Вопросы аренды и поиска жилья в Мюнхене

...что за исключением последних лет скорее было правилом -- на фоне весьма скромного развития цен на недвижимость. 🙂

Надеюсь, что Вы понимаете что в этом индексе только цены без доходности (аренда)

Понимаю. 🙂 А так же без регулярного капремонта, без агентов по администрации жилья, без расходов на страховку и так далее.

Если понимаете, зачем индекс показываете ?

Доходность это 5% в начале. 1,5 % на все расходы в год.

Плюс начальная доходность растет с годами. Или Вы помните, когда последний раз упала аренда в Германии ?

А вы в курсе, что Германия не ограничивается Мюнхеном? 🙂 Вот прямо сейчас 600.000 единиц жилья стоят пустые. В том же Кемнице нам пришлось вложить в изначальный ремонт квартиры 25 % от ее стоимости, чтобы спустя полгода найти жильца, согласившегося платить 210, что ли, евро аренды в месяц. Возле меня уже полгода продается дом, чей владелец срочно хочет от него избавиться, но не может, хотя скинул уже 200.000 от первоначальной цены.

Вы, Женя, для экономиста поразительно привязаны к одному-единственному примеру из собственной практики. 🙂

На сегодня уже нет 5% доходности по аренде. Дай бог 2.5%. Что при ставках 5% и высокой «цене входа» дает огня. Опять же спасибо росту цен

Дорогой Гастарбайтер,

Я живу 30 лет в Германии и после 2005 года из всех утюгов идет речь о слабых регионах и простое там жилья.

Никто никогда там не советовал покупать, так как это очень высокий риск.

5% - была начальная аренда в Мюнхене, в Хемнитце тогда было 10-12 %

Я основываюсь отнюдь не только на своем опыте) прочитал кучу литературы и исследований на эту тему.

Не люблю просто агульное, в акции вкладывать «выгоднее»

Это говорит о том, что не вдавались в детали )

Последние полтора года рынок в полном а…е

До этого проценты были ниже процента а доходность 2,5-3%

Не совсем автомат по инфляции. Одна сторона должна сообщить, но не нужно одобрения другой стороны.

Ну скажем, достаточно просто оповестить. Кто ж этого не сделает.
А по средней там целая эпопея может быть.

В виду последних событий с инфляцией, большинство договоров в Мюнхен как раз на инфляции завязаны. Те у кого на среднюю цену- счастливчики, там повышать очень сложно.

Да, мне тоже показалось, что когда полтора года назад искали, как минимум все что через агентства сдавалось (а это скажем почти все нойбау), было с инфляционной оговоркой

Агентство- это через маклера или mrlodge ?

маклерские агенства всякие, да.

Параграф 558 BGB

Есть 3 вида повышения цен. По Mietspiegel, по сравнимым квартирам или по инфляционному индексу
Там есть свои нюансы, но по какому виду написано в договоре.

У нас просто новый хозяин будет, теперь стало интересно что может нас ожидать

Нет. Договор не изменяется

При определенном доходе и профиле и правда можно выбирать

При каком доходе и каком профиле ?

Который устраивает квартиросъемщиков. Я думаю, это может варьироваться. Но при двух взрослых людях с полноценной зп и хорошим немецким я, по крайней мере, проблем не знаю. В нашей семье, например, я вообще на пол-ставки, и тоже мы выбирали в итоге, а не нас🤷‍♀️

Согласен в том плане, если Вы готовы просто найти квартиру, без особой претензии к району.

В престижном районе это уже задача совсем другого уровне. Обратите внимание на объявления на фонарях по поиску квартир в таких районах как Schwabing, Gärtnerplatz, Haidhausen, Neuhausen…

А если еще захочешь новую, большую квартиру на семью с которая не стоит 5000, в этом районе, то это будет квест )

У нас в садике несколько семей, где явно не хватает площади. Например втроем в двушке, или с двумя детьми в трешке. Не могут найти больше и не хотят уезжать из района.

С детьми все таки стоит посмотреть куда едешь))

Стоит, но когда я искал, обычно если сразу не сказал что нравится и хочешь тут жить, то потом уже тебе скажут сорян, уже нашли жильца. Из 3-х квартир где я выбрал и говорил сразу что готов и согласен, в итоге только в 3 удалось заселиться(первую долго думал всё равно и сомневался, вторую выбрали не меня), где и живу уже больше 3-х лет.

