Актуальные вопросы недвижимости и аренды в Мюнхене

И как потом тянуть ипотеку в случае декрета и потери одного инкама :)

Дети не нужны, машина не нужна, отпуск не нужен) Только едим, пьём и платим ипотеку за Киссинг)

Поэтому первый пример на 28 лет, грубо говоря, до пенсии. Я так и сделал

Все ж основной проблемой выглядит то, что в стране исхода многие были в топ 10% дохода, а тут оказались со средним или ниже из-за разницы соотношений зарплат, потери грейда и дохода партнера. Неприятненько, чо уж тут.

Так вроде никто и не хочет себе аналог трёшки на Крестовском или на Краснопресненской. Нацеливаются все на обычное жильё.

Абсолютно согласен.

Там зарабатывал в 10 раз больше воспитательницы а здесь «только» в 2. От этого многих колбасит.

Это ошибка выжившего )

К сожалению нет. И местным тоже иногда искать тяжело:
https://www.sat1.de/serien/17-30-sat1-bayern/videos/trotz-vollzeitjob-wohnungslos-muenchner-busfahrer-ohne-zuhause

И даже Харри Кейну!

Тяжело, никто не спорит.

Просто вряд ли в этом виноваты лендлорды, если такая нехватка жилья. А законы настолько mieterfreundlich, что нация привыкла, что удобно жить в сьемных.

Я, в силу своего бэкграунда, не соглашусь, что законы в Германии "mieterfreundlich".
Смотря с чем сравнивать

Можете не соглашаться, это чисто объективно так ))

Просто есть страны, где больше социального/комунального жилья, здесь Германия допустила большую ошибку, продав почти все.

Но по регулированию «свободного» жилья- точно одна из первых в мире.

Да я не про социальное жильё. Я про Eigenbedarfskündigung: в Германии условный инвестор с двумя или более квартирами сможет выселить съемщика, т.к. "квартира необходима самому" (неважно, что она не единственная и что он на улице не окажется), а в Австрии такое у него не выйдет

А, да ?

https://www.mietrechtsinfo.at/mietrecht/eigenbedarf/

И кстати это не так. Он должен доказать, что ему действительно она нужна.

Плюс у кваритросьемщика может быть Haertefall. Например болезнь, и тогда не инвестор, а человек с одной единственной квартирой не сможет в нее въехать (знаю такой случай)

Да. В этой же статье и пишут что:
Generell ist eine Eigenbedarfskündigung an strenge gesetzliche Vorgaben geknüpft. Dabei kann eine Eigenbedarfskündigung nur bewilligt werden, wenn eine Auflösung des Mietverhältnisses für den Mieter weniger belastend ist als der Weiterbestand des Mietverhältnisses für den Eigentümer der Wohnung.
Посмотрите, как суды решали такие тяжбы в последнее время

Точно так же как в Германии. Почитайте решения немецких судов.

Австрийские законы в 90% случаев списаны с немецких. Рассказывал автрийский юрист.

У меня на прошлой квартире именно так и было. У них громадный дом и 3 квартиры. Но был айгенбедарф

А у меня был ребёнок 4 месяца и ноябрь на улице

Но я конечно этому очень рада в результате, но в моменте было не очень

Но надо было сделать Härtefall, с ребенком Вас точно бы не выкинули

А как они в таком случае обосновали Eigenbedarf?

Ну таких случаев один на 1000 или даже еще меньше.

У меня нет такой статистики.

А?

Почитайте внимательно, есть ли в конктракте минимальный период аренды. У меня у коллеги был контракт на 12 месяцев, но с обязательной минимальным периодом - 6 месяцев. И с уведомление о расторжении за 1 месяц. И это по мне так супер-условия. Можно без нахлеста переехать в постоянное жилье (что он и сделал)

Спасибо за ответ! В контракте по этому поводу ничего, к сожалению. Мы в квартире 4 года прожили, недавно продлили ещё на год, но сейчас планы изменились. Интересно поэтому узнать про чей-нибудь опыт)

Если ваш контракт заканчивается через год значит у вас befristeter Mietvertrag. Такой договор не может быть расторжен раньше ни одной из сторон. Если хотите съехать, найдите Nachmieter.

