Юридические аспекты сделок с недвижимостью на Кипре

Не знаю насчет других городов, но в Ларнаке вопросов не было. Недавно оформляли сделку, тоже просрочили где-то на месяц.
По идее, по переписке было понятно, что стороны привержены к соблюдению договора, поэтому мы не продлевали.
Хотя, на всякий случай, можете по имейлу, подтвердить друг-другу, что вы пролонгируете срок договора, например.

Может и вечность, смотря какая стадия.

Ох, прекрасно. Про стадию я пока знаю только то, что весной поставили столбики на парковке из-за которых стало гораздо сложнее парковаться. А теперь ещё выясняется, что по идее из-за этого же нельзя поставить зарядку для EV например

Столбики не должны быть связаны с титулом...
Дом заселен и комплекс достроен - это очень разные вещи... не достроенный не может получить титулы.

Ну, по крайней мере так мне ответила моя лендледи, которой я на них в итоге пожаловался. Говорит поставили, чтобы соблюдать какие-то требования, которые нужны в процессе получения дидс. И вот сейчас говорит, что из-за того же процесса должно быть нельзя зарядку поставить на парковке. Сам дом - да, заселен давно, уже я в нем больше года прожил

Прикольно. Про столбики не слышал, а зарядка - да, после титула только - иначе все заново заверять.

Ох, ох, ох. Спасибо! Крайне печальные известия, но буду надеяться, что там немного осталось

Заверить в российском консульстве?

Не могу записаться онлайн. Почему-то пишут, что вход заблокирован

В какой момент пишет?
Правильно сформулированная проблема - это половина решения. Уже сильно отличается от первоначального запроса)

В момент выбора дня

Я думала, может, есть какие-то альтернативные варианты, раз в Посольство не записаться

Если в ЕС - certifying officer и апостиль.

Нужно для сделки в России

Можно проверить вариант то же самое но с переводом на русский. И спросить у юристов сделки устроит ли. Если нет - тогда согласие в консульстве к сожалению.

Составляете согласие по форме регистрирующего сделки органа страны, в которой находится недвижимость, переводите на греческий или Английский, заверяете подпись у certifying officer, он заверяет свою подпись в мэрии, потом проставляете апостиль. Вуаля!

Собственник может заказать на свой участок.

Спасибо. Не собственник не может собрать более подробную инфу даже через контору?

Через риэлтора / юриста можно что угодно добыть.

Спасибо.

Без проблем можно дописать.

Миграции нужен ваш агримент заверенный в налоговой и с уплатой пошлины. Как вы производите оплату, дело ваше.

Попросите ленлорда подписать его банковские реквизиты на бумаге, если есть какие-то сомнения

На прямую и полностью легально - ЕС, за малым исключением.

Благодарю!

Но там же есть какие то лазейки когда ваш застройщик потом сдает от лица агентства и т д (конечно у них и комишка не хилая но есть же варианты)

Если собственник частное лицо 3CN для личного проживания - никаких лазеек нет, есть серая зона за которую пока не наказывают.

Я просто как то ездила с другом снимать ему квартиру, от агентства (меня взяли поскольку риелтор рус говорящий друг нет) и я спрашивала как тогда они сдают квартиру раз у них ток рф паспорт и риелтор говорила что то из серии что квартиры у них в доверительном управлении и они имеют право на сдачу, то есть договор не с собственником был а с компанией (риелторы от застройщика) и мол нет никаких проблем…

Так половина острова сдаётся, это не законно но не наказывается сейчас.
+ Там разная степень оплаты налогов.
Туго станет - отберут все такие квартиры на абсалютно законных основаниях - отзовут разрешение на покупку из-за нарушений использования.

Не вводите людей в заблуждение. Даже отзыв разрешения (если такое возможно) не приведется к «отбору» недвижимости.

Откуда такая информация?

Да, просто надо будет продать срочно и всё.
Как хотите так и называйте.
Есть легальные пути сдачи - есть серые и прямо нелегальные.
Если люди выбирают нелегально - их выбор.

