Юридические и финансовые аспекты недвижимости на Кипре

Можно

Благодарю

https://www.gov.cy/en/service/application-solemn-declaration-for-grant-of-special-label-and-registration-number-for-self-service-sharing-economy-accommodation-establishments/
Тут все написано довольно понятно и подробно.

Спасибо вам большое!!!

Раньше истечения их договора вы их 100% законно не выселите, если они не захотят съезжать сами.

О каком договоре речь?

Речь шла о предыдущих владельцах но не квартирантах.

Обычно квартира должна быть пустая до передачи денег. Точно не стоит полностью расплачиватся за заселенную квартиру.

Составьте приложение к договору, в котором будут указаны штрафные санкции за несвоевременное освобождение квартиры. Юрист подскажет, как. Не знаю, вообще, существует ли на Кипре «акт приема-передачи» недвижимости при передаче покупателю ключей от квартиры?

и что с этим приложением потом делать :)

Освобождают квартиру - оплата/подписание договора. Пока не освободят - нет оплаты и договора. Не?

Оно составляется юристом и подписывается обеими сторонами, и идут определенные денежные штрафы за несвоевременный выезд(вычитается из оговоренной по договору суммы за каждый день просрочки выезда). И Вы правы, полная передача суммы осуществляется при передаче ключей. Кроме того, должен быть перевод на нового владельца всех коммуникаций- эл-ва в АИК и воды в муниципалити

Перевод делается в одностороннем порядке, но это ничего не решает. Даже отключить воду и свет нельзя самостоятельно, пока платят.

И как тогда законно поступить?

Выселить через суд.
Суд не быстрый.
Так что финализировать сделку лучше с пустым жильём, иначе высокие риски.

Вопрос прочитайте плиз.
Там было не "как выселить", а "какие риски"

Прочитала еще раз вопрос. «Возможно ли вообще выселить законно предыдущих владельцев квартиры после передачи права на недвижимость ». Вот этот вопрос- и риски, что не съедут вовремя. Можно ли себя защитить

https://t.me/cylaw/315334

Спасибо!

Спасибо большое за ответ.
В целом согласен с Вами это хорошее предложение.
Наша проблема в следующем - продавцы продают квартиру и покупают одновременно дом.
Продавцы скрыли много вещей и покупают очень проблемную недвижимость.
На данный момент 90% вероятность что им будет нужен минимум 1 месяц чтобы съехать. Как я сказал они оказались очень лживыми.

Поэтому пока недвижимость не переведена, хотелось бы услышать может у кого-то был опыт или слышали истории.

Ситуация одинаковая для любых прошлых жильцов - что арендаторы, что владельцы прошлые.
Если сами не съезжают - то только через суд.

Печальные истории про покупку недвижимости с жильцами бывают в ФБ регулярно (

Согласна, неприятная ситуация. Но, право, это теперь только их проблемы. Надеюсь, что Вы сможете их сподвигнуть выехать, используя различные финансовые рычаги, например, как я писала- приложение к договору. Можно там же указать сумму каждого дня за просрочку выезда( в плане того, что это уже будет с их стороны как бы оплата проживания в Вашей квартире. типа её посуточный аренды, если не выезжают) . И на эту сумму, не мелкую, будете уменьшать размер общей суммы выплаты за квартиру. Им это будет точно не выгодно. Пусть в договоре будет и пункт о том, что полная выплата происходит частями - одна часть при заключении договора, и вторая - после полного их выезда, физического освобождения квартиры и передачи вам ключей. Можно их обязать подписать и Акт приема-передачи квартиры , и что вы все не имеете после этого взаимных претензий. До этого не мешало бы провести экспертизу квартиры по части состояния её коммуникаций, и общих коммуникаций этого дома).У нас что-то подобное предлагал нам сделать наш юрист, чтобы потом не доводить до суда. Надеюсь, и Вы все решите

В день перерегистрации. Будьте готовы расширить лимит по кипрской карте.

Спасибо большое за ответ.
А принимают ли наличные там, не знаете?
В Tax office как ни странно принимают как я помню

Зависит от суммы. Больше 10 точно будут вопросы. С наличными вообще аккуратнее. BOC лимит по карте оплата до 5 в день. Остальное надо расширять лимит.

Там бумага висит, что больше 10 - только картой

Ну вот - опыт не подводит.

1. 15 минут
2. договор купли-продажи

Супер, спасибо большое.
Просто зная сегодняшние реалии, думал что могут какой-нибудь KYC опять неделями проводить 😂

После подписания договора + должно быть, в наличии, разрешение на строительство. Без этого не примут заявление. Титулов дожидаться необязательно, их можно годами ждать.