У нас стандартный контракт с лоджем ( уже второй, поэтому мне кажется что +- стандартный ) и у нас за три месяца надо сообщить

Кто захотел после четырех лет Befristung, вы или Vermieter?

На самом деле можно спросить у адвоката, на мой взгляд после 4 лет, Befristung не может быть. Значит тогда действует нормальные 3 месяца Kündigungsfrist.

У нас был изначально такой контракт, который мы на протяжении этих четырех лет продлевали на полгода-год. В общем, сами не доглядели (да и в целом не в курсе до сегодняшнего дня были), что такой контракт раньше времени не расторгнешь без особых причин, и что закон с уведомлением за 3 месяца тут не действует 😕

Так и есть. Нет никакого смысла для Mieter на такой вид договора, только для арендатора.

Тогда нужно с ним связываться и договариваться 🤷‍♀️

Так уже и сделали :) Ну, будем знать. Спасибо :)

А по какой причине контракт был на время? Должна быть причина определенная. Если вы продлевали уже много раз, то это похоже не очень законно. Я бы обратилась в ферайн чтобы контракт проверили и вам подсказали

Если это хотел конкретно Mieter, например потому что рабочий договор такой, то это вроде законно.

Сложно придумать причину почему митер может этого хотеть когда бессрочный выгоднее. Только если не знать этого

А насчёт того кто хотел то тоже не уверена. В контракте же не пишут потому что хотел митер. Но точно не знаю, надо законы читать

О, с ферайном хорошая мысль, уточним на всякий! Мы снимаем через MrLodge, и в 2019 году, когда контракт временной аренды заключали, не были уверены, останемся или уедем из Германии. А потом нам просто лэндлорд писал по окончанию и спрашивал, продлеваем мы или нет. А квартира слишком комфортная, вот мы и продлевали, особо не задумывались, так как все через MrLodge шло 🤷‍♀️

Ну если фермитер сейчас упрется рогом что вот контракт то тогда стоит проверить у адвокатов ферайна

befristeter Mietvertrag не может постоянно продлеваться. Если вы несколько раз продлеваете befristeten Mietvertrag то он автоматически становится unbefristet. А обычный unbefristeten Mietvertrag можно расторгнуть в течение 3 месяцев. Вам нужно написать вашему Vermieter Kündigung. Если он начнет выпендриваться, напишете ему то, что я вам только что написал.

Опыта с недвижимостью много. Какие вопросы?

Не знаю в кубах)

Сколько метраж и сколько за год/месяц? Плюс какой вид отопления у Вас ?

У нас 18 евро за кубометр горячей воды, Neubau, отопление тепловым насосом.

Ууу.. там всё сложно.
Отопление идет отдельной строчкой. Вроде ж к горячей воде оно не должно иметь отношения?

Предположительно, отопление водяное (или электро+водяное). Расход 0,67 мегаватт, тариф 199€.
По горячей воде расход 12,54, тариф 28,48€.
Площадь 88.

Там очень много нюансов. И да, отопление всегда отдельно считается.
Скажем так, где то больше 2,30-2,50 евро за метр/месяц за отопление вместе с горячей водой как планка. В Вашем случае больше 220 евро в месяц - это было бы много.

Понятно, что зависит от многих моментов, как вид отопления, изоляция (для отопления) ну и потребление)

Горячая вода же нагревается тем же способом,что и отопление. Поэтому тут сильно зависит. Ну и ещё, как распределяют расходы-бывает,что между всеми, включая коммерческие помещения в доме

А, ну т.е. норм. Пойду тогда к НГ готовиться…

(В доме напротив, который часть нашего ЖК, тариф на отопление 366€. Будем считать, что у нас новогодний подарочек…)

У нас дом сдали в июле прошлого года. Люди заезжали с июля по сентябрь.
Всем насчитали с июля.
Это нормальная практика?

