Актуальные тенденции и вызовы рынка недвижимости Мюнхена

Я около 1900 варм вижу на нормальные на сайте immobilienscout24

Там и спрос будет идти на сотни заинтересованных арендаторов

1700 варм в границах мюнхена? это не нормальная, а хорошая для большинства районов. даже для крайса нормальная.

Это мало. Это 1400 кальт. В городе таких цен нет

согласен, это будет везением

Я не разбираюсь в районах к сожалению. Но где точно не стоит снимать? Есть мб плохие районы?

Разброс где то 18-35 за метр кальт

Настала пора легендарной бумажки! 🤣

очень странная бумажка, мозах отличный район особено со стороны дворца

Freimann тоже очень даже ничего, несколько друзей там живут и всё в порядке 😁

Отнеситесь к бумажке просто как к чему то религиозному, где не нужно задавать вопросы . Вот например Харлахинг - на первом и на третьем месте потерял один плюс. Видимо испортился 😂😂😂

Feldmoching - хороший район, живём год, все нравится. Просто прямо у станции метро и s-bahn жить не стоит, 5 минут в сторону и счастье.

Прямо у станции шумно?

Там есть часть с панельными высотками. Там мало приятно, а так обычный неплохой район. Вообще тема о плохих районах в Мюнхена не сильно релевантна, так как их по сравнению с другими городами практически нет. Все рады, если нашли за нормальные деньги приличное жилье как таковое)) Разница скорее для детей, на сколько хорошие школы, где слишком много иностранцев и на немецком почти не говорят.

Сори что не про политику, но мне предстоит снять жилье в Мюнхене. Какая цена за 3-х комнатную квартиру, метров 80, кальт считается нормальной в Мюнхене ? 1700 это дешево или это дорого?

Где в Мюнхене ?

Цены на жилье в Мюнхене - очень высокие

По крайней мере, так считают в UBS. Рынок жилья во Франкфурте и Мюнхене, несмотря на высокие цены, больше не считается на грани пузыря, согласно исследованию UBS. Рост цен в этих городах был обусловлен экономическим ростом, низкими ставками по ипотеке и спросом на инвестиции. Теперь цены стабилизировались, но остаются высокими. Арендаторы могут ожидать дальнейшего роста арендных ставок из-за недостатка жилья.

Согласно исследованию, опубликованному в этом году, рынок жилья во Франкфурте и Мюнхене все еще перегрет и переоценен, но пузырь на рынке этих двух немецких городов, по мнению аналитиков, больше не находится на грани разрыва.

Индекс, ежегодно публикуемый UBS, анализирует цены на жилую недвижимость в 25 крупных мировых городах и выявляет, может ли существовать пузырь на рынке жилья.

Согласно последнему индексу UBS, наиболее переоцененными жилыми рынками в мире являются следующие города:
• Цюрих (риск пузыря)
• Токио (риск пузыря)
• Майами
• Мюнхен
• Франкфурт
• Гонконг
• Торонто
• Женева
• Лос-Анджелес
• Лондон

«Больше не на грани разрыва»… Спасибо, утешили

Это заявление от владельца квартиры, что вы живёте там с его согласия

Поняла, спасибо большое

Не от владельца а от того кто это даёт. Это может быть и митер

еще раз %) ищу нахмитера в двухспальную просторную квартиру в Унтерхахинге. с-бан каждые 10 минут, edeka/lidl/aldi/dm в пешей доступности. тихий район, терраса на южной стороне, келлер, гаражное место immobilienscout24 .de/expose/146238882

имейте в виду, некоторые не принимают Шуфу от иммоскаут

шуфа на квартиры формально не нужна, то только формально. на практике конкуренция огромная и де-факто она необходима

Мне кажется, ещё влияет состояние экономики. Если сейчас бахнет серьёзный и глубокий кризис, то люди разъедутся, и внезапно появится много дешёвого жилья, в том числе и в Мюнхене. Но чат скорее будет не очень рад.