и должно быть получено до завершения строительства?

а что если договор купли-продажи будет на паспорт РБ? а в это время пока будут рассматривать будет получен паспорт EC, разршенение все равно надо получать?

Главное, чтобы это разрешение было на руках, на момент передачи титулов.
Если планируете получить паспорт ЕС в течении 2-3 лет, то нет смысла получать это заявление.

Это невозможно. Выбираете объект, назначаете дату сделки в Land&Registry Department через агенство или юриста. Переводите средства на Ваш кипрский счёт предварительно согласовав с кипрским банком приход и происхождение средств.
В день сделки(вторичка) производите оплату моментальным переводом с кипрского счета Покупателя на счёт Продавца, сразу получаете св-во о собственности.
По сделкам с девелопером св-ва не будет сразу

Если не нужно ПМЖ за инвестиции то и Кипрские банки не нужны.

Это не так.
Деньги можно и в РФ зачислить. То, что вы описали касается только категории 6.2 (пмж за инвестиции - первичка).

Нет.

Спасибо. А какие санкции - штраф? Или еще что-то?

1. Застройщик / управляющая компания будет против.
2. Ещё визовый вопрос.

Все как на Кипре - от ничего до штрафов.

Никаких платежей на 3-их лиц, вам банк draft даст на ваш договор - на вашего продавца - все остальное нафиг, если у вас не 3-х сторонний договор конечно.

Как уже написали https://t.me/cylaw/313335
вам банк не выпишет bankers draft без договора

Найдите себе своего Юриста. который будет защищать ваши интересы. Сейчас вы общаетесь с юристом, который защищает интересы Продавца (не вас).

Ничего криминального нет. Чтобы банк пропустил транзакцию могут понадобится письма (люди у которых вы покупаете квартиру должны написать письмо с просьбой перевести деньги на такой-то счет)

а в случае если потом сделку аннулируют?

Продавец квартиры должен будет вернуть деньги.

только нигде в контракте это не прописано

Если сможет 😞

Что в контракте не прописано? Выше я указал - продавец пишет покупателю письмо с просьбой перевести деньги на указанный счет. Ничего криминального.

пусть продавец в таком случае добавит в контракт продажи квартиры, что платёж должен идти на такой то счёт (продавца дома)
хотя и этот вариант выглядит сомнительным

Пусть допишет. Я не возражаю :)

Если в договоре прописан расчет через юриста продавца, то банк выпишет чек на него, юрист получит деньги и уже дальше рассчитается с контрагентом продавца.

Расчеты через юристов - распространенная практика.
И личный опыт)

Но через юриста, по-хорошему, должен быть escrow agreement и дополнительно его fee за это.

Я как покупатель в детали договора продавца с его юристом не была посвящена.
Но у этого юриста был для таких целей client account.
И по нашему договору Хеленик выписывал на него два чека - на даунпеймент и на ипотечные деньги.

Обычно в эскроу три стороны, но если сделка уже прошла, то вопросов нет. Есть только нюансы)

Эскроу, насколько я понимаю, создают под конкретную сделку.
А client account у юристов и финансистов специально ведется для операций со средствами третьих лиц.

Нюансы есть всегда)

Client account дорогой, не у всех, но есть. Как раз для эскроу под сделки и др.

только через суд
или попросить адвоката написать им письмо, что собираетесь на них подавать в суд

В каком виде предупредили, что съезжаете? Осталось доказательство?

как вариант прожить свой депозит.или найти кто снимет квартиру и отдаст вам депозит...про стиралку забыть...

Депозит вернуть практически никак если собственник сам его отдавать не хочет, полиция отправит в суд, на суд потратите куда больше денег, времени и нервов, можно попробовать сказать собственнику что вы ничего не нарушили согласно условиям контракта и будете жить в его квартире пока он не отдаст депозит но тут уже вопрос насколько это будет комфортно для вас находиться в такой ситуации

Для перевода счётчиков владелец на Кипре не нужен, нужен договор аренды.

счетчики во всех инстанциях служат подтверждением проживания на Кипре, даже если просят выписку из SI, все равно еще и оригиналы счетчиков спрашивают.

А для договора аренды нужно присутсвие владельца или я за него могу закорючку поставить?

Смотря какие у него отношения с мухтаром, нужно ещё заверить...

Интернет домашний оформите на себя.

его нигде не принимают. Вернее, иногда еще принимают там, где не все сотрудники знают, что его уже не принимают. 😊 Но в основном уже везде только вода и электричество.

Смотря для какой цели.
Я исхожу из того что если человеку не нужен официальный договор, то и счета могут быть не нужны.

