Актуальные вопросы рынка жилья в России и Германии

Для кого новости пишите?

Прям с языка сорвали )

Я переезжаю в Мюнхен и что-то у меня плохое предчуствие

а пример брезгливого отношения можете привести? из питьевого фонтанчика после россиян не попьют или как это должно выглядеть? а как узнать, что это россиянин был 🤔

да, не приезжайте

Как минимум по паспорту)

Работу уже нашли или как переезжаете ?

А если мы вам скажем "да", вы раздумаете переезжать в Мюнхене?

У меня проблема с поиском жилья, везде отказ

Так предчувствие или уже отказ ? Или предчувствие отказа ?)

Где жилье ищете ?

Что вы накинулись то) Лучше подскажите где и как найти жилье в Мюнхене, работа есть

Как искали то? Как отказы получали ?

Это не из-за паспорта. У немцев то же самое.

housinganywhereб

wunderflats и еще immobilienscout24

ну накинулись потому что прям киселевское "к русским тут херово относятя, да ? "

ко всем иностранцам в принципе. тема жилья тут каждый второй день поднимается :)

да, найти сложно, но в конце концов никто под мостом в коробках не живет.

да, мы весной искали, 100 заявок, 32 приглоса на просмотр, 4 возможных контракта, и это у нас еще отличная статистика, мы все доки прям подготовили, сопроводительное письмо вылизали и т.д.

а сейчас в декабре квартиру после примерно 20 заявок и 3 просмотров отличную нашли.

у всех все совершенно по разному, как звезды сойдутся, зависит от бюджета, документов, хотелок, срочности, умения писать письма, возможности постоянно мониторить и мгновенно откликаться на квартиры.

в общем нет однозначного ответа на твой вопрос

Мне кажется что на месте вам будет существенно сподручнее варианты жилья искать. Недавно на днях тут тема подробно разбирались - что отправлять при отклике, как анкету свою составить и тд, поищу. Ну а так по сути как выше написали - только брутфорсить, кандидатов много и процесс довольно непривычный, да. Ещё как вариант можете mrLodge посмотреть, там тоже вполне приличные варианты. Иногда даже не дороже чем то, что на скауте.
Upd составление анкеты - https://t.me/muenchentraktor/580291

А что не поселиться в пансион для начала? Почему вам это в голову не приходит, не понимаю.

Да как сформирован вопрос вами был, таких и ответов вам накидали за шиворот!😉

Привет! По моему опыту:
1. Правда сильно зависит от обстоятельств поиска. Я, например, по своим критериям искал 4 месяца. А мой приятель нашёл WG за 3 дня.
2. В целом неправда, хотя отдельные случаи национализма возможны, как и везде.

Mr Lodge ещё стоит попробовать

Мы прошли это в декабре и в январе переехали. Как я понял, существует два рынка аренды. Для внешних съемщиков доступна аренда краткосрочная (3-24 мес) и дороже на 30-50%. Есть агентства кто этим занимается. Лордж например. Очень сложно конкурировать человеку из вне с теми у кого и шуфа и история платежей и отзыв есть. И да, брезгливое отношение - неправда.

Но всё же снять нормальную квартиру без мебели и надолгосрок вполне реально, просто на это уйдет в 2 раза больше времени. Или даже в 3 раза. Есть смысл поселиться пока во временное и подождать 3 пейслипа.

Та же история про моих соседей. Уехали на старости лет из большого дома в комфортную небольшую трешку на Erdgeschloß с садиком. До сих пор самостоятельны в свои почти 90. Но большой дом не смогли бы обслуживать.

Сейчас вы снимаете под индекс чаще всего. То есть бизнесс план так себе )

Там адвокаты поработали просто себе на репутацию - вычислили как-то его домик легальным путём. Но прописан он был хитро в DE при этом.

Квартирант, который живет в другом месте, но до сих пор держит дешевую арендованную квартиру это в Германии вообще классика жанра.

Пол Берлина так живет. Многие заключили договора аренды 15-20 лет назад за три копейки. Уже давно в квартирах сами не живут, но зато перездают (Untermiete) по рыночной цене сегодняшнего дня.