Есть еще обратная сторона кризиса, если бахнет в Берлине (или где еще) сильнее то оттуда поедут сюда

Нет, не поедут

Проблема со строительством жилья, я думаю

Сколько социального жилья не делай - людям надо где-то жить, проблемы это не решит. А стройка - вполне себе.

Стройка не все решыт, особенно если есть лобисты инвесторов в жылье которым уменьшение цены (а паралельно и активов + прибыли) очень не нравиться

Что-то вы в кучу смешали

От того, что кому-то что-то не нравится, потребность в стройке не изменится.

Да, не измениться, я о том что для стойки нужен Генемигунг, получить которий не всегда возможно. Тоесть стоить до безконечности не получиться

Ну, пусть государство разбирается, барьеры устраняет

еще большая разница на число человек. Зарабатывать 75 на одного - это совсем не то же самое что зарабатывать 90 на семью с двумя детьми.

Звучит все больше как социал, хотя на сколько я понял он таким в Вене не считаеться

Цена не льготная, я без "übergewinn". Или если город не зарабатывает 300% то ето льгота?

Это рыночная цена? Т.е. я могу приехать в Вену и найти двушку 70 квадратов в центре за 500 евро за обозримое время, скажем в течении месяца?

Или для этого все же надо быть студентом, резидентом города, отстоять 5 лет в очереди, зарабатывать ниже X денег на семью, быть младше 30 лет и т.д.?

Заработок на жилье сильно меньше 300%.
Обычно для развитых стран это 8-12% годовых на жилой и 12-17% на коммерческой недвиге.

Узнал, быть резидентом нужно, очередь тоже есть, т.к. сильно ниже рынка, да, нужно на двоих зарабатывать меньше 80к. Все делаеться для того что б не абюзили систему.

так может цель как раз заселить другие регионы, Мюнхен нерезиновый

Цель продать подороже тому кто заплатит. И есть походу, ну или были, такие

Полтора миллиона жителей, ерунда, по сравнению с некоторыми городами

так они уже оплатили гербовый сбор.
новый такс только для новых покупок.
в дании сейчас всплекс покупок, т.к. с 01.2024 будет пересмотр кадастровой стоимости (которая база для налога), кто купил до того - будет платить по старой стоимости. потом правда провал на рынке будет :)

В Дании сейчас вобще интересная ситуация в Экономике.

Оземпик пролил на них дождь такой из бабла, что они боятся как бы это не порушило экономические цепочки, по типу как в РФ где все только нефть и газ качают, а вынь нефть и Газ и экономика рассыпется.

Норм, Dutch disease очень реальный феномен

ну уж ненастолько. хотя доля фармы щас там непропорциональна.
однако я про другое. это пример, что налоговую реформу можно проводить, не трогая старые объекты.
и сфетофору что-то, но делать придется, до выборов отсидется воядли получится

То есть раскулачить в течение десяти лет. 😁

Нуу, простите, что людям с 5-10 домами с собственности придется платить больше налогов 🤷🏻 не вы ли недавно в этом чате доказывали что семьям с 180к дохода не нужен Elterngeld? 180-190к дохода - это очень далеко от владения 5-10 объектами

Ладно 5-10.
Есть же организации у которых тысячи обьектов и они могут двигать весь рынок туда-сюда мановением пальца.

Доказывал я. Но эта тема чуть отличается от "Поднять налоги всем кто предлагает жилье на рынке аренды и с большой степенью вероятности переложит эти налоги на арендатора".

Если сделать прогрессивный налог - не переложит.

Это старая песня о том, что мы мол не лендлорды, мы housing provider. Если не можешь себе позволить - можешь продать один объект. 10 потоков арендного дохода - это не право и никто его не гарантирует 🤷🏻

Попробует переложить.

