Юридические вопросы покупки и аренды недвижимости на Кипре

так а Land Registry детали уже не заботят, если цена в контракте отличается от их расчётной - просят доплатить разницу
а способ снизить цену в контракте люди всегда найдут

Так о том и речь, что свою расчетную они берут тупо с потолка, она никак не привязана к реальной жизни, совсем по беспределу завышают. Никаких методик расчета тебе не показывают. Они никак это не обосновывают даже. Просто выкатывают тебе свои хотелки и ставят перед фактом. И это крайне неприятная ситуация, когда ты бился за цену с риэлторами, выжимал как мог, чтобы втиснуться в бюджет, рассчитал всё до копейки, учитывая допрасходы на открытие компании и услуги лойера, еще в долги влез, всё впритирку, и тут тебе замечательные ребята делают сюрприз: как хочешь так и закрывай сделку. Денег нет, но вы держитесь.

странно, что лоеры перед сделкой не упомянули, что LR возьмёт налог со средней стоимости

не то чтобы странно. это как если бы адвокаты честно говорили, что судиться по каким-то делам безнадежно. а детей чем кормить) ?

Что за средняя? Они берут какую-то стату последних лет по данной локации?

ладно-ладно, но и риэлторы тоже вроде предупреждают (иногда)

Плюс лойер тоже не ясновидящий, откуда ему знать их хотелки? Ладно бы они по оценочной кадастровой впаяли (хотя и она абсолютно оторвана от реальности и часто противоречит здравому смыслу), так нет, еще больше, взяли большое ровное число, и всё.

Все так. Мне кажется, они завышают цену , чтобы 50% скидка на title transfer стала 100%. Наша покупка в 230К была оценена в почти 400 с объяснениями, что, мол, ваш район становится дорогим, вон Дельмары всякие рядом...

Ну если бы эта практика пошла только с лета 2015-го, когда скидка 50% появилась, это можно было бы еще таким образом объяснить. Но друг понтиец покупал в середине нулевых старый дом у англичан, тоже дешево, и ему там нарисовали что-то совсем астрономическое и запредельное. Так что эта традиция тут давно существует.

В смысле? При чем тут кризис?

Это я так шучу, что цены на землю упадут.

А, ну это верно. Я в прошлый кризис и брал. Рядом с Вами там. Сильно дёшево отдали.

Ничоси! То есть нельзя купить дом в комплексе получается?

В вашем случае любая сдача не законнна.

Это понятно. Я имею в виду технические шансы спалиться и поиметь проблемы. При Аирбнб нет договоров, переводов счетов на воду и свет, походов арендатора в Мигрейшен и т.п.

Надо дождаться ответа может кто и пользуется сейчас AirBnb но последний год как то не актуально было. Но год назад никаких подтверждений было не надо, все деньги от сдачи на счёт поступают подписанные за что - палево моментально.

У меня друг понтиец занимается сдачей на Аирбнб, как своей квартиры, так и кучи чужих. Спрошу у него, как у них финансовые потоки идут. Возможно, они всё на свой счет собирают, а потом раздают кэшем хозяевам их урожаи, когда те приезжают.

На Кипре как и на родине: как делают и как можно по правилам - два разных дела :)

Кеш и книжка ресиптов из Джамбо, без имён и фамилий. Просто даты для личного учёта.
Так Китайские братья сдают недвижимость под F купленную.

Только хотела написать )) с языка сняли

Спасибо.

Сестра, Вы, отец - граждане Кипра / ЕС или есть LTPR?
При покупке квартиры небыло ограничение в разрешении?

Сестра турист. Я визитер. У отца скоро будет F.
Как узнать, было ли ограничение в разрешении? У лойера спросить, который сделку проводил?

Если сестра имеет право сдавать квартиру в аренду, то конечно в таком случае лучше наличными, но указать в договоре два варианта оплаты, если у арендатора банк тот же что и ваш, в этом случае не будет комиссии при оплате. И при оплате на банк указывать что деньги для вашей сестры, её имя, фамилию.

99,9% было и любая сдача не законна по определению.

Получается, только кэш тогда?

Да, и без перевода счётчиков обязательно.