Именно. При таком экстремальном варианте придется просто переоформить недвижимость на другого человека. Хотя это гипотетическая ситуация. Уже лет 15 слышу эти страшилки

На севере уже почти сделали (там сейчас переходный периуд) - дурной пример заразителен.

Тут счета закрыли, людей (визитеров без доходов) выгнали - это тоже факт.

Риски всегда есть. Надо к ним трезво относиться и четко понимать возможные последствия. В данном случае, риска «конфискации» недвижимости нет.

Хорошо. Все могут смело нарушать, вы гарантируете что им ничего не будет. Так и запишем.

Ок. Я сдаю дом без титула. Что именно я нарушаю? 😊

Рынок элементарно взорвётся просто когда форму с марками на договоре сделают онлайн действительно.

Разрешение на сдачу которое вы еще не получили

Почему? Не уловил связь

Вы зарегистрировались как self employed?

Потому что с аренды пропадёт половина предложения.

Зачем?

Не понимаю связь

Значит вам спокойней жить.

Как вы платить налоги с аренды?

Заношу в декларацию и плачу. В чем проблема?

Если вы имеете право на работу на Кипре - никаких. А так это могут принять за работу - сдачу.

Ну нет, сдача в долгосрочную аренду резиденту это точно не работа, а пассивный доход

Проблема в том что резидент не имеет права на работу на Кипре. Обычно.

Если вы не получали разрешения на покупку - к вам меньше вопросов. Но все равно можно пару статей насобирать. Пока этим не занимаются.

Интересно, почему не занимаются? Пофигизм или прагматизм?

Потому, что не считают, что проблема вообще существует. Тема очень давно обсуждается (как я уже говорил - лет 15 только на моей памяти). За это время было много вполне ясных комментариев от юристов и чиновников. Они есть и в этом канале. Можно поискать.

Не всё сразу.
+ сильное лобби строительства и риэлторов.

Нет не одного официального документа правил игры в долгосроке и 3CN.

А почему это лобби не может просто убрать ограничения из закона?

Защита рынка.

В смысле защита лендлордов-киприотов? С точки зрения рынка надо как раз убирать искусственные ограничения

и убрать рабочие визы для граждан 3х стран 😊
"даёшь свободный рынок"

правительство в первую очередь беспокоится о своих гражданах

Рабочие визы ограничивают приток тех, кто будет отбирать зарплаты у киприотов. А запрет на сдачу в аренду для иностранцев ограничивает приток денег, которые идут в строительный сектор, в т.ч. на зарплаты

1. Да.
2. Легальная сдача через LTD, это работа регистраторов / бухгалтерия / аудиторы / менеджеры из местных.

скупающие под сдачу иностранцы поднимут цены на недвижимость

А есть же недавний кейс Лимассола. Скупающие недвижимость иностранцы подняли цены в 2022-23 и при текущих правилах

а есть статистика, что это именно из-за иностранцев?

Некое общее мнение риэлторов. В Лимассоле цены выросли на 50%, в Никосии в тот же период на 5%

так нячэсна 😊
много на что выросли цены, причём по всему миру

Было много страшилок о том, что будут проверки с походами по адресам и расспросами кто живет. Были неверящие и насмехающиеся. А потом начались проверки.

Про какого рода проверки вы говорите? Вроде отдел НДС устраивал проверки, касательно 5%, были ещё?

Про них именно.

На сколько я понимаю, это нормально и правильно для Кипра. Мы же не в России, гражданское право здесь на основе Английского, оно не кодифицировано, все аспекты отношений детально не прописаны.