Но зачем арендатору оплачивать налоги за арендодателя у которого 10 домов, когда можно платить меньше у арендодателя у которого 4 дома?

Будет отток арендаторов и цены придется снижать. В итоге это сделает бизнес покупки кучи обьектов нерентабельным.

Для компании с десятками тысяч квартир? Как это будет выглядеть?

Тут в лоббирование включится уже Норвегия, их пенсионный фонд инвестирует в Воновию

Зависит от дома и где он находится

Пенсионный или Sovereign wealth fund?

Government Pension Fund Global
https://www.nbim.no/contentassets/99de366397a847db99ab7a156e15aaa0/gpfg_annual-report-2022.pdf

в таком случае бизнес просто зарегистрирует 100 маленьких компаний, разложив по 5 домов на каждую =)

Вы представляете операционные расходы на управление таким зоопарком?

Если бы все было так просто, то антимонопольные службы были бы не страшны.
Но крупный бизнес боится их как огня.

регистрация и обслуживание компаний в германии это тот еще геморрой, если одну-две то ладно, но если у вас будет 100 которые как-то взаимодействуют, это будет бюрократический ад

если стоимость обслуживания однотипных компаний будет меньше суммы налога, почему нет =)

кто-то предлагает упростить покупку первого жилья в семье (для себя): снизить налог, давать дешевые кредиты

Об этих планах правительства я уже читал. Вроде как к осени планируют представить план.

я бы к этому добавил значительно более высокие налоги на дома и квартиры после какого-то номера — например за пятый дом на человека налог такой, что сдавать уже не выгодно

А что сделать с нынешними такими владельцами, как частными, так и институциональными? Раскулачить? 🙂

Долгое время планирования и одобрения - да, тут я прямо обеими руками за упрощение.

Придется человеку детям и внукам недвижку переписывать

как в статье написано — это относительно новое явление. людей в такой ситуации, покупающих квартиру чтобы жить, конечно, жалко. но такие бакнкротства будут хорошим пинком под зад правительству и вообще всей этот системе с жильем как инвестицией, которую тут построили. понятно что с этого одного банкротства ничего не изменится, но если будет 10 или 20 - вполне возможно.

Так их уже много, мелкие компании тоже

А как правильно? 🙂

ну вот и посмотрим, сколько можно будет сидеть на жопе

В данном случае управляющие компании абсолютно не парились, выписывали себе премии за счет будущих проектов, и оплачивали неустойки предыдущим заказчикам за счет новых клиентов. Это же по сути та же самая страховая, только в отдельно взятой компании. И без всякого контроля. Если бы эти деньги изначально ушли в независимую страховую, и именно бы эта страховая выплачивала неустойки предыдущим клиентам - возможно лавочка так долго бы не длилась

Звучит Пирамидальненько.

Какая-то даже финансовая пирамида, а не страховая🙂

Ну это звучит так. Это не совсем схема понци. Они же строили. Просто расходы из-за неэффективности были высокие, но никого это не парило. В какой то момент деньги внезапно кончились.

Сейчас конечно, застройщик рассказывают что страховка была бы дорогой. Забывая о том, что они тратили кучу денег на выплату по сути страховых случаев

у меня нет “профессионального” мнения, я не инвестор и не экономист. как у обывателя (читай дурака 😄) cкладывается мнение, что квартиры и дома рассматриваются тут не как место для жилья, а как investment vehicle. большие компании (см слияние dw и vonovia) скупают квартиры тысячами, чтобы получать с них аренду. рынок разогревался без каких-либо оглядок на то как это влияет на общество — если line goes up, то хорошо.