И только киприоту, который не понесёт ваш договор регистрировать в налоговую

То есть банк рано или поздно докопается до арендных платежей, поступающих на счет?

А зачем людям регистрировать в налоговой? Арендатор будет некиприот, с ЕС паспортом.

А елоу слип получать?

Вы сами будете доказывать что
за деньги когда счёт блокирнут :)

Я помню раньше прилетал, привозил с собой кэш. И тихонько пихал его в банкомат по 1.5 - 2 тыщи. Раз в несколько дней. Не было проблем. Много раз так делал.

каков потенциально возможный процент увеличения?

если переводить как "арендная плата убудет повышаться в рамках закона", то значит 15%, это максимально возможное увеличение.
закона о принудительном повышении аренды вроде не существует.
точного закона не знаю. все совпадения случайны.

Поискал по диагонали. Выглядит так, будто нет чёткого ответа - всё зависит от конкретного объекта и от владельца. То есть, закон есть, но там явно прописано, что и как зависит от чего.

вот, как раз хотел ссылку на закон. думаю, что надо вписать туда под словом закон - немного конкретнее, какой именно, номер и пр.

А, ещё и раз в два года совет министров решает, какое максимальное увеличение допустимо.

Rent Control Law (23/1983) вроде.

спасибо, ссылочка есть на него?

где почитать

нашёл статью на эту тему... может кому будет тоже полезной
https://cyprus-mail.com/2020/09/23/the-unfair-treatment-of-property-owners-under-the-1983-rent-control-law/

"most owners of properties that are subject to the Law are not wealthy and rely heavily on whatever little rent they receive from their tenants in order to survive"

Это мне напомнило чудесную фразу "mom'n'pop apartment complex" из похожей статьи

если еще актуально, могу рассказать, как было у нас: принесли все документ по списку (по недвижке просто все, что есть, не помню, вдруг какого-то плана и не было...), не принесли п.7 про фин.обеспечение.
Все в оригинале + копия. У них там есть, конечно, ксерокс, но одну копию сделали с недовольным видом, так что лучше сразу сделать копии всего.
п. 9 в анкете тоже не заполняли.
Нужны подписи всех покупателей, поэтому если недвижка на двоих, а придет один человек, то пусть ставит подпись заранее.
В принципе, если что-то будет не так в анкете, она зачеркнет, исправит, или попросит дописать.
По срокам - осенью 2020 года заняло 3 недели.

Да, еще актуально, спасибо большое :)

Можно в личку кое-что спросить?

Сходите к нотариусу или другому мухтариусу.

Спасибо)

В 2gis набираете запрос
Certifying officer

Находите удобного по локейшену.
Обязательно звоните - если человек не в офисе, то назначит вам время.

Цены плюс-минус одинаковые.

Я конечно не юрист, но мне кажется что в договор купли-продажи надо записывать пункт, что квартира не находится в аренде. И узнавать, можно ли расторгнуть потом договор, если этот пункт будет нарушен продавцом.

Всё можно. Дорого и долго. Человек хочет обезопасить покупку, но риски есть всегда.

Тут проблема только в том, что расторгнуть договор вполне возможно, только вот получить назад деньги может быть куда сложнее. В принципе, я уже примерно понял ситуацию, так что данный вопрос больше поднимать не планирую :)

дак арендатор поймет, что у него проблемы в виде вас, пытающемся его выселить, и перестанет платить бывшему владельцу.

Арендатор в сговоре с продавцом же

Не знаю, какую ближайшую аналогию провести, ну как в России раньше продавали квартиры с 1 метром в собственности другого человека и потом этот метр арендовывало 10 человек

Ну. Формально продавец передал вам свою собственность. Еще и явно смошенничал. А вся выгода - жить нахаляву в квартире пока вы их не выселите, но возможно по итогу еще и поимеете с них в суде.
Поэтому и интересно, это такое уже случилось, или мы просто философствуем как оно может быть?

Я и спросил, как можно выселить) договор у них есть, они даже по нему могут платить

Мой пойнт в том, что мошенник берет на себя большой риск, совершая такое мошенничество. А награда за риск как то маловата, на мой взгляд.
Как такого выселить - не знаю. Выселять воообще кого угодно сложно в целом.