Нет, с момента заезда должны

Ну, судя по всему, наша компания насчитала абы как. Лишь бы успеть прислать счета до окончания расчетного периода (прислали вчера).

Вам прислал Ваш владелец? Это он должен делать перерасчет со времени Вашего заезда. Так как он получает за весь год.

Зависит еще от цены по котрой дом закупает газ. У нас розход килловат например тот же что и у соседей, но цена за газ в 1.5 раза больше была в прошлом году. Соотвественно счет в 1.5 раза больше

Владелец - юридическое лицо.
Счет пришел от имени управляющей компании.

То есть весь дом принадлежит одной компании?

Тогда они должны правильно рассчитать со въезда а не просто весь счет ставить.

Вы можете задать этот вопрос Meiterverein (и вообще попросить проверить весь счёт). У них нет периода ожидания, как у многих страховок, поэтому можно обращаться за помощью сразу же

В наших расчетках нет ни строчки про газ. Мы удивлены.

Да.
Ок!

Если въезжали позже, то в счете должны быть отдельно указаны Abrechnungszeitraum и Nutzungszeitraum. У тех, чей контракт начался позже, второй должен быть короче, и считается естественно по нему

Мне тоже только что прислали, за потребление воды было 15 с небольшим евро за куб, за факт наличия воды отдельно

Там по идее должно быть указано, как именно нагревается вода

А какой Energieart указан?

Nah-/Fernwärme kWh
И
Strom kWh

О, спасибо.
Реально нашла! Даты корректные.

Обычно подписывают бланки договоров, которые продаются - их 2 варианта было - один составлен союзом собственников, а второй - объединением арендаторов. Покажите, какой у вас бланк (личные данные уберите). Если бланк договора вам дают, то стоит обратить внимание на то, что вписано как дополнительные условия, но в принципе бланки, которые продаются, на момент продажи отражают действующее законодательство и их можно подписывать, иначе бы они не продавались.

Если в договор внесены поправки, которые не соответствуют действующему праву, то эти части просто считаются недействительными.

Возьмите любой стандартный договор из интернета, например от Mieterschutzbund и сверьте с вашим. Если особых отклонений нет, можете подписывать. Если есть, можете тоже подписывать, см. выше 😜

Простите, очень странный совет. Во-первых, есть много вариаций допустимых. Начиная с повышения Miete (их три варианта) до сколько времени нельзя расторгать договор.

Если бы все было так просто, то был бы «стандартный» договор по аренде. А если сравнить те template которые предлагают Mieterverein и Vermieterverein- вообще разные документы.

Во-вторых, человек, который не в курсе немецкого законодательства, откуда может знать, какие моменты не- легальные?

Да. Мне очень многие знакомые в Москве так и говорили - как это у тебя нет своей квартиры? У всех есть. Откуда? У тебя что, родственников нет.

Татьяна, наверное, не была в Тайланде и не представляет как там прожить на 25000 рублей (без своей квартиры 😂)

про вас - это про кого? У меня например нет московской квартиры.

А у меня мюнхенской....

ну тогда наверное стоит сравнивать жизнь без своей квартиры в германии на 1500 евро и жизнь без своей квартиры в москве на 25 тысяч рублей?


Про социалку вам правильно написали.

Так продайте московскую и купите мюнхенскую.

Отличный план, как только будет 1 к 1 так и будет.

Hmm…..

Vatterstetten - это пригород, при чем такой деревенский пригород.

А Пазинг- это город, хоть и далеко от центра, но это очень урбанное место (со своим центром)


Смотря что Вам нужно ?

Хочется легкой адаптации детей, пока нет языка, будут интеграционные классы у них, и хочется чтобы они поспокойнее были.

мы живем рядом. В Фатерштеттене отличная Mittelschule, куда направят ваших детей на первый год (если они старше начальной школы) для изучения языка -- многие соседи ходят туда и хвалят. в целом, неплохая деревушка, из минусов -- только S-Bahn, электричка, которая иногда ходит так себе. Из плюсов - две линии S-Bahn - S4 и S6, то есть в часы пик поезда ходят раз в 10 минут, а не раз в 20. В остальном -- до города недалеко, находится в округе Ebersberg, так что вроде как ведомство по делам иностранцев работает получше, чем в Мюнхене (для получения карточек ВНЖ и тп). в любом случае, обращайтесь, если будут доп вопросы.