Это да, но они и живут в домах фирм, а фирма не заявляет Eigenbedarf. А тут суд учел, что он не жил в квартире, в которой он отбивался от Eigenbedarf и интересы той, что стала инвалидом и захотела в квартиру, которая ей давно принадлежала. Это редкий случай, конечно, но показателен, надо аккуратно.

А разве так можно, снимать за одну стоимость и пересдавать за большую? Вроде и лендлорд не оценит? А нужно его разрешение

Это все в теории. На практике так живет пол Берлина. Я лично двоих знаю. Кто уже на квартире не живет, но перездают. В теории конечно, если владелец узнает, то может расторгнуть контракт. Но там владелец большая фирма. Им начихать.

Разрешение нужно. Не разрешить не может.

А за сколько сдаете, Ваше дело. Вопрос скорее в налогах.

Где подводные камни, так как деньги прям из ниоткуда.... Тратите меньше, от прибыли даже если и платите налог 50%. Согласование, работы по ременту и тд, этим занимается изначальный лендлорд... Просто на кармане 50% прибыли без усилий. Почему все так не делают?

Потому что дешевый договор, он обычно один из далекой молодости )

Дело в цене. Да и купить можно дешевле.
Короче - сейчас хорошее время, продать меньше купить больше, так как рынок не сумасшедший и можно спокойно и то и другое сделать.

Ну да, для вас замечательно. Разница в цене будет меньше.

Ну цена и на мою квартиру упала тоже. Или нет?

Конечно. Просто Вы берете с собой ту ипотеку, которая даже и на большую сумму - сейчас очень выгодная. А разница в цене на большую квартиру- сейчас меньше, значит Вам особенно выгодно.

А продать то и купить больше не вариант? С переносом той ипотеки ?

Из того что я слышу от своих родственников из Москвы..,в семьях, которые там что-то покупают в ипотеку работают оба человека. При этом зарплата одного из них полностью уходит на покрытие ипотеки. Это значит, что 50% месячного дохода уходит на жилье. Мне об этом рассказывали уже несколько человек.

Если в Германии кому рассказать, что 50% месячного дохода надо отдавать на жилье, тут офигеют.

Ну, в Восточной Европе обычно один из партнёров, чаще всего женщина, зарабатывает меньше. Так что не 50

Да и в Западной. К сожалению.

Это нормально.

Он может удержать опоедеоенную сумму на пересчет за текущий год.

Так пересчет пришел в декабре
Я выехала в октябре

За прошлый год еще не мог прийти

У меня фермитер держал 1000 евро из кауциона целый год, т.к. я выезжал в мае, а перерасчет был в январе следующего года. Однако как всегда прибавил Grundsteuer и поэтому я получил меньше 1000 евро из остатка.

Ну, я как раз и думала, что мне повезло, так как я выезжаю в конце года, недалеко от финальных расчетов
Мне говорили, что он приходит в конце года где-то
И он мне тоже писал про Abbrechnung в середине декабря

А что за налог Вам добавили? С какой стати?

Налог - Grundsteuer. В договоре аренды указано обычно что входит в Nebenkosten и если указано в том числе что и Grunsteuer входит, то его имеет право фермитер переложить на арендатора. За 5 мес у меня было около 260 евро этот налог. Я немного неверно вам по поводу своего перерасчета сказал и сейчас это понял. Я съехал в мае 2022 года, а перерасчет окончательный пришел мне за 2022 год только в декабре 2023 года, то есть это заняло фактически 19 месяцев.

Какая дичь
Как же все долго в этой стране занимает
Просто вау

Я вам пример привел по городу Бонн в котором я жил. Возможно все зависит от управляющей компании, которая обслуживает дом и от собственника. Внимательно проверяйте договор перед подписанием в следующий раз, чтобы не рассчитывать что вам кауцион быстро вернут.

Да опять же
Друзья что-то говорят, и ты им веришь
Мне вот рассказывали, что вроде больше года нельзя задерживать по закону
А оно вон как

Возможно я мог подать в суд на своего бывшего фермитера, а он в свою очередь подал бы в суд на управляющую компанию, которая ему так долго выставляла счета. Но для подачи в суд нужно будет сначала оплатить все расходы самостоятельно, а потом дожидаться их компенсации (если она еще будет).

В Германии да, это далеко не про скорость, и уже увы и не про качество порой.