Долго и через суд 😞
На Кипре английское право на недвижку. Кто законно вселился - тот и живёт.

Грубо говоря, мой вопрос сводится к тому, что "как не купить недвижимость, в которой "случайно" окажется тенант"

Ну через суд можно выселить неплательщика или нарушающего договор, а если в договоре это не прописано, и цена аренды мизерная, то я таких мер не знаю. Особенно вместе с тем, что по идее гражданин 3 страны даже и сдавать ему права не имеет (вчера спрашивал это как раз)

Пропишите в договоре с агентством эту ответственность, дорого.
Ну или обратитесь к специалистам звьедгьги 😁

Очень сложно выселить человека.
Даже если он не платит.
Даже если ему сдали незаконно, но он снял законно.
Даже если самозахват - тоже долго и сложно.

Да, это я все понимаю, к сожалению, потому и беспокоюсь. Договор с агентством такой никакое агентство имхо не подпишет, ну не знаю, не сталкивался) надеюсь, и не столкнусь

Тогда к юристам за платной консультацией. В чате их много.
Вне чата - ещё больше.

Да, это тоже понятно) может, юрист знает какой-то такой закон, как предотвратить аренду. Потому что очень уж много недвижки, которую продают с тенантами

Вполне может быть.
Успеха в решении вопроса 🤝

Спасибо :)

А в договор купчей вставить текст про гарантии продавца об отсутствии каких-либо encumbrances, и их перечислить. Условием поставить расторжение сделки в случае нарушения, с полным возвратом залога и проч.
Можно попытаться и штраф какой-нить ввести на такой случай, но это вряд ли...

Тут принято верить проверенному риелтору, местные так и договариваются - поэтому нет острой необходимости что-то менять, а все разводы в основном у приезжих причем приезжими.

Да, конечно. По умолчанию стоит должно стоять без отягощений.

Ну то, что написано, что без отягощений, еще не значит, что их нет, и не отменяет их, если они есть

Всем привет! Почитала тут новости такие, и меня смутил пункт «о заморозке 30000». Для какого это ПМЖ так замораживают сейчас? Речь о LTRP?

https://evropakipr.com/nedvizhimost/kak-sdelat-pmzh-kipra-bolee-privlekatelnym-posle-otmeny-programmy-zolotyh-pasportov?fbclid=IwAR3dPvKR0KJCy6LiE72dMvoGnEDu1t2jm_0N_xkydUzhFWWvNkMntVWCyNk

Так и есть - но вопрос был в прописать :(

нет, это про категорию F

Какое "такое"? Покупателю о наличии такого договора аренды ничего не известно же, и проверить его наличие тоже невозможно

Сменить замки и заселиться самому сразу

8 лет прошло

Продавец должен может закрыть все дела и продать "чистую" недвижимость.

Это самый лучший вариант - продажа без доп обязательств

Надо настоять на этом

Обычно чем чище тем дороже, большинство вообще продают хорошо если с титулом на землю...

Исключений нет, вы не имеете права покупать такую недвижимость.

Ну, я ее покупаю не с целью сдавать, а с целью в ней жить

Как вы планируете жить там где уже живут?

Заселиться и жить, как еще. А на каком этапе вступает в силу "не имеете права покупать"? Проверки на то, сдана сейчас недвижимость или нет, не осуществляется же по идее ни на одном из этапов

Вы не можете купить недвижимость и продолжить её сдавать. Если договор аренды не зарегистрирован в регистре - то о нём никто и не знает кроме продавца и арендатора. Вы купите всё по честному и будете долго судиться выселяя проживающих. Смена собственника не повод выселяться :)

Вот в продолжение дискуссии/вопроса выше возникло еще одно непонимание, если кто-то может прояснить, было бы здорово. А с учетом сохранения договора аренды даже при смене владельца недвижимости, как местное законодательство предотвращает ситуации, в которых в свежепроданной недвижимости после перевода средств оказывается арендатор (с договором аренды, например, подписанным за пару дней до подписания договора продажи, или после, на условные сто евро в месяц на N лет вперед без возможности расторжения)?

Договор должен быть расторгут.