А дорога как, если по утрам на работу на авто кататься?

Смотря куда кататься 🤷‍♀
На 304 самое неприятное место - Эглхартинг/Кирхзеон, но он дальше от Мюнхена, чем Фаттерштеттен
Из Фаттерштеттена я бы вообще в Мюнхен в центр не ездила. Потому что в центре плохо на авто, а не в Фаттерштеттене :)

👍 Достаточно. Дискас 😁

Бывших резидентов Москвы, Питера и прочих постсоветских мегаполисов мюнхенскими пробками не испугаешь)

Я специально окончание про авто убрал

там почти прямой выход на A99, и на A94 (если чутка через поля проехать). а так да, как писала выше kid_a , основной затык там - 304 глубже на восток в сторону Эгльхартинга и иже с ним

А что если у человека в Эберсберге работа? Тогда трындец :)

да, всех вводных мы не знаем =)

Вводная - планирую переезд в Мюнхен, но к локации не привязан. Задача - найти адекватную квартиру 2ком до августа следующего года. Вводные - чтоб на авто до работы не больше получаса ехать 😂😂

а работа где? =)

Obersendling
Но хотел бы сохранить за собой возможность кататься на общественном транспорте

ну собсвтенно где-то в треугольнике Нойрид - Зендлинг - Пуллах и искать...

Этого достаточно, спасибо. А дальше уже буду смотреть по ассортименту на иммо 😅

Из Vaterstetten до Obersendling утром может быть сильно больше получаса

можно прям там и искать. там много предложений (плюс в районах рядом)

Грюнвальд

А в чем вопрос ?

WSB - это социальные квартиры, для нуждающихся, у которых справка об этом есть

Путаете

Это называется WBS- Wohnberechtigungsschein

А это просто конторы с не самым благополучным Bestand.

это название справки, а не конторы

Где вы нашли про то что там социальное жилье ?

Я там этого не вижу.

когда мы квартиру искали, в объявлениях постоянно было это условие. Может, у них не все такое, конечно

Здесь не вижу этого условия

Может у них и есть часть социального жилья (по WBS!) но не то что Сергей прислал.

Там просто в очень грустном районе 🤷‍♀️

может, не буду спорить :)

Накидывает доплатой арендодателю напрямую или в зарплату? Если второе, вычтите из доплаты налог

Поэтому как бы это печально не звучало, тут мы конкурируем со всякими шейхами и китайскими СЕО в покупке жилья

Правом пользоваться на 100 лет можно

А вы недвижимость с землей не путаете случайно?

Возможно. Но просто приехать и купить там нельзя. Иммиграционная система там довольно сложная. И просто приехать и работать тоже нельзя.

А так в Индонезии нормальное жилье не стоит полтора миллиона евро, я бы сказал уже от 200к будет более чем норм. За полтора будет дворец с видом на вулкан.

Я матчасть не изучал, но вроде на Бали достаточно экспатов с легальной занятостью живет.

«Легальной», ага 😃 список легальных профессий там небольшой, а живут там многие путем нелегальной удаленной работы, просто на это никто особо не давит пока

Для внутренней зоны действует такая вот формулировка: (1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Для сравнения - Verordnung über die Baugestaltung
vom 10. November 1936 § 1 [Bauliche Anlagen]
Bauliche Anlagen und Änderungen sind so auszuführen, daß sie Ausdruck anständiger Baugesinnung und werk­gerechter Durchbildung sind und sich der Umgebung einwandfrei einfügen. Auf die Eigenart oder die beabsichtigte Gestaltung des Orts-, Straßen- oder Landschaftsbildes, auf Denkmale und bemerkenswerte Naturgebilde ist Rück­sicht zu nehmen.