Юридические вопросы сделок с недвижимостью на Кипре

В консульстве надежнее, и не нужен перевод/апостиль.

POA на сделки с недвижимостью подписываете в консульстве Кипра

А если титул выпущен на имя застройщика, а владелец его не переоформил на себя и хочет продать так?

Это лучший вариант для покупателя, потому что если проделать определенные бюрократические прыжки, то не придется платить довольно большую плату за трансфер титула (потому что первый трансфер титула с застройщика на владельца бесплатен), мы чуть больше 10 тысяч евро сэкономили при покупке. Это как раз и делается через assignment agreement

Подскажите, описанная вами ситуация относится к любой покупке от застройщика - бесплатное оформление титула? У нас титул не оформлен на застройщика, он вообще ещё не оформлялся. В нашем случае трансфер бесплатный должен быть?

При первом трансфере титула не платится fee государству, вот эта https://www.gov.cy/en/digital-services/land-and-housing/buy-sell-transfer-property/ypologismos-telwn-metabibasis

А если бы покупали от 1-го покупателя (т.е если бы они успели переоформить титулы на себя), то пришлось бы transfer fees оплачивать? И это несмотря на то, что НДС был оплачен 1-ми покупателями?

Да, конечно, если первый покупатель оформляет титул с застройщика на себя, то второй покупатель платит transfer fees, и они довольно немаленькие, к сожалению

Там вроде можно еще сэкономить, если с супругой, например вместе покупать. А так, да.

Да, это позволяет попасть в определенный трешхолд стоимости недвижки

Из России

Не очень понятно) недвижимость в рф продавать, а доверенность тут делать? Если так, то надо все в консульстве рф оформить. И доверенность, и согласие (если в браке).

Нет есть авто на кипре
Сам в России. Как сделать доверенность. Что бы человек продал авто на кипре

Если собственность на Кипре, то доверенность нужно удостоверить в посольстве Кипра в РФ

То есть делаю у любого нотариуса и делаю её на анг языке и заверяю в посольстве

Проще отправить человека к certifying officer тут, он расскажет. Они там какой-то процесс поменяли, но в целом все быстро. Расскажет что и как сделать)

Нет.
Идете сразу в посольство, там доверенность заверят. По технике лучше узнать в посольстве

Возможно, дьявол где-то в этих деталях.

Имеет полное право, потому что банк ему откажет в приёме денег.
Есть рекомендации (пока не закон) кипрского регулятора об ограничении расчётов наличными.

Но он же касался юридических лиц, нет?

В данном случае человек оказывает услуги и не хочет рисковать.

Как вариант, взять реквизиты и приносить кэш в отделение банка и делать депозит хозяину на счет. Первый раз спросят Айди, потом приходить со слипом от предыдущего депозита.

Уже пару лет как в 99% отказывают во взносе на чужой счёт наличных...

И снова Кипр у всех свой. В Никосии в нескольких отделениях берут с предыдущим слипом. Правда сумма х12 меньше 10к

Если проводите сделку через юриста, то выписываете ему чек или делаете перевод на его клиентский счет.
А так конечно все на ваш страх и риск

У меня был Договор резервирования объекта. По которому и вносился аванс. Да, прямым переводом на счета продавцов.
И в договоре продаже этот договор упоминался. Вместе с внесением депозита

есть вариант сделать чек на продавца

вам бы попросить у агентства services agreement или какой бы то ни было документ, подтверждающий, что агенты могут представлять собственника, плюс титул на квартиру и доверенность (POA) от собственника на агента, чтобы можно было убедиться, что компания действительно имеет право сдавать квартиру от имени владельца

После.

Слышал от коллег, что иностранец на Кипре не имеет правда продавать купленную недвижимость какое-то количество лет. Слышали про такое или все выдумки?

только если купил с "reduced VAT" - нужно вернуть государствую полученную скидку и можно тут же продавать

Через 10 лет, кажется, продавать можно, если была льготная ставка VAT и не делать доплату до полной.

да, через 10 лет VAT считается уплаченным

Обычно задержки из-за застройщика, не все условия выполняют во время - вот от этого и надо страховаться по возможности.

Как вы от этого застрахуетесь? Вам условно застройщик квартиру передал в срок, деливери подписано, вы живёте и радуетесь, хотите продать - реассайнмент контрагента. А титул выдается гос органом, даже если там какие-то тёрки с ведомством, ну вот как вы к этому привяжетесь? По закону жёстких сроков выдачи титула я не видел.

Только деньгами - нет титула нет окончательной оплаты.

ну вот смотрите, сейчас вы ждёте тайтл дид и захотите продать - у вас уже вторичка и нет титула 😊
именно по-этому делают так
https://t.me/cylaw/282007

и что, это кому-то помогло быстрее получить тайтл дид?