Какой именно договор? Аренды или покупки? Потому что покупку расторгнуть одно дело, а вернуть деньги уже другое дело, куда сложнее, если вообще возможно

Аренды

вот пример

Идеальный вариант до покупки проверить что пусто и "заселилиться" со сменой замков.
Проверить на кого вода и электричество...

Если самому быстренько занять собственное жилье, то это избавляет от всех проблем.

Кто первый встал - того и тапки :)

Ну оно может быть пусто сегодня, а завтра уже не пусто, заселяться до оплаты не самое reasonable требование

Опять же не очень в курсе, какой документ требуется для смены замков, ни разу не сталкивался с этим. Титул же? Тогда и замки не сменишь, потому что до получения нового титула (через разрешение от министерства) от покупки минимум полгода емнип

А если достаточно, к примеру, арендного договора, то это кто еще кому сменит в итоге

Если там никто не живёт, вода отключенна и давно - то вероятность вляпаться минимальная, только уже целенаправленное мошенничество.

Да, конечно, я о мошенничестве и говорю

От двойной продажи понятно что защищает, депозит титула после подписания договора, а вот продажа и потом аренда — пока не вижу ничего, что может это предотвратить, поэтому и спрашиваю

Вьезжаешь после расчёта, расчет в момент подписания в регистре. Грубо до подписи убедился что никто не живёт и сразу после заселяешься.

От этого спасает аренда до покупки тобой. На срок ожидания разрешения.

Ну это более или менее вариант, но как-то он все равно замыкается на то, что "кто успел, того и тапки", т.е. кто вот сейчас в данный момент в квартире, тот и прав, а остальным пожалуйте в суд на 3 года

и тоже, кстати, не очень понятно, что решит суд в такой ситуации

Ну тут не все мошенники, совсем страшно - покупайте новостройку с !!!готовым!!! титулом, что сразу удорожает покупку.

У новостроек свои нюансы, местами неприятные) но да, спасибо за совет, печально, что закон никак такой потенциальный конфликт не предотвращает

Гражданин рф для покупки на Кипре должен будет получить спец разрешение

И, если не ошибаюсь, то там как раз указывается, что покупаете примари резиденс без аренды и прочего

давайте конкретно опишу ситуацию

гражданин рф покупает недвижимость, в договоре купли-продажи указано, что цель приобретения связана с получением гражданства и вида на жительства

вопрос имию ли я права сдавать в аренду

если нет то подскажите норму запрещающие это делать

в спец. разрешении (вы же не гражданин Кипра/ЕС) будет указано, что "И, если не ошибаюсь, то там как раз указывается, что покупаете примари резиденс без аренды и прочего"

так а чем регулируються эти нормы?

правительством Кипра, к примеру

так они дают заработать своим гражданам, а не приезжим

блин я это понял цель= найти ргеламент тбумажку которая запрещает сдавать в аренду

основная цель - благосостояние своих граждан

то есть документом не где не закреплено запрет на сдачу не резидентом?

в документе, который вы подпишите при покупке недвижимости, без этого документа вам недвижимость на ваше имя не зарегистрируют

а анлог федерального закона который запрещает сдавать недвижимость в аренду

это уже к адвокатам

может подскажите где искать?

Вам для себя или кому-то доказать?
Запрет (для граждан 3-их стран) на покупку больше двух недвижимостей и их сдачу в аренду - это краеугольный камень всего рынка недвижимости Кипра.
Киприотов и так подкосило вступление в ЕС и приравнивание граждан ЕС к ним.

https://www.mondaq.com/cyprus/offshore-financial-centres/3539/the-acquisition-of-immovable-property-aliens-law сам текст указанного закона на английском тоже где-то гуглился

для себя но возник дискус

А что сейчас будет с Бритишами? Они сдают. И больше не в ЕС.

Те кто успел оформить Yellowslip в шоколаде, те кто нет - обычные граждане 3-их стран. Может конечное есть какой-то отдельный договор Кипр - UK.

Но еллоуслип это внж, он не означает что они граждане кипра или ЕС. У нас тоже пинки есть, но сдавать нельзя.

Yellowslip это другое :)
Там всё можно. Вопрос как их продлевать будут для 🇬🇧

Наверное автоматом, если они бессрочные.

У самих UK бессрочные, а вот у их супругов из 3-их стран на 5 лет...