По закону до конца след календарного года.

Но сумма должна быть пропорциональна задолженности .

Какая сумма?
И возвращают ли фермитеры инфляцию?

«Пропорциональная». Вам должно быть понятно откуда она берется.

Erbpacht это не ипотека. Это значит, есть владелец земли, с которым заключен договор и строительстве и которому вы будете выплачивать 10-20 лет. По сути, землю арендует владелец недвижимости на какой-то срок. По истечению договор может быть расторгнут или продлен, в зависимости от условий.
По моему опыту, такое жилье хоть и дешевле, но не стоит покупать во избежание таких рисков. Но это те варианты которые я смотрела

Но на дом с Erbpacht можно взять ипотеку. И так как цена такого дома в 2-3 раза ниже чем обычного то платежи по ипотеке как бы будут сильно ниже аренды такого же дома. Даже с учётом того что надо платить аренду земли. То что я вижу в объявлениях - договоры на землю до 2075 года к примеру. Меня устраивает в общем.

Ипотеку намного сложнее взять так как у банка намного меньше залога, который по временем уменьшается. Стоимость коробки падает :(

Это ясно. Но вряд ли процент заломят выше 4?

Может быть и выше.

Плюс 100% вряд ли финансируют из-за высоких рисков

Вы учитывайте сами эти платежи за Erbpacht, плюс это в основном старые дома так что огромные коммунальные платежи. Много факторов надо учитывать при покупке жилья, не только цену 😊

Я описала свой опыт рассмотрения таких объектов, но это не значит что нет другого опыта. Хорошо, если вам повезло и нашли подходящее жилье ☺️

Спасибо конечно про много факторов, это вроде и так ясно. Одна ипотека тут уже у меня есть) Сейчас размышляю как из квартиры в дом перебраться без того чтобы отдавать 3k+ в месяц за это😁. А вам не попадались совсем более менее новые дома на Erbpacht?

В Альтонмюнстер совсем новые 2024 года 450к - полдома

А в кв метрах и комнатах это сколько? (может ссылку дадите?)

это надо очень любить Альтонмюнстер...

https://www.immobilienscout24.de/expose/140525288?referrer=RESULT_LIST_GROUPED&searchId=80286aa0-4a72-3420-bab5-4c51df9ddb89&searchType=district#/

Мне попадались более новые дома без Erbracht. Так что дерзайте, сейчас рынок покупателя, если прям заморочиться можно найти что-то хорошее 😊

Хорошее - это домик в Хорватии или Италии -)

Да, кстати. В России еще есть варианты 😏

Ну вот мы и вернулись к тому, что единственное решение это

Да нет, просто судя по тому что я вижу тут - стройки длятся какое-то невероятное количество времени, и я сомневаюсь что дело в качестве.

Или хотя бы

Год-полтора это невероятное? У нас в округе так строят. Ну может пару лет, если несколько домов.

Нормальная тема, кстати. Только качество строительства получше и чуть планировки улучшить. Так-то хрущёбы намного приятнее человейников в плане планирования застройки.

Ну и в Мюнхене не 5 миллионов живёт, на фото Парнас Питерский, вроде бы. Похоже по крайней мере.
И это супердешёвое жильё которое можно было купить за 1400к на котловане, тоже надо понимать.

Полтора года наблюдаю за стройкой напротив работы, движение есть, результат минимальный.

Соглашусь, особенно когда еще на первом этапе дворы проектировали - зелень, пруды, фонтаны там всякие. По сути то, к чему сейчас пришли идеи о правильной человеческой застройке жилых кварталов (с поправкой на размеры квартир и качество строительства)

Этим же пол Германии застроено

Где?

Вид из окна))

Значит мало! Ну и я сомневаюсь, что это прям типовые панельки, которых построили миллионами... скорее всего, все равно какие-то "индивидуальные" проекты

Тут рядом и типовые есть, просто из окна не видно. И это Богенхаузен)

У вас там есть четкие высотки тоже, да

Это nachkriegsbauten. Скорее всего 50-60 годы. Качество достаточно плохое. Окна маленькие. Термо и звукоизоляция плохая. Даже Albau лучше по качеству.