да, это стимулирует застройщика выполнить свою часть обязательств перед контролирующими органами

мне застройщик сказал, что они все выполнили, и ждут инспекций, а там якобы очереди и никто не торопится, и когда они явятся непонятно

всё так если застройщик не лукавит
когда у застройщика зависает 2-5% от суммы - он будет стремиться всё сделать как можно быстрее, а вот если ему уже ничего не должны - то и торопиться ему уже незачем

Мой мессадж был о том, что с гос.инспекциями непредсказуемо, и даже зависшая сумма у застройщика не гарантирует, что тайтл дид таки будет за 2 мес. Но вероятность повышается, да

Вы оперирует какими-то нереальными периодами. "Год", "3 месяца"..... Я вот жду четвертый год, мои друзья получили титул через 8.... лет...

Все так и есть . Реальные сроки получения титула на новостройку около 5 лет

Вероятность от этого точно не повысится . Если застройщик соглашается на оплату 2-5 % после получения титула, значит это реально сумма на которую его можно уторговать вниз по цене ..

спасибо за корректировку ожиданий!)) а посмертно тайтл дид собственникам выдается? 😅

Очень хочу посмотреть вживую на продавца, который на такие условия согласится.

можно и попроще - оплата последних 5(10)к после получения титула

Застройщик с первичкой? "Это вряд ли..." (имею в виду, такое условие).
Продавец со вторичкой? Тогда, как писали выше, тысячу раз подумать. И, по крайней мере, тщательно проверить, почему у продавца нет титула.
Титул конечного покупателя? Ну а продавцу что за радость, если он все свои обязательства по сделке выполнил?

почему первое - вряд ли?
это как раз стимулирует застройщика подать все документы и если всё в порядке - за пару лет титул выдадут
вот если там были проблемы - то титула можно ждать бесконечно

Попробуйте поставить такое условие, например, Cybarco.

не одной "хибаркой" Кипр застраивают

Да большинство такие. От раздувания щёк до качества строительства.

ну на то он и договор что стороны договариваются :)
тут два взаимо защищающих условия - финансовый пенальти если титул обещан (это обещание является частью сделки и имеет ценность при определении условий и цены - да и вообще желания заключить сделку) но не получен и зеркальное на сопоставимую сумму - если все готово со стороны продавца для оформления титула на покупателя но покупатель не торопится на себя титул оформлять (бывает и такое). Видел что адвокаты защищающие интересы покупателя вносят такие предложения в договор. ну и никто не заставляет подписывать договор если стороны не договорились.

Безусловно, в теории вы абсолютно правы. Практика здесь, увы, иное. Но я на этом закончу, ибо дальше уже просто, боюсь, флуд пойдет.

Так-то оставить титул на застройщике и не переводить его на себя очень лихой выгодный для первого покупателя недвижимости финт ушами, все бы так делали))

а если чего с застройщиком случится - титул всё равно новому покупателю оформят?

Надо тщательно проверять объект. Причины отсутствия титула могут быть разные. В некоторых случаях присутствует значительный риск финансовых потерь. Других проблем не знаю.

Гугло карты дают не точную информацию.
Если адрес в Республике Кипр - всё ок

а в буферной зоне какие адреса пишут?

Никаких. Вы не сможете там что-то арендовать

Спасибо большое

Скорее всего вы смотрите жильё в Никосии, недалеко от UNIC 😏
Там есть такая проблема с картами.

не) под Пилой

Тоже карты там интересные, да)

Поиск в чате запустите плиз.
Будет несколько кейсов.

Благодарю!

Удалённо не стоит подписываться на долгосрок. Может быть много сюрпризов от соседей и округи.

мы понимаем эти риски, и к сожалению только такой путь. Хотелось бы узнать, как убедится в агенте, который работает с объектом

В агенте никак, но если есть друзья на Кипре - попросите их проверить объект хотя бы.

Официальный агент ничем не поможет, так же может впарить фигню.

тут не про впаривание вопрос, мы нашли объект сами, максимально всё вокруг через гугл карты осмотрели, потом с агентом вокруг дома походили и внутри ещё с ним посмотрели. Тут больше вопрос в онлайн подписании и что может пойти не так на этом этапе

Тогда вам нужен профильный юрист.

Всё. Там может быть люто жарко, люто холодно, вы можете дать предоплату, а заселят кого-то ещё и вам будут возвращать пару лет.
В одном доме могут быть противоположные по комфорту квартиры.
Если супер цена - то подозрительно, если цена обычная то зачем...

Подтверждаю. У меня квартира на теневой стороне, у людей из соседней квартиры, напротив, на солнечной, и солнце ласково светит им в окна большую часть дня. Что там творится сейчас, в Никосийские +42, не представляю :) При этом удаленно я вряд ли бы узнал, как именно ориентирована квартира внутри здания.