иногда бывает, что договор не спрашивают, только счета как подтверждение проживания по указанному адресу.

первый раз слышу о проблемах со счетами на домашний интернет

Может, на обмен ВУ их не берут? Хотят видеть фактическое потребление, а не только абонентскую плату.

Еще банковские выписки раньше много где принимали как подтверждение адреса, но перестают уже это делать.

я не обмениваю, получаю новое местное ВУ, но тоже не взяли.

Мне везде пока хватало счетов за интернет)

А как местные подтверждают адрес я понять не могу? Вот живет парень или девушка с родителями, никаких счетов на них нет, откуда им взяться

У них и паспорт кипрский, для чего им подтверждать )

Мухтарис выдает справку о совместном проживании. Для Кипра ее хватит.
Для других стран вряд ли.

это, кстати, чисто человеческий фактор, у нас такую не приняли

С документом о подтверждении родства?
А где не приняли?

у нас в миграции не приняли, на тот момент с мужем не были расписаны, мы взяли у мухтариуса справку + запись в посольство на роспись
хотя человек с которым мы подавались сказал, что раньше всегда принимали и проблем не было

Подумала, что у киприотов справку где-то не приняли.

А миграция это миграция, там к иностранцам требования по документам свои.

киприоты в миграцию не ходят
разве что по работе 😊

Диалог начался с вопроса, чем киприоты адрес подтверждают, поэтому подумала, что и ответили про киприотов)

Вот этот вопрос хочу прояснить. Где интернет принимают, а где нет? Может, есть ссылка на какой-нибудь документ, в котором написано, что счета за интернет не подходят? И как быть с прошедшим периодом, когда из КУ на моё имя был подключен только интернет? Так понимаю, есть риск с этим пролететь в будущем.

Каждая организация сама решает, какой счёт подходит для подтверждения адреса. Более того, в одной организации в разных городах могут быть различные требования к подтверждению адреса

Никто не уменьшал VAT при покупке недвижимости?

Получал при покупке на уровне стройки. Оплатил предоплату исходя из полного vat, потом из остатка вычли переплаченный vat.

Вопрос снимается. Во вторник подался, сегодня получил сертификат

Разрешение на покупку недвижимости все равно надо будет получить (разве что если он в браке с гражданином ЕС)

Супругам ЕС тоже надо разрешение...

Так а в разрешении напишут, что только для личного проживания, скорее всего?

Точнее, чтобы его дали, надо самим написать, что только для личного проживания))

Хмм, действительно вроде как только супругам киприотов можно, а не дискриминирует ли это граждан ЕС по отношению к киприотам? http://www.mfa.gov.cy/mfa/embassies/embassy_madrid.nsf/all/E9CC8C54D1D8D91DC1257A8000467C2C/$file/Compra%20Propiedades533.pdf?openelement

без разрешения - киприоты, их супруги (женского пола), граждане ЕС и люди, родившиеся на Кипре

печально)) спасибо

формально LTRP тоже должен быть в списке, но, похоже, забыли

А можно купить квартиру, которая уже сдана в аренду?

Купить то можно, а что вы планируете делать с жильцами?

можно
но арендаторов до конца срока аренды выселить не получится

И не факт, что после ее окончания получится, если арендуют киприоты либо европейцы. Без суда, по крайней мере.

То есть они могут даже не платить, все рано без суда не выселить. А это годы и не гарантированный результат.

Это самый рискованный кейс, я из-за тенантов отказывался от вариантов покупки: выселить их нельзя, потому что их договор важнее по значимости, а получать деньги от них технически права не имел бы

А вот и хочу понять, что должно произойти :
1. Не дадут разрешения на покупку
2. Расторгается договор найма
3. Договор найма действует, но по нему нельзя получать деньги

1. дадут
2. не расторгается
3. они платят предыдущему владельцу, он переводит вам

Хм. Почему их договор важнее считается?

потому что всё ещё действует

Потому, что смена владельца жилья не приводит к расторжению договора аренды (если это вдруг не оговорено договором аренды, что почти никогда не случается)

Потому что они рассчитывали жить в этой квартире, а не переезжать

Без суда маловероятно. Если не платят, то рано или поздно вы их выселите, конечно, но это все годы и годы судебных разбирательств.
Как повезет - может и сразу съедут, после окончания контракта, а может и нет.

На самом деле, если вы заявите арендатору что вы новый владелец и го овы принимать аренду по контракту, то включается таймер на выселение при неуплате в течение 3х месяцев. Хуже если они платят, а вам надо выселить)

Вы не можете принимать аренду по контракту, министерство не даст гражданину третьей страны разрешение на покупку недвижимости с такой целью