Да, тут вообще район строительных экспериментов) А рядом Altebogenhausen и виллы по 2-3 ляма

Это везде так. Даже в Нойперлахе есть улицы только с частными домами

Я уже столько наслышан про Нойперлах, что это местное Купчино, что уже хочу туда съездить на экскурсию)

Да норм, я там жил 4 года. По меркам моей родины вполне себе класс аппер-мидл.

Это Кудрово, как говорит Яндекс. Не знаю про котлован, но сейчас трешки там от 14 миллионов продают (140 000 евро). В принципе, в каком-нибудь пригороде Берлина, который ближе к Питеру по населению, есть предложения за сопоставимые деньги (200-300 тысяч)

Жена брала на Парнасе евродвушку на этапе котлована, за 20 тысяч, но это было 10 лет назад.

Нет, транспортно доступный пригород Берлина это все равно 400+ тысяч за трешку, если она не 60 квм

И все захотят эконом жилье в Мюнхене, на всех не хватит, как итог или цена дорожает или дефицит

Мюнхен - особый случай. Для него тоже можно механизмы придумать.

Так есть же Mietpreisbremse, но он не работает

Это основной вопрос. До тех пор пока housing компании будут иметь возможность скупать новостройки гектарами, никакого жилья без денег трех поколенй не будет доступно. Неконтролируемый рынок всегда приводит к тому, что богатые еще больше богатеют, а бедные еще больше беднеют.

Можно конкретно? Как контролировать ?

И если можно пример, где такой рынок есть

Да например ввести прогрессивный налог на жилье. Чтобы уже иметь несколько квартир и сдавать было не выгодно

Вы, батюшка, экономист ))

То есть сдавать перестанут? И?? Упадут Miete ?

Нет, начнут продавать скорее. Должно быть невыгодно массово скупать жилье под аренду.

Даже не хочу спорить с человеком без малейшего понятия в экономике.

Сдавать не выгодно, покупать перестают, строительство глохнет окончательно.

Нехватки жилья еще больше.

Открою вам небольшой секрет, те кто скупает жилье на аренду в долгах как в шелках 😆 с них взять особо нечего, тк в Грундбухе все записано на банк пока не выплатится долг

Можно например стимулировать / субсидировать покупку собственного жилья, а не наоборот

Это уже совсем другой разговор. Согласен.

так есть такие субсидии

Киньте ссылкой плз.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/F%C3%B6rderprodukte/Wohneigentumsprogramm-(124)/

Субсидии это чьи-то налоги, почему остальные должны платить за ваше желание купить жилье?

О, вот и человек с пониманием экономики вылез

Что там экономика говорит про разницу между субсидированием единственного жилья и налогами с покупки остальных?

Это как примерно разница между налогом на бездетность и детским пособием.

Т.е. то же самое, только в профиль.

Впрочем так себе условия: потолок 100к, и плавающая ставка после 5(или 10, если дольше) лет. Хоть и под 3,6% в год

Да, какая-то бессмыслица

Потому что в одном случае "вы ничего не понимаете в экономике" , а в другом "согласен, это совсем другой разговор"

А в GKV не тот же принцип?

Не поверите, но есть люди, которые разбираются в тех темах, о которых говорят)

Еще раз мой вопрос, можно пример «зарегулированного» рынка, который работает.

Или Вы как обычно, за все хорошее?

ну, ожидаемо. Просили субсидии - есть они. Но теперь мало :)

Вопрос наверное в том, на что тратятся налоги

Но остальные же платят за чьей-то желание не работать?

Почему бы не поощрять тех кто работает и хочет себя привязать у этому месту на века?

Кешбек от государства своеобразный

Здоровье это вопрос жизненной необходимости, а обладание жильем, да ещё и в центре нет

Скандинавские страны. Та же Швеция

Так там условия как на рынке, какой смысл в них

Потому что это вин/вин.

Люди которые живут в своем жилье по статистике реже становиться на социальные пособия.

Плюс решается для них вопрос жилья.

ну, не как на рынке. Там есть нюансы. С субсидией дешевле, чем без - вы разве не этого хотели?

Попробуйте снять в Стокгольме квартиру ))

Или посмотрите там на цены )

Что дешевле? Ставка от 3,75% вполне рыночная

Я охотно верю. Но это не про вас же.

