Недвижимость, аренда и налоги на Кипре: практические советы

Non EU citizens are allowed to purchase property up to a maximum of 4,014 sq. meters of land or one house or apartment.

Вы можете купить хоть 10 объектов, просто титул получить сможете только на один

а остальные нужно будет продать в течении 17 лет

Один иностранец - один объект с титулом?

да

Где-то было про 2 объекта на каждого из 3-ей страны. Основное жилье и "дача".

Да, до 2х, на семью
https://cyprus-mail.com/2021/06/21/acquisition-of-immovable-property-by-aliens/
According to them, permission is granted only for the acquisition of up to two units, which can be in different developments and be either two housing units, or a housing unit and a shop of up to 100sqm, or one residential unit and an office with an area of up to 250sqm. Also, permission is granted for acquisition of a plot or land that has not been divided into plots with an area of up to 4.000sqm if it is intended for the construction of a private residence. In the case of spouses, only one permission is granted.

Скажите, а в чём отличие обладания объекта с титулом от обладания без титула?

скажем так, вы не будете являться полным хозяином недвижимости
http://www.buy-cyprus-property.co.uk/library/Selling-a-Property-in-Cyprus-without-Title-Deeds/#:~:text=The%20Sale%20of%20Immovable%20Property,the%20permission%20of%20the%20developer.

Ну без титула вы не можете , насколько я знаю, напрямую продать недвижимость , заложить ее
А так можете и жить, и сдавать, и продавать

Сдавать нет, если не резидент
Вроде?

Сдавайте себе не здоровье , без разницы резидент или нет
Просто если платили при покупке ндс, то должны в таком случае полный

При чём тут НДС?
И что «полный» кому кто должен?
Сорри, просьба внести ясность

Если вы покупали новую недвижимость, которая облагается ндс, то , чтобы сдавать ее, должны были оплатить полный ндс у размере 19%

Нет
Вторичку
До 2012 года постройки

Ну тогда вам без разницы вообще
Сдавайте себе спокойно

спасибо, 2 - уже норм :)

по закону сдавать могут только киприоты и граждане EU

мы три года назад купили квартиру без титула... вернее, титул был оформлен не на продавца, а на строительную компанию, у которой продавец в своё время покупал квартиру ... просто продавец экономил деньги и не стал оформлять титул на себя... при нашей покупке наш юрист переоформлял титул от строителя на наше имя минуя продавца ... знаю, что многие покупатели не оформляют титулы на себя, но могут продать свою квартиру, как в нашем случае

У вас был титул - это другое, бывают продают без титула вообще. Часто даже теоретически нельзя получить титул не СНОСЯ ЗДАНИЕ И НЕ СТРОЯ ЗАНОВО.

Что значит "напрямую продавать" и чем это отличается от просто "продавать"?

Напрямую читаем незаконно ) Точнее полузаконно. Факт покупки - есть, а факта недвижимости - нет.
Вроде купили, но если что - самострой. Так бывает, да. Поэтому чаще всего без титула дешевле.

наверно то что если титул не на вас, то вы не можете перевести его на нового покупателя без помощи предыдущего владельца, на ком до сих пор числится титул

Нет, счёт не нужен. Нужно разрешение на покупку если не гражданин ЕС.

Ну этим уже юрист должен заниматься которого мне нужно будет найти для сделки ?

Разрешение ведь пол конкретный объект даётся ?

да

можете и сами форму заполнить

Спасибо

+357 99 353287. Жанна

Спасибо огромное

Купить то можно, тут деньги принимают охотно, а вот титул Вы будете ждать очень долго, зачастую несколько лет. Поэтому распространённый совет/практика платить ТОЛЬКО после получения титула. Никаких авансов.
В личку могу написать подробнее про практику приобретения тут недвиги.

я дважды покупала квартиру на Кипре и каждый раз мой адвокат проверяла добросовестность девелопера (выдаст ли он титул)... обе квартиры были без титулов, вернее, титулы были оформлены на строительную компанию и не переоформлялись на продавца... так делают, чтобы не платить за переоформление титула... последний раз я получила титул на квартиру когда уже прожила там 2 года... я не платила адвокату, пока она не получила мой титул... по поводу налички в настоящее время не могу ничего сказать, я оплачивала через банк

Сделки с наличными запрещены законом больше какой-то мелкой суммы типа то ли 8 то ли 10 тысяч. Проще открыть тут счёт и загрузить кэш на него

Помните: право собственности на деньги, как самый ликвидный товар, должно переходить только после перехода права собственности (титула) на менее ликвидный товар (квартиру).
Хотят продать? Пусть бегут в Land registry office договариваться со своими кумбаросами, приносят Вам титул с Вашим именем. Потом деньги заплатите - самый надежный способ.
Погуглите скольких перекидали тут с титулами, и никакие адвокаты не смогли помочь.

Ключевое "ликвидность", т.е. соотношение цена / качество. Интереснее цена - > больше рисков.