есть разные рассуждения на эту тему от людей умнее чем я, например кто-то предлагает упростить покупку первого жилья в семье (для себя): снизить налог, давать дешевые кредиты, итд. я бы к этому добавил значительно более высокие налоги на дома и квартиры после какого-то номера — например за пятый дом на человека налог такой, что сдавать уже не выгодно. но у дядей в костюмах домов и квартир явно больше чем пять, поэтому этого никогда не произойдет 😄 и рынок будут разогревать любой ценой. race to the bottom только наоборот

а, ну и самое главное: одна из самых больших проблем это зонирование, регуляции и долгое время одобрения планов строительства. если хотите конспиративную теорию - это тоже не просто так, потому что если больше строить, спрос будет не таким экстремальным

Главное не доводить до шизы, как с Occupas в Испании, где если это не твое единственное жилье - то прав у тебя на него как у мимокрокодила.

да, это противоположная крайность. было бы интересно узнать как такие меры повлияли на доступность жилья там

Пирамидальненько, да.

Пока меры по покупке первого жилья мало кому помогут в этом чате, хотят давать дешевые кредиты домохозяйствам с налогооблагаемым доходом до 90 тысяч в год (до этого было 60 тысяч)
https://www.zeit.de/wirtschaft/2023-09/wohnungsgipfel-kanzleramt-baubranche-robert-habeck

да, то что предложили это так, промокашка чтобы инвесторов не расстраивать 🙃

Налоги нужно поднимать прогресивно на покупку второго жылья / покупку жылья юр лицом + добавлять для ждунов что купили и не жывут / сдают + поднять налог на землю для тех у кого уже больше двух единиц жылой недвиги, что б очень захотелось продать.

С полученых денег - спонсировать покупку первого жылья.

Ну и запретить покупать жылье инстранцам без ВНЖ / иностранным Юр лицам.

Это будет хорошо для покупателей первого жилья, но неинтересно для застройщиков, если цены пойдут вниз. И пока выглядит, что застройщики вполне успешно лоббируют свои интересны

Со второго я бы не повышал. Все таки это нормально для семьи. Типа квартира-дача, или квартирая для детей/родителей.

А вот с 4-5 уже точно можно. Это уже точно не для себя.

в условиях отсутствия хоть какой-то прогрессии было бы хорошо хоть с 50го 😅

Да, для застройщиков будет менее интересно чем настроить для Воновии район. Но если они не захотят просто закрыться - думаю найдеться компромис. Ну и всегда есть возможность гос застройщика (как в Австрии)

Чем заканчивается успешное лоббирование интересов застройщиков можно посмотреть в Китае где понастроили целые города, в которых некому теперь жить.

Мне не кажеться что в немецких реалиях ето нормально, но ок, давайте с второго немного выше, а с третьего прям очень

В таких делах важен баланс.
Задача же не истребить сдачу квартир и домов как явление и вызвать массовые протесты, а избежать манипуляций рынком владельцами тысяч обьектов недвижимости.

Поэтому прям вот давить каждого начиная со второй квартирки на семью это не гуд. Нато даки разделять уровни human things и бизнеса.

Не согласен. С жылья сделали инвестицию / генератор прибыли вместо места для жызни. Как по мне то прибыль (или даже оверприбыли) с базовых нужд человека - плохо. Вне зависимости от того Воновия ето или Франц с тремя квартирами. Инвестируйте плз в стартапы и биржу

вы технически правы, но то что говорит myxer это гораздо ближе к realpolitik и имеет гораздо большую вероятность того что мы это увидим на нашем веку 🙂

Тогда надо и супермаркеты и рестораны закрыть. Еда так то более базовая нужда.

Ето да, но важно не забывать куда мы хотели б прийти и не заменять желаемое на возможное. Понятно что если сходу такое сделать то будет бунт :)

И платные туалеты тоже закрыть☝️

Не надо закрывать. Пункт в том что и как можно делать с жыльем. Можете продать ваше другим. Можете в принципи сдавать. Только стоимость сдачи будет менее привликательна чем стоимость покупки, а не наоборот.