Не вы ли тут про атомные электростанции рассуждали и с пеной у рта доказывали отсутствие ТЭЦ в Баварии?


Судя по заявлениям с субсидиями, логично предположить, что в экономике вы разбираетесь примерно как в энергетике.

А соц.пособия? Это другое?

общий кредит

Пример моих неправильных высказываний в студию )

Вы как обычно врете. Я написал что ТЕЦ- очень мало в Баварии.

Это говорит человек, который что то про 20% катарского жилья нашел в Берлине)))

Общий чего? Если я могу взять всю сумму сейчас за 3,8% зачем мне 100 тыс по ставке от 3,75?

На самом деле все работает. Опять таки возьмите вашу холодную квартплату (за год), поделите её на стоимость этой же недвижимости и вы поймете, что соотношение квартплаты к цене очень низкое.

ну, не надо и не берите, кто ж вас заставляет...
Факт в том, что так получается дешевле, но если вы можете взять 500 тысяч под 3,8 без всяких субсидий, какая проблема-то?

Ну так без соцпособия, человек тоже не сможет жить, если он не работает

Скажите это тем, кто 2100 за аренду отдает (не я если что).
А вообще на сайте прекрасно проверяется не завышена ли аренда:

https://stadt.muenchen.de/service/info/mietspiegel-ueberpruefung-von-mieterhoehungen/1073941/

И поверьте, в 90% случаев она завышена

Даже те,кто выбирает сидеть на пособии и не работать?

Я конкретно за этот пункт признал свою неправоту, если вы помните. Я не смог найти конкретно сколько вложил катар в housing провайдеры и взял эту фразу назад. Про принадлежность катару 20% крупнейшего автозавода и крупнейшей немецкой строительной компании вы помнится просто проигнорили, когда спрашивали ехидно как же именно Катар вкладывает деньги в экономику Германии.

Что там с ТЭЦ в Мюнхене то?

вот тут есть огромная проблема пособий в Германии - они не стимулируют работать, их надо пересматривать

Смотрите, Вы только что сказали что регулирование рынка недвижимости - это супер.

В Германии один из самых зарегулированных рынков в мире (и по строительству и по ценообразованию )

Проблемы мы видим налицо.

Ваш пример с Швецией подтверждает что Вы вообще не в теме. Там люди по 20 лет ждут регулированного жилья а свободное стоит нереально дорого.


Еще более регулированные рынки - это Куба и Северная Корея. Там ок ?

Я попробую вести диалог в вашей же манере.

Вы врёте Женя. Ничего из приписываемых вами мне слов я не говорил.

и только на новострой вроде

Было бы идеально если от регуляции осталось только секьюрность сроков расторжения контракта, всё остальное, кмк, не нужно от слова совсем.

Значит мне приснилось. Удачи!

А что за проблемы в Германии?

Нехватка жилья. Катастрофическая в городах.

Согласен. Если чего в Германии и не нужно, так это еще большего регулирования.

В Швеции так зарегулировали, что в очереди на аренду стоят 20 лет как в СССР.

Зато тут знатоки советуют как ролевую модель )

Дополнительный налог/субсидирование тоже конечно меры регулирования, но обычно все же под регулированием это не понимают

это проблема не рынка жилья, а урбанизации. Там где все хотят жить всегда будет нехватка жилья, и надо радоваться по этому поводу

Последний раз:

Вводить налог на предложение которого мало это значит уменьшить предложение. 1 курс экономики.

Не совсем. Если бы рынок был свободным, строилось бы в разы больше (место есть !!) и проблемы было бы меньше

Я вообще не уверен, что эта нехватка есть. Я вижу что у людей есть ожидание, что вся Германия и ещё и приехавшие экспаты могут жить в центре двух-трех городов (Мюнхен, Берлин, Гамбург) и стоить это ничего не будет. Но это же иллюзии.

Недвижимость это knappes Gut. Даже если регулировать квартплаты, то больше её не станет. Просто квартиры будут получать по знакомству или по партийной линии. Ну как в СССР или в ГДР.

Да

какое предложение? На жилье которое сдается в аренду? Такого половина в германии.

Где это есть место? или вы предлагаете все муравейниками застроить и убрать все парки?

Больше половины. Введете налог станет меньше.