Ликвидность все же скорость обращения в другую форму. Например, с кэшем больше свободы, а недвигу ещё нужно попробовать кому-то продать чтобы перевести в форму денег.
Учитывая что в прошлом году, да и сейчас, продажи упали, может уйти много времени на продажу. Так что кэш ликвиднее.

Если платить только после получения титула, то и рисков по минимому.

Кеш ликвиднее, без спора.
Но и жить в кеше сложно :)
Минимум рисков с титулом точно обычно сильно дороже, чем без титула - главное оценка и "хеджирование" рисков.

Вроде, не приняли это в итоге. Я ошибаюсь?

Я упёрся в этот пункт, когда продавал авто в прошлом году

Попробовал погуглить - только "собираются принять" на всех ресурсах. Сам закон не гуглится. Сайт PIO тоже про такое не знает. Интересно.

Возможно.

Однако на данный момент нововведение касается не всех. Под запрет попадают сделки торговцев антиквариатом, произведениями искусства, драгоценными камнями и металлами, плюс автодилеры.

Как интересно. То есть у физ.лица можно авто за кеш купить >10к, а у дилера нельзя?

Физлицо слабо контролируется, юрлицо должно бумаги выписывать. Но я точно не специалист.
Это гугл, первое упоминание "уже не план, а есть".

Всё отлично решается на месте :)

у физлица тоже не так просто, если придете в банк и попробуете снять всю сумму для покупки.

Для такого банк драфт есть (если у покупателя безнал, а продавец хочет нал), вроде. А так-то при смене владельца вообще нигде не регистрируется кто кому сколько заплатил. Только если покупатель и продавец сами решили договор сделать.

Можно, только готовьтесь к небольшой борьбе :-)

А что за борьба? Мне вообще не очень понятна однозначность этого вопроса - я за один день слышал как уверенное - да, можно - так и уверенное - нет нельзя, а еще то и незаконно

Ясности теперь еще меньше стало)

Я работаю здесь уже изрядное кол-во лет с банками/приобретением-продажей, и сейчас там творится такая хрень :-)

В личку надиктую

Можно не связываться с залогом. Их не возвращают довольно часто. Суть в том, что суд - это от 500 евро и годы.

контракт не вступил в силу, даже не подписан. это будущий залог

Ну, вот я отказываюсь от такого. Либо договор сразу, либо ничего. То, что говорят агенты, можно игнорировать в целом (и полагаться на здравый смысл).

Любым способом, даже за крипту можно.

А что есть за крипту, Я не находил просто?

Всё в личку плиз

В самом договоре что сказано на этот счет?

Да, в самом договоре адвокаты продавца попытались всунуть оплату assignment agreement deposit fee за счет покупателя, как обычно делается в случае sale agreement deposit fee. Поскольку оплата самой недвижимости по договору вся производится в момент подачи заявления на перевод титула сразу (т.е. без задатков) мы пытаемся выяснить, насколько вообще необходимо делать депозит этого договора, пока мы ждем разрешения совета министров на покупку. Сам договор пока не подписывали вообще

https://t.me/cylaw/11694

Ничего не понял честно . Сейчас договор мне сказали не в муниципалитете а в налоговой визирует

Вам надо наклеить налоговые марки на договор, по ссылке описание как это сделать.

https://t.me/cylaw/5794

Визировать можно и там и там - главное, правильно марки наклеить, поэтому это лучше сразу сделать в налоговой.

Покупаете марки на 10 евро - едите в налоговую, там вам ставят штамп. Готово.

Налоговая только в Никосии ?

Или есть возможность ( живем в районе Паралимни)

Нет конечно, в каждом городи своя. На счет Паралимни не знаю.

Попробуйте тут:
https://goo.gl/maps/19VXTMnwo8Peu9Qt5
P.S. Обычно тут 90% из Лимасола :)

Спасибо

"право собственности не оформлено" - аналогично российскому "нет государственной регистрации жилья". в россии обычно покупаешь жильё, оформляешь через натариуса и подаёшь документы на госрегистрацию. как только квартира зарегистрирован на вас - она ваша, до этого момента может оказаться, что её продали 10 раз через разных нотариусов, да ещё она и в залоге у банка находится.

Спасибо, так и думал.

Скорее всего, нужно спросить в налоговом департаменте.

Зависит от вашего юриста, оформляющего сделку

Да, возможно, ставка применяется только для первых 200 кв. м. площади .. далее 19%

Спасибо
А вот есть такое мнение:

Пока у Вас нет подтверждения о 5%, застройщик обязан заплатить НДС 19%, причём со всей суммы контракта. Иначе сам контракт не сможете зарегистрировать в Land Registry. Действительно, НДС потом возвращается.