Это не нормально. Это повод для махинаций и коррупции

Кое-что все-таки прописано. Конституция Республики Кипр целиком писалась английскими юристами. Любое ограничение права возможно только на
1) основании закона
и
2) при выплате компенсации собственнику (т.к. любое ограничение уменьшает стоимость имущества).
Article 23
1. Every person, alone or jointly with others, has the right to acquire, own, possess, enjoy or dispose of any movable or immovable property and has the right to respect for such right.
The right of the Republic to underground water, minerals and antiquities is reserved.
12
2. No deprivation or restriction or limitation of any such right shall be made except as provided in this Article.
3. Restrictions or limitations which are absolutely necessary in the interest of the public safety or the public health or the public morals or the town and country planning or the development and utilisation of any property to the promotion of the public benefit or for the protection of the rights of others may be imposed by law on the exercise of such right.
Just compensation shall be promptly paid for any such restrictions or limitations which materially decrease the economic value of such property:
such compensation to be determined in case of disagreement by a civil court.

Любой может купить любое количество через свою фирму, больше 2 уже не обремерттельно, а больше 10 уже супервыгодно через фирму.

Все было возможно. Создана очееь действенная замануха, для сохранения конкурентоспособности в ЕС. Кипрский паспорт не самый простодобываемый, общие налоги + паспорт уже = конкурентоспособность.

Я специально написала ФИЗИК.
Физическое лицо.

Вы все время говорите про бизнесменов с компаниями, с дивидендами и прочими.

А я говорю про обычных сотрудников-релокантов, которые не будут открывать фирму для покупки жилья, но которые 4-5 лет сидят на рабочей визе и на 50% скидке (ближайшие 17 лет).

И именно они подали тысячи заявок на паспорта сейчас.

Я чсе понимаю, но это глобально не аргумент.
Гражданство Кипра не только "визовый документ" но и обязанности.

Если ключи и договор есть от второй квартиры то подключаешь там сейчас на себя, внеся депозит.

В текущей квартире как съезжать будешь отключаешь / переключаешь на хозяина (надо согласовать) и забираешь депозит.

Во всех случаях лучше иметь ссобой фото счетчика.

Хозяин просит перевести счетчики на новых жильцов. Что, если он их не найдет за 2 месяца? Что будет и как подстраховаться? В последний день договора делать фото счетчиков и идти самому в EAC/Waterboard требуя перевести на хозяина и вернуть депозит?

Просто отключаешь и всё - это не страшно, следующие просто включат на себя. +/- 1 день.

А титул вы получили?

Нет еще, только собираемся

Тогда нет разрешения скорее всего

Мы получали разрешение, когда оформляли титул, при покупке было заявление на получение разрешения, хотя и сейчас не знаю, был ли это их косяк или ок

Почему?

Его же выдают под конкретный титул

Возможно у Вас его нет. Сами купили у застройщика больше года назад, сейчас вспомнили что должно быть это разрешение (его застройщик обещал сделать, но пока не сделал), ну и изучив вопрос поняли что оно нужно для титула (и в случае ипотеки для банка). Будем сейчас делать запрос для получения на всякий случай, чтобы потом не суетиться.

в теории, если ещё нет separation agreement и у вас нет паспорта ЕС (и вы не супруга киприота) - Land Registry не оформит такую сделку

А если с паспортом все ок, то separation agreement обязательный для land registry или опциональный?

в теории - если с паспортом всё ok - то separation agreement не обязателен

Не скажу про Ларнаку, в Лимасоле это до месяца занимало. мне кажется это от города не зависит, эти разрешения же вроде в никосии дают в любом случае

2 мес с небольшим в пафосе. А продавцу самому 2 месяца к продаже документы готовить. Так что все ждут

Т.е меньше месяца можно уложиться? Потому как риэлтор сказал до 4 мес можно ждать

Якобы банк не переведет продавцу деньги пока разрешения не будет, а продавцу что готовить?

я прямо посмотрела конкретно по письмам. у нас заняло полтора месяца. но это пришлось на новый год, то есть 2-3 недели из этого министерство не работало.

Налоговый сертификат

Месяц заняло в прошлом году, если новая недвижимость попросите застройщика помочь с этим. Лимассол.

Если вы в Лимассоле, то в Limassol District Administration

Т.е для этого не нужен адвокат.. ? (как нам сказали в банке)

Купите на мужа без разрешения, зачем себя ограничивать в применении.