Вопрос в том как исполтзуеться ресурс который жестко не возобновляем (земля). Если вода перераспределяеться (осадки) то проблем нет. А представте себе ситуацию когда есть только одно скажем озеро, части которого можно продать / купить или сдать в оренду. И что будет с структурой собственности через лет 100

Если вы хотите прийти в место где базовые потребности не генерируют прибыль - можете сгонять в КНДР.

Это может быть сложно понять, но если базовые потребности не генерируют прибыль, то предпринимателям нет никакого смысла эти потребности удовлетворять.
Может в каком-то другом волшебном мире чтобы выросла еда, построились дома и помылись туалеты - достаточно об этом помечтать и топнуть ножкой.

Но в реальности для этого нужно замотивировать бизнесмена. И кроме как прибылью мы умеем мотивировать еще тюремным сроком.

Так это работало в СССР. Работало плохо.

В КНДР далеко. Недавно был в Вене. Там норм работает, люди себе по 500 евро платят оренду в центре за 70 кв

А в Сараево за 500 евро наверно пентхаус снять можно.
В Вене и зарплаты соответствующие. Можно смеяться над 65к местными, но в Австрии это вполне себе хорошая зарплата для программиста.

Опять же, вопрос не в "генерировании прибыли" как таковой, а в налогообложении етой прибыли

это конечно все хорошо, но я вчера ехала слушала и думала, что при цене объектов в мюнхене это в целом не меняет примерно ничего

Я поэтому и написала, что мало кому помогут. Периодически вижу рекламу Нижней Саксонии, как места для жилья и инвестиций, может быть, там это актуальнее

Вопрос в том, что нынешняя ситуация на рынке - это монополизация с использованием пробела в законодательстве, которая деструктивна для любого рынка и это азы экономики.

Задача - заткнуть дыру и предотвратить монополизацию.
Абсолютно практическая и понятная любому экономисту задача, которая пойдет на пользу всем участникам рынка.

А вы сюда пихаете собственные представления о справедливости

Чел сдающий 2-3 квартиры - не монополист, и даже не мелкий предприниматель. Он никак не угрожает и не может манипулировать рынком.

Какие-то элементы бизнеса там появляются начиная от 4-5 объектов, а опасность представляют конторы с тысячами обьектов.

Не совсем, я просто смотрю как с демонополизацией справились на рынке електроенергии, где 90% всех компаний ето дочки трех большых концернив типа Еоn и пытаюсь создать солюшон что ето учитывает. К справедливости ето не имеет никакого отношения.

Посмотрел в Numbeo (он, конечно, не самый лучший источник, но, скорее, занижает цены) - там даже однушку в центре не снять сейчас за такие деньги.

гспди, да просто перестаньте давать кредиты под 1% на покупку жилья не себе и вопрос решен.

Пример лично моего знакомого, заселилися в 2019 в жылье которое сдает город (25% людей в таких жывут) - район Leopoldstadt

Я тоже не понял откуда эта цифра. Сайт для студентов показывает что минималка на которую надо рассчитывать в Вене - 750€. И это минималка.

Тю епт. Так у меня знакомый в Германии живет в жилье вобще бесплатно. Джобцентр платит.
И таких тут тоже под 20%.

Не путайте, ето не социал

В 2019 году снимал в Вене квартиру в центре возле Мариахильферштрассе за 380 с бессрочным контрактом. Так еще и потолки были высоченные

Ето сарказм? Выглядит сильно низко

Нет)
Помогал друг искать. Боюсь соврать, потому что уже точно и не помню, но толи это были старючие контракты, которые там чуть ли по наследству передаются

Уже под 4 %

так потому и не гребут сейчас недвижку как раньше, оказывается спекуляция легко лечится

скорее уже 5%.
пока что рынок недвижимости едет как поезд в стену.
даже тут в чате еще пару месяцев назад было полно проповедников инвестиций в немецкий бетон и кратного роста капитализации его за 10 лет, ссылаясь на статистику за 10 лет, только почему-то никто не смотрел на 20 лет до того, где рост был ровно 0%.