На совсем так, подтверждение на 5% рассматривают около 2 м, зарегистрировать можно в land registry можно. Если заплатить 19% то возврат придётся ждать около года

Спасибо. Переплачивать и год ждать рефанда нет возможности. Т.е. надо уговаривать застройщика, чтобы сразу заплатить 5% или вообще не платить НДС и ждать 2 мес? Мне надо заплатить им первый взнос 60% от стоимости и остальные 40% рассрочка на год. Спасибо

Поговорите застройщиком, объясните, что это ваша первая недвижимость на Кипре и нет смысла платить и ждать возврата 14%

Любая недвижимость. Новая нужна только для ускоренного оформления

для ускоренного
http://www.moi.gov.cy/moi/CRMD/crmd.nsf/All/1BA4BAD03702D2D1C22586B00026CE26?OpenDocument

Спасибо

Спасибо

скидку сделали перманентной

Очень хорошие новости. Спасибо

а что за скидка 50% на Transfer. на неё могут рассчитывать все?

https://www.mondaq.com/cyprus/land-law-agriculture/601840/the-property-transfer-fees-reduction-of-50-is-now-permanent

круть. спасибо. не понятно зачем они так сложно сделали, скидка 50% вместо понижения самих процентов. выглядит достаточно костыльно и запутано.
новость 2017 года. чё-то у погосяна до сих пор устаревшая инфа https://www.pogosian.lawyer/kopiya-biznes-konsalting

скорее всего, скидку было проще провести через парламент, чем менять закон

+35796329191 или +447598965124 Элина мы у нее покупали (и продавали) несколько квартир в течение последних лет... рекомендую, ответственный юрист (знает 3 языка)

👍спасибо

Но это мне кажется не полное описание и немного старое.

НДС

НДС не применяется, если оформляется сделка купли/продажи недвижимости, которая не будет использоваться в коммерческих целях.
Для покупки в лизинг применим НДС со ставкой 19 %, но её можно снизить. Пониженная ставка распространяется на жильё площадью до 200 кв. м. Если площадь недвижимости больше, например, 350 кв. м, то с первых 200 кв. м покупатель платит 5%, с оставшихся 150 кв. м — 19 %. Чтобы получить разрешение на оплату НДС по сниженной ставке, нужно обратиться в налоговый комиссариат.
Пониженная 5-процентная ставка применяется к договорам, заключённым не ранее 1 октября 2011 года. При этом покупатель должен будет постоянно проживать в приобретённом доме или квартире на протяжении ближайших 10 лет.

Всё равно спасибо, хоть какой-то ориентир.

https://dom.com.cy/live/lifehacks/vat-in-cyprus/

Да уж, 10 лет!!!

У вас какой паспорт?

ЮК и рашин

1. Почитайте соглашение о Breixit с Кипром, есть ли там у вас права сдавать недвижимость как гражданам UK. Как РФ точно нет.
2. Не может продаваться б/у с пониженым VAT - на сколько я узнавал.

б/у всегда без VAT

Есть гипотетическая возможность что покупка от юрлица.

Спасибо. Продавец продаёт за 205К, купил в 2015 за 175K и при этом говорит, что сейчас заплатит с продажи 24К и нет у него выйдет 181K - возможно такое?

Т.е. мы я физик при покупке первый раз б/у платить VAT не буду вообще? Спасибо

Это лучше со всеми документами к специалистам.

Понятно, просто на данном этапе хочу сбить цену и не понимаю как парировать такому аргументу про 24К, что он, якобы теряет

Если он частное лицо и покупал с льготным НДС, там есть срок в течении которого он не может продавать не доплатив разницы. Важен каждый день. Надо смотреть бумаги.

Понял, спасибо. Но я как покупатель, первая недвижка, не плачу VAT?

Смотря от кого и как покупаете.

А как правило, это какой срок?

Физик - физику, за кэш, без mortgage

Способ оплаты роли не играет. Документы главное.

если продавец физлицо, то вы как покупатель VAT платить не будете.
но если продавец продает недвижку, купленную им менее чем 10 лет назад, то он должен доплатить в казну разницу между 5% и 19% VAT - поэтому он и говорит что заплатит 24К (разница между 5% и 19% с 175К)
В его случае независимо от того кому и на каких условиях он будет продавать, с тенантами или без, ему придется делать эту доплату т.к. в свое время он заплатит VAT по льготной ставке при условии того что он не будет продавать это жилье следующие 10 лет. В этом случае, правда, и тенантов он пустил незаконно - т.е. перед тем как сдать ее в аренду он тоже должен был доплатить разницу VAT.

Спасибо!!!

А предлагать продавцу снизить рыночную стоимость на сумму, которую я могу выплатить ему кэшем с целью снижения его выплаты VAT чревато для меня тем, что я при продаже заплачу потенциально большую разницу? Спасибо

он будет платить VAT не с той суммы которую возьмет с вас, а с той суммы за которую он купил недвижку у девелопера.
так что уменьшение цены продажи ему ни чем не поможет
но может помочь вам т.к. там с вас тоже возьмут какой-то налог (не помню точно какой и сколько %), но его можно уменьшить вот по той схеме которую вы описали

Да, transfer fee 8% с дисконтом 50%. Спасибо

Смотря что в договоре написано.
В течении срока договора - не может. Только досрочно расторгнуть. Опять же - что по этому поводу в договоре написано.