при тебе, когда приходишь на финальный раунд с продавцами?

Я не подскажу, это я из теории написала, на практике еще не знаю пока.

да

И принято ли на острове оформлять договор аренды через представителей владельца?

У риелтора должна быть карточка с номером лицензии который он вам должен показать по запросу

Есть список владельцев лицензий. Гугл.

Да, принято.

Подскажите ссылку пожалуйста. Я не нашёл. По крайней мере на английском. В основном сайты о том КАК эту лицензию получить.

http://sek.com.cy/sek/page.php?pageID=9

Спасибо. Надеюсь Гугл переводчик поможет.

Перестаньте слушать риэлторов и все противоречия сразу уйдут 😁

Надо, тут:
https://www.tourism.gov.cy/tourism/tourism.nsf/application11aabEU_en/application11aabEU_en?openform

Но ещё и миграционный / налоговый статус должны позволять это делать...

Несколько я понимаю, если жильё куплено для личного пользования, то сдавать его официально нельзя. А значит, и с Airbnb тоже нельзя.

Правильно понимаете, но если фирма станет владельцем недвижимости - можно. Но там свои нюансы.

Спасибо. А это уже действует? Закон про регистрацию и тп вступил в силу?

Действует давно, а вот есть ли уже санкции за "не регистрацию" и требует ли номер AirBnB - не знаю. Не стали регистрировать, ушли на долгосрочку :)