...что привело к падению спроса, отмене существующих заказов и банкротству застройщиков, с чего тут и началась эта тема...

проблема в том, что какой бы конкретный процент не был, тебе будет очень сложно со своими накоплениями на первоначальный взнос конкурировать с лендлордом housing provider который просто выкупает землю "отсюда и до горизонта" и застраивает это. У тебя всегда будет хуже процент и выше операционные расходы чем у этого лендлорда.

Размер конкретных процентов под ипотеку для большинства физлиц большой роли не играет. Выясняется что в среднем покупатель готов платить условно 2к евро в течении 30 лет, вот от этого все и зависит. Поднимут проценты - цена упадет на жилье, но платить ты будешь все те же деньги, если не больше. Снизят процент - цена на жилье поднимется.

что характерно спрос на рынке аренды и ее стоимость это все только увеличит

Обязательное страхование рисков сделало бы покупку жилья ещё процентов на пять дороже, для всех без исключения покупателей. 🤷‍♂

Да мне плевать мильон евро или мильон и 5% ;)

Так не работает

а рожа бы не лопнула от тарифа в 5%?

Я как воспитанный кролик не стал писать такой комментарий ;)

У страховых компаний, которым делают подарок в виде обязательного страхования? Думаю, 5 % - это ещё оптимистическая оценка.

Это популярное заблуждение, но 50.000 € остаются большой суммой, неважно, в дополнение к миллиону или сами по себе.

Ну я ж смайлик поставил, в след раз буду два ставить

В случае вторички это например полная замена отопления, чтоб довести до нынешних требований + много косметического ремонта. И если эти деньги уходят, то сидишь дальше копишь и нюхаешь баки с Oil

Я не специалист в этом рынке, но уверен, что решение вполне реально, скажем фонд совокупной ответственности со взносом 1% от любого инвестдоговора. Кроме того, давно пора менять гербовый сбор до 7% единоразово на ежегодный property tax, что переносит эти затраты в пользу госва с капекса на опекс.

Про фонд совокупной ответственности я уже написал, 1 % - это абсолютно нереально. Но даже если представить себе, что это сработает, - дополнительные расходы для миллионов, чтобы избежать рисков для единиц кажутся мне сомнительным предвыборным лозунгом.

Про капекс и опекс я не понял. 🙂

Ну если риски для единиц, так вообще 0.1% будет.

Так выплачиваемые деньги с компенсаций - это и есть по сути страховые случаи. Страховка уже есть, де-факто. Просто она в рамках этого же треста и никем не контролируется и не регулируется

7% капекс - это ты должен заплатить сразу на входе и взять кредит больше.
10% за 20 лет владения через проперти такс - ты берешь кредит меньше и проверти такс становится опексом на равне с небенкостен. по сути отличие между гербовым сбором и проперти такс - как покупка и подписка.

ну под тем же соусом можно убрать дорогостоящее лечение из покрытия медстраховки. Рак, кардиоперации, всякие золгенсма - только за свой счет. Риски для единиц, а снизит допрасходы для милллионов.

в штатах частные так и делают, не знаю как тут. по этой же причине глаза и зубы — компоненты со звездочкой в гос страховке тут 😃

Все так. Только не "убрать риски", а "поднять стоимость страховки и ввести дополнительный 1 процент для работника".

Кто-то пытается продвинуть более дорогую мед страховку для курильщиков, полных и занимаются опасными видами спорта спорта, например катающимся на лыжах

ну это как раз звучит логично.

Ну это не лишено смысла. Вот стоимость автомобильной страховки обычно напрямую зависит от поведения человека за рулём.

На счет ожирения тут спорно, но курение однозначно вопрос выбора и логично что он влияет на стоимость медстраховки.

Горные лыжи тоже выбор, даже если сидеть в баре!