В Берлине пару лет назад ввели Mietendeckel. Все квартиры по 5 евро метр. Что произошло через полтора года ? Почитайте, если совсем в экономике не бум-бум.

Перестали сдавать официально. Стали черные схемы, то есть требовать за шкаф 20000 про въезде. После отмены «закона», Miete выросли нереально. Сейчас почти как в Мюнхене, потому что такие Alexв политику делают.

А впрочем ладно. В довесок к жтому конечно бы еще налоговую систему починить, чтобы половина бизнесов в германии перестала вчерную работать. Но это еще менее реально чем с квартирами

А есть статистика, что половина?

Какая статистика, когда Катар скупил уже все ))

Ну при такой ситуации фермерские поля в городе действительно выглядят странно🙄

Ну погугли уже

VW Shareholders

Current voting rights distribution* (as at December 31, 2022)
53,3% Porsche Automobil Holding SE, Stuttgart
20,0% State of Lower Saxony, Hanover
17,0% Quatar Holding
9,7% Free Float

Недвижимость в мегаполисах это knappes Gut. Во все времена и во всех странах. «Квартирный вопрос» очень жестко стоял в СССР и в ГДР и сейчас жестко стоит ВО ВСЕХ мегаполисах мира от Китая до США.

Никакое регулирование ничего не изменит. Просто квартиры будут распределятся по знакомствам и по партийной линии как это и происходит во всех социалистических странах.

Кстати говоря, ты жалуешься на Indexmieten. Но десятилетиями инфляция была на уровне 2% и indexmieten вообще не были проблемой.

Если в стране нет "квартирного вопроса" это значит все очень плохо - демографическая ситуация ухудшается

я не жалуюсь на него, с чего ты взял? Я не предлагаю ввесьти Mietendeckel, как придумал Женя и приписывает мне, это очевидно путь в никуда.

Я просто указал, что налоги на второе-третье-и-так далее жилье не принципиально отличается от субсидирования покупки первого собственного жилья.

в Москве сейчас с метрами всё неплохо)

вы знаете что такое фигура речи и гиперболизация? Вряд ли есть статистика сколько бизнесов уклоняется от налогов.
По моей личной статистике это половина баварнского общепита. Места где берут только наличку и не дают чеков вряд ли все налоги платят, я не поверю в это.

Но вы же понимаете, что общепит это ничтожная доля экономики

Доступно, разумеется. Просто не в центре Мюнхена. 🙂

Налог на сдаваемое жилье - это тот же Mietendeckel.

При низких доходах гос-во хочет их еще урезать. Выход- сдавать и строить будут еще меньше.

Мне это напоминает, как в одном случае "у вас каша в голове", а в другом "тут я был неправ, признаю". 😁

Тем не менее, позволить себе купить квартиру в Москве без ипотеки на 30 лет могут себе все еще очень-очень немногие

Да, но причины взрывного роста цен на квартиры не рыночные.

С одной стороны да, с другой стороны все человейники кто-то да покупает.

В ипотеку на 30 лет🙂

Покупают, потому что
а) рынок аренды серый и черный
б) льготные ипотеки от государства по 2 процента

Покупать сейчас просто выгоднее.

Да даже с ипотекой не очень многие

Есть ещё мат.капитал как аргумент

Ага, маткапитал можно использовать для погашения в том числе. Не уверен сколько он сейчас, нам вроде около 500 тысяч давали когда дочь родилась. Так и не использовали, ипотеку до рождения ребёнка закрыли.

Как вариант, я могу покупать недвижимость для накопления капитала и НЕ сдавать её в аренду. Если прибыль от аренды будет мизерная, то проще будет просто квартиру законсервировать и продать её через 10-20 лет а) с прибылью от выросшей цены и б) без налогов. 🙂

против таких в Гамбурге уже тестируют Enteignung =)

И как, успешно?

А какая мотивация строить жилье, если они в будущем продадут его задешево

Для примера. Маржа с одного Порше Кайен - 15 тысяч евро. А с одного Тигуана - 3 тысяч евро. Зачем строить Тигуаны?

Потому что Тигуанов в 20 раз больше можно продать )))

Именно. А ещё государство может застройщикам выдавать квоты: 20% премиум, 40% среднего класса, 40% эконом. Если нужно, часть денег за эконом субсидировать.