Я понимаю что вы уже знали где Вы готовы а где нет. И тут человек еще в самом начале скрининга

И да, нужно быстро решать если подходит )

Нет, но почти соседний дом. Тоже новострои. Как там, подскажите, с территорией вокруг?

Поля с пшеницей, и кукурузой

Съездите и погуляйте сами пол дня, предварительно наметив маршрут на карте :)

Выбирать квартиру слушая рандомных людей в рандомном чате с рандомными вкусами - такое себе)))

В сб вот еду, только пока не понимаю, где там гулять ) но спасибо )

Там, где дом/квартира планируется + радиус 15-30 мин пешком. Это супер совет по выбору жилья кстати, согласен с @fergard

Пройдите до метро, до школы, до супермаркетов, парки ….

Грюнвальд

Если серьёзно, то я бы поехал на юг 3 (но не на север 3). Но если у вас есть бюджет на Грюнвальд, то Грюнвальд

2-3 мы жили.
3 - это Мессештадт ? там хорошие озера, отличный не перенаселленный район-парк, отличный ТЦ, из минусов - Выставочный комплекс и частые евенты там. во время евентов пробки дикие и народу дохрена.

2- недалеко олимпияпарк, что круто, прямая Ска до аэропорта, из минусов - Олимпия ТЦ старый и слабенький, иногда стремные личности у озер тусуются,

сейчас живем левее 1, все нравится.

Там среди всех предложений очень старое жильё, но жить можно. А чем этот район вам так нравится?

Там половина футболистов мюнхенской Баварии живет (если вы про Грюнвальд)

Левее, это прям Лоххаузен предлагают. Этот район, как считаете, ок?

Там по транспорту только с-бан в город, может быть проблемно если часто ездить надо. Очень ненадёжно, Грюнвальд - трамвай, номер 2 - убан, это всё получше будет

Левее - это городок Puchheim :)

1 и 4 - хорошо. 2 - не очень, 3 - на любителя.

У вас ребенок ? Работать где ?

Это хорошо или плохо?))

Квартира, что я рассматриваю в 1 районе, это Лоххаузен, индекс города Мюнхен показывает. Интересуюсь, как в этом районе - если вы знаете?

1 - Деревня в черте города. Без машины будет тяжело - все вещи первой нелобходимости (супермаркет и дм например) хрен знает где. связь с городом по сути только электричкой (s2 которая регулярно не ходит). Социальной жизни никакой. Тут живут домохозяйки и пожилые люди

Lochhausen- это хоть и Мюнхен, но очень далеко от центра. По ценам и престижности района ниже среднего.

Ерунду говорите.

1. В Лоххаузене и Гребенцеле рядом полно магазинов. Недалеко Лангвидерзее для купания летом.
2. Ветка там S3, она надежная засчет многоколейки.
3. Живут там такие же люди, как и везде. Молодежи и ночных клубов нет, это правда.

Там на карте обер/унтарменцинг обведен в частности. Я про него пишу.
Лангвидерзеен они рядом с автобаном - это тоже на любителя вещи

Да, двое. Возраста Grundschule пока оба. Это тоже главный критерий: школы, парки.
Работать надо будет - гибридное посещение офиса 2-3 раза в неделю в районах 2 и 3. Что лучше выбрать?

Я бы 3 выбрала. Там отлично с транспортом, магазинами, рядом большой парк с озером, и метро туда ходит

Не хочу чтобы прозвучало ксенофобски, но из-за детей очень важна школа. В Мюнхене есть пару районов с проблематичными районами, куда я бы не послал детей.

Я бы подошел к школе по району и посмотрел, какое впечатление, какие дети….

Да, Грюнвальд 😁 без личного водителя не примут

Это какие районы, «проблематичные», поделитесь пожалуйста? Будем знать.

На севере в районе MTU например :D

Там где много панелек часто и социального жилья. На севере - это Hasenbergl, Milbertshofen.

В целом север города менее благополучен чем юг. Но надо смотреть конкретную локацию.