будет дороже 😊

не нужен

Да, потом будет дороже платить за транзакцию и мне нужен титул на недвижимость для последующего ПМЖ и паспорта (я так понимаю это плюс наличие недвижимости)

Есть разница с разрешением и без?

нет разницы

Для паспорта подходит и на супруга.

Да, нам сейчас в банке объясняли, что если оформляется только на мужа, то будет стоить дороже, чем если будет оформлено на мужа и жену

Это другое, так да, работает.

у супруга паспорт ЕС, так что ограничений тоже никаких

А у вас ипотека?

Да, получается, в планах

Тогда пересчитайте все сами.
Плата за перевод титула однократна.

А если вы оба заемщики, то за страхование жизни вам придется платить каждому все годы ипотеки.

Мы выбрали оформить на 1 супруга и жилье и ипотеку, а второй выступил поручителем.
Поручителю страховка жизни не нужна.
Это вышло выгоднее, чем оформить 50/50 на двоих.

Но зависит от стоимости, конечно. У нас недорогое жилье.

владельцев может быть 2е (супруги), а ипотека и страхование жизни быть только на одном из них

Да, в нашем случае ипотека на одном, потому что я не работаю

Олег, спасибо за рекомендацию, я с поиска и начала, но сами знаете, что фильтры в тут плохо работают

кажется, была ссылка, если не сложно, продублируйте🙏

В этом кейсе ссылок особо нет. Можете почитать вот этот документ или кучу разных сайтов юридических фирм о том, что гражданам 3 стран требуется разрешение для покупки недвижимости на Кипре через заполнение формы 145 http://www.mfa.gov.cy/mfa/embassies/embassy_madrid.nsf/all/E9CC8C54D1D8D91DC1257A8000467C2C/$file/Compra%20Propiedades533.pdf?openelement#:~:text=The%20acquisition%20of%20immovable%20property,to%20simplify%20the%20whole%20procedure.

сама форма заявления на получение разрешения выглядит вот так https://www.moi.gov.cy/moi/da/dadmin.nsf/All/B1A52BAD21363A68C22579E60029854F/$file/Form%20Comm.%20145-EN.pdf?OpenElement

критически важный пункт тут 14, цель покупки недвижимости. К сожалению, если указать там что угодно, отличное от "для личного проживания", разрешение получено не будет. В полученном же разрешении будет указано, что оно выдано для покупки для личного проживания. У людей часто размытая инфа по данному вопросу, потому что разрешение получается и потом отдается в land registry, то есть у людей его частенько на руках не остается, а во многих случаях они его даже и не видят, потому что форму за них и заполняют, и подают юристы, они же отдают разрешение в land registry, то есть люди даже не знают, что такое разрешение имело место быть))

поиск по чату сработает в принципе по числу 145, большинство обсуждений будет именно на эту тему

Благодарю🙌

А если договор уже зарегистрирован в land registry - означает ли, что такое рарешение на покупку было оформлено до подачи? Без разрешения 145 договор не будет зарегистрирован?

Я не помню, на каком этапе это разрешение относится в land registry. Оно точно нужно, чтобы переписали титул на нового владельца, но по моей информации, регистрация договора этого не гарантирует. Я лично покупал без регистрации договора (если вы про депо), просто сразу дождались аппойнтмента, принесли бумаги, передали чеки, получили титул

Да, бывает так.

Не обязательно 50/50. Как договоритесь.

Такая практика есть. Я так покупала дом. Только скидку вам в 50% никто не сделает. Представлять покупателя и представлять продавца - это совершенно разная работа.

О том и речь, что нет понимания, реальна ли выдача ипотеки, учитывая озвученные требования банка. Я для этой самой оценки возможности эти требования и запрашивала.

Безусловно, дом в деревне, который 6 мес висит в продаже, купить по этой схеме можно. Но варианты, хорошие по соотношению цена-качество - уже не факт. Я только об этом.