Поняла) то есть дом очень старый, квартира не дорогая. Но вместе с квартирой надо личного лакея в семью, видимо, ибо не приемлемо в этом районе жить. 😁

Вы имеете в виду «не по статусу». Нужен лакей ))

В Мюнхене практически нет плохих мест для жизни. Выбирайте из расчета дальности до транспорта, развитости транспорта. Если есть дети, то лучше выбирать район подороже, чтобы контингент был соответствующий. А так все районы хороши

Ну это же будет детский коллектив со своими ролями и показухой. И там вполне могут быть проблемы типа андроид а не айфон или Рибок а не найки Эйр макс

Один маленький совет - не живите рядом с заправками

Да, конечно, я поняла вас. Нам такое точно бы не хотелось.

Ну Giesing, Berg-am-Laim и естественно NP - тоже местами очень такое себе, хоть и на юге…

Berg am Laim вряд ли на юге )

Giesing очень разный, тот что ближе к центру уже сильно гентрифицированный, тот что подальше не очень.

Но в целом Вы правы, каждый район нужно отдельно смотреть.

2 - возле Олимпийского парка живу. Отличный район. Нравится парк рядом и 2 ветки убана рядышком. Скучновато только. Мало заведений всяких: питейных, едальных и прочих. Много экспатов

Фюссен - ванлав. Правда там холоднее, чем в Мюнхене и недвига несильно дешевле. Зато туристов берет на себя Нойшванштайн:)

я подумываю о Фюссене. Или Кемптене. Или чем-то в тех краях :) Поближе к пенсии

С недвигой да, печалька

Недавно был а первый раз в Меммингене. Восторг. Из тех городов, которые не на слуху, а очень классные.

На уровне Вассербург.

А в оперу им куда ездить? 🤷

В Фюссене есть где оперное пение послушать.

Аэропорт в Пальму под боком. А там променад вдоль воды на 2 километра

На короткий срок с мебелью, на длинный без

обычно - без, но есть и меблированные (они дороже). Есть и без кухни даже

Для немцев, матрасы как религия)) можно долго и серьезно на эту тему дискутировать.

Если Вы к этому относитесь спокойно, я рекомендую Lidl.de

Недорого и хороший опыт.

Гляну, спасибо! Пока вот такой приглянулся (еще и скидка 50%) - https://www.matratzen-concord.de/-taschenfederkernmatratze-mlily-royal-d010200024.html

Хорошие цены 👍🏻

в икее разные продаются, полежать можно

У меня сейчас как раз из Икеи ))
Хочется сменить

Так надо самый дорогой там покупать.

Я в конкорд летом брал за 450 200×160

Надо приехать и на всех полежать и купить который нравится 😁

Вот Конкорд листаю. Вроде нравится

Там раньше была гарантия удовлетворения на матрасы. Можно вернуть через год, если не нравится. Сейчас не знаю. И это работало!

Да так не понятно. Надо поспать недельку. А то сразу бывает круто, а через неделю начинаешь сомневаться, что-то не нравится

А у них нет сервиса старый забрать 🤔

Такой сервис есть у Kleinanzeigen. Выставить в подарок, забирают в течении пары часов

В отто есть сервис -забрать старое взамен нового.

Мы год назад взяли Икею. Не самый дешевый (цену не помню). 2 жесткости с разных сторон. И одна из сторон покрыта такой серой тканью, чем-то мягкую бумагу напоминает. Так вот, за год не сильно частых переворотов матраса - эта ткань порвалась от трения об икеевские же ламели.
Поэтому сейчас эта сторона повернута вниз и мы вообще на ней не спим.

Это к чему? Если брать икеевский матрас, то обязательно сразу с чехлом. Желательно «глухой» (плотный и полностью надевающийся на матрас).

Ну или в другом магазине выбрать. Я разочарована, если честно.

Я с вами согласен полностью. Не советую Икею.

По моему опыту, есть вещи в Икее- ок, если нужно бюджетно. Например, шкафы.

Совсем плохо- все что связано с мягкой мебелью и матрасами.

Мой личный опыт, не претендую на «последнюю инстанцию».

когда въехали в первую постоянную квартиру, купили икеевских матрасов каких-то самых простеньких и до сих пор на них спим 🤷‍♀️ Вполне устраивает. Но они в чехлах, да.

Так верните, у них же 10 лет гарантии на матрасы

А везти сдавать самим?

Думаю да, но можно уточнить, наверное

Вообще он 200*180. Машину нанимать надо будет.
Надо поискать чек покупки и прикинуть, стоит ли оно того…
(там же еще и за доставку нового платить придется 😅)

Спасибо за инфо :)

Да самому. Ох как я на седане вез матрас 180*200, скрутил ремнями сначала дома один, впихнул невпихуемое и ехал так

Напишите им с фотками, может они оплатят пикап какойнить службой типа hermes

180*200. Ругался я знатно. Но врождённая целеустремленность помогла.
П.с. кеды для антуража )

мы брали в конкорде, у них тогда классные матрасы со скидкой 50% были, как сейчас, не знаю

У них всегда скидки, сколько лет живу, всегда «сумасшедшие скидки».

Не очень нравится такая маркетинговая политика, но главное чтоб матрасы были хорошие )

это да, мебельный маркетинг по-немецки. здрать цены до невменяемых, а потом со скидкой продавать. мы так всю квартиру в скидочных отделах обставили.. а по поводу конкорда.. мы брали у них топовые матрасы, максимально жесткие, 2 90х180 по 300 евро за штуку при обычной цене 600. так что очень выгодно получилось

За матрасы нужно всегда торговаться, товар лежит, текущие затраты на персонал/магазин низкие (в партии), производство дешевое, по сравнению с конечной ценой.

Сейчас достраиваются проекты которые были начаты 2 года назад и больше. Новых почти не выводят из-за кризиса.

Иммоскаут- выберите Neubau. И будут вам от застройщика.

Вы должны платить на эти поступления налог как нерезидент, в таком случае, просто.

immowelt, ebay kleinanzeige

Выглядит так, будто вы просто какие-то схемы мутные строите по уходу от налогов, поэтому я тут вам не могу сказать, как вам лучше делать. Если эти поступления от себя к себе, то никак не будет реагировать, ну может документ попросит о происхождении денег. Вы же их в другой стране легально получили?

Вы мутные схемы видите там где я вижу мисматч законодательств разных стран, который ведёт к двойному налогообложению.
А если вы документы о получении дохода за рубежом предоставляете как получение самому себе - надо помнить что в рф действует указ о декларировании движения средств для валютных резидентов одних сущностей, и налоговых резидентов для других (самозанятые, меньше уровня трешхолда)

Окидоки, не вижу смысла повторно что-то объяснять

И в соответствии с этим - вы себя сами подставляете переводя деньги к себе и не декларируя движение средств по счетам

Вы меня так и не услышали, я пытаюсь вам показать что здесь нет черно-белых гайдлайнов, всё очень запутанное и мутное. Везде поджидает мина

Вы теряете обязанность сообщать о движении по счету и т.д. с утерей статуса налогового резидента (за тот период, когда статус уже потерян, естественно). Валютными резидентами являются вообще все граждане рф, к налогам это не относится. Все. Это не для вас написала, а для других.

ИП, например, не теряет. Обладание ИП = налоговой резидент.
Валютный резидент и налоговый резидент это разные сущности, но они пересекаются в моментах взаимодействия с другими юрисдикциями.

ИП российский?

Сейчас люди работают в том числе по схеме ИП не в РФ + ИП в РФ для получения денег из США и ЕС.

Это доход в рф.

В некоторых юрисдикциях за транзит надо заплатить налог и ты становишься налоговым резидентом.

Какая юрисдикция тогда будет важнее для отчетности?
Вопросов реально очень много, и дыр в этом очень много. Относительно мало кто в мире имеет компанию в стране А, гражданин страны Б, живет в стране Ц, и получает деньги из страны Д.

Для этого есть налоговые консультанты.

Но Вам вроде много раз повторили, что с налоговой точки зрения интересуют Ваши доходы ( исключительно) и место проживания.

Ваше гражданство неинтересно.

Почему-то для одного вы указываете что налоговые консультанты нужны, а на другое ответ чёткий имеете сразу. Я вот уверяю что это не совсем так, ибо владение бизнесом в разных юрисдикциях с разным гражданством на это влияет.
А граждане США вообще вне зависимости от места налоги в США платят.

Только пригласить в гости месяца на три и дать почувствовать, как здесь живут на самом деле.

Говорю из опыта.

Тоже рассматриваю такой вариант👍

Пригласить пожить шикарная идея.

Моя мама в Москве достаточно активно сопереживает тому что происходит и часто общение с ней сводиться к актуальной теме.

Она сейчас третий месяц живет между Швецией и Болгарией и вроде ее начало отпускать. Радуется тому что видит, что все больше переживают за результаты чемпионата деревни по бадминтону.

ну да, хорошая